35
ᅟ(продавец) ᅟи ᅟКолпащиковым ᅟС.М. ᅟ(покупатель) ᅟ11.10.2012 ᅟг. ᅟзаключен
ᅟпредварительный ᅟдоговор ᅟкупли-продажи, ᅟсогласно ᅟкоторому ᅟстороны
ᅟобязались ᅟзаключить ᅟосновной ᅟдоговор ᅟкупли-продажи ᅟакций ᅟобщества, ᅟправо
ᅟна ᅟкоторые ᅟперейдет ᅟк ᅟпродавцу ᅟв ᅟпорядке ᅟнаследования, ᅟв ᅟтечение ᅟ10
ᅟкалендарных ᅟдней ᅟс ᅟмомента ᅟполучения ᅟпродавцом ᅟсвидетельства ᅟо ᅟправе ᅟна
ᅟнаследство ᅟна ᅟуказанные ᅟакции. ᅟЦена ᅟодной ᅟакции ᅟсогласована ᅟсторонами ᅟв
ᅟсумме ᅟ6 ᅟ300 ᅟруб.
Суд ᅟпервой ᅟинстанции ᅟправомерно ᅟуказал, ᅟчто ᅟесли ᅟусловие ᅟо ᅟтоваре,
ᅟявляющемся ᅟпредметом ᅟпредварительного ᅟдоговора ᅟот ᅟ11.10.2012 ᅟг., ᅟможно
ᅟопределить ᅟпутем ᅟсопоставления ᅟимеющихся ᅟв ᅟделе ᅟдоказательств, ᅟто ᅟусловие
ᅟо ᅟего ᅟколичестве ᅟ(о ᅟколичестве ᅟакций) ᅟможно ᅟустановить ᅟтолько ᅟиз
ᅟсвидетельства ᅟо ᅟправе ᅟна ᅟнаследство, ᅟкоторое ᅟне ᅟявляется ᅟнеотъемлемой
ᅟчастью ᅟпредварительного ᅟдоговора ᅟот ᅟ11.10.2012 ᅟг.
При ᅟтаких ᅟобстоятельствах, ᅟс ᅟучетом ᅟп. 1 ст. 432 ᅟГражданского ᅟкодекса
ᅟРоссийской ᅟФедерации, ᅟсогласно ᅟкоторому ᅟдоговор ᅟсчитается ᅟзаключенным,
ᅟесли ᅟмежду ᅟсторонами, ᅟв ᅟтребуемой ᅟв ᅟподлежащих ᅟслучаях ᅟформе,
ᅟдостигнуто ᅟсоглашение ᅟпо ᅟвсем ᅟсущественным ᅟусловиям ᅟдоговора, ᅟвывод
ᅟсудов ᅟо ᅟнезаключенности ᅟпредварительного ᅟдоговора ᅟот ᅟ11.10.2012 ᅟг. ᅟввиду
ᅟнесогласованности ᅟсторонами ᅟусловия ᅟо ᅟколичестве ᅟтовара ᅟявляется
ᅟправильным...»
1
.
Мы ᅟполностью ᅟсогласны ᅟс ᅟпозицией ᅟсудебных ᅟинстанций ᅟв ᅟвыше
ᅟприведенном ᅟрешении. ᅟ ᅟТак, ᅟв ᅟсилу ᅟп. 3 ст. 429 ᅟГК ᅟРФ ᅟпредварительный
ᅟдоговор ᅟможет ᅟсодержать ᅟне ᅟвсе ᅟсущественные ᅟусловия ᅟосновного ᅟдоговора, ᅟа
ᅟтолько ᅟте, ᅟотносительно ᅟкоторых ᅟпо ᅟзаявлению ᅟодной ᅟиз ᅟсторон ᅟдолжно ᅟбыть
ᅟдостигнуто ᅟсоглашение, ᅟа ᅟтакже ᅟусловие ᅟо ᅟпредмете ᅟосновного ᅟдоговора.
ᅟСущественным ᅟусловием ᅟдоговора ᅟкупли-продажи ᅟявляется ᅟусловие ᅟо ᅟтоваре,
ᅟа ᅟименно ᅟего ᅟнаименовании ᅟи ᅟколичестве ᅟ(п. 1 ст. 454, ᅟп. 3 ст. 455 ᅟГК ᅟРФ).
Вместе ᅟс ᅟэтим, ᅟспоры, ᅟсвязанные ᅟс ᅟнедостаточным ᅟуказанием ᅟи
1
Постановление ФАС Уральского округа от 22.10.2016 № Ф09-7692/16-С4 по делу №
А60-1796/2016-С2 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
36
ᅟописанием ᅟпредмета ᅟпредварительного ᅟдоговора, ᅟисходя ᅟиз ᅟанализа ᅟсудебной
ᅟпрактики, ᅟне ᅟвсегда ᅟявляются ᅟоснованиями ᅟдля ᅟпризнания ᅟего
ᅟнезаключенным.
Интересна ᅟв ᅟэтом ᅟотношении ᅟсудебная ᅟпрактика, ᅟвытекающая ᅟиз
ᅟпредварительных ᅟдоговоров ᅟаренды. ᅟ
Так, ᅟпредварительный ᅟдоговор, ᅟв ᅟкотором ᅟне ᅟсогласовано ᅟусловие ᅟо ᅟего
ᅟпредмете, ᅟне ᅟпризнается ᅟнезаключенным, ᅟесли ᅟстороны ᅟприступили ᅟк ᅟего
ᅟреальному ᅟисполнению, ᅟобъект ᅟаренды ᅟпередан ᅟарендатору, ᅟпринят ᅟим ᅟи
ᅟиспользовался.
Данный ᅟвывод ᅟподтверждается ᅟПостановлением ᅟФАС ᅟМосковского
ᅟокруга ᅟот ᅟ03.09.2018 ᅟ№ ᅟКГ-А41/8348-15 ᅟпо ᅟделу ᅟ№ ᅟА41-27616/15, ᅟгде
ᅟотмечено, ᅟчто ᅟ«передача ᅟистцу ᅟпо ᅟдоговору ᅟаренды ᅟторгового ᅟпавильон
ᅟБ102/2 ᅟбез ᅟуказания ᅟадреса ᅟего ᅟместонахождения, ᅟне ᅟявляются ᅟоснованием
ᅟдля ᅟпризнания ᅟпредварительного ᅟдоговора ᅟаренды ᅟнезаключенным, ᅟпоскольку
ᅟстороны ᅟприступили ᅟк ᅟего ᅟреальному ᅟисполнению, ᅟнеопределенности ᅟв
ᅟвопросе ᅟвыбора ᅟпомещения ᅟпри ᅟего ᅟпередаче ᅟу ᅟсторон ᅟне ᅟвозникло, ᅟфакт
ᅟприема ᅟистцом ᅟпомещения ᅟне ᅟоспаривался ᅟим ᅟв ᅟходе ᅟрассмотрения ᅟдела ᅟв
ᅟсуде ᅟпервой ᅟинстанции, ᅟданное ᅟпомещение ᅟиспользовалось ᅟистцом ᅟи ᅟон
ᅟпроизводил ᅟв ᅟнем ᅟремонтные ᅟработы...»
1
.
Подобная ᅟпозиция ᅟсодержится ᅟи ᅟв ᅟПостановлении ᅟФАС ᅟМосковского
ᅟокруга ᅟот ᅟ05.04.2018 ᅟ№ ᅟКГ-А40/2480-18 ᅟпо ᅟделу ᅟ№ ᅟА40-48746/10-28-404. ᅟ
Суть ᅟдела ᅟтакова:
«...Как ᅟусматривается ᅟиз ᅟматериалов ᅟдела ᅟи ᅟустановлено ᅟсудами,
ᅟ23.07.2017 ᅟг. ᅟмежду ᅟКОО ᅟ«Блэкроуз ᅟКонсалтанси ᅟЛимитед» ᅟи ᅟООО ᅟ«РТГ»
ᅟбыл ᅟзаключен ᅟпредварительный ᅟдоговор ᅟаренды ᅟнежилых ᅟпомещений ᅟ№
ᅟСЧА29П, ᅟв ᅟсоответствии ᅟс ᅟкоторым ᅟКОО ᅟ«Блэкроуз ᅟКонсалтанси ᅟЛимитед»
ᅟнамеревалось ᅟв ᅟбудущем ᅟпосле ᅟзавершения ᅟстроительства ᅟТоргового ᅟцентра,
ᅟрасположенного ᅟв ᅟчасти ᅟздания, ᅟстроящего ᅟпо ᅟадресу: ᅟг. ᅟМосква, ᅟСеверное
1
Постановлением ФАС Московского округа от 03.09.2018 № КГ-А41/8348-18 по делу
№ А41-27616/18 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
37
ᅟЧертаново, ᅟвл. ᅟ1, ᅟкорп. ᅟ2, ᅟпередать ᅟпомещения ᅟарендатору ᅟво ᅟвременное
ᅟвладение ᅟи ᅟпользование, ᅟа ᅟарендатор ᅟпринять ᅟв ᅟаренду ᅟнежилые ᅟпомещения
ᅟна ᅟ2 ᅟ(втором) ᅟэтаже ᅟТоргового ᅟцентра, ᅟориентировочной ᅟплощадью ᅟ1212,8 ᅟкв.
ᅟм, ᅟграницы ᅟкоторого ᅟобозначены ᅟсторонами ᅟна ᅟграфическом ᅟпоэтажном
ᅟплане, ᅟсодержащемся ᅟв ᅟПриложении ᅟ№ ᅟ2 ᅟк ᅟнастоящему ᅟдоговора.
Отказывая ᅟв ᅟудовлетворении ᅟисковых ᅟтребований, ᅟсуды ᅟпришли ᅟк
ᅟобоснованному ᅟвыводу ᅟо ᅟналичии ᅟпредмета ᅟдоговора ᅟаренды ᅟи ᅟне
ᅟнаступления ᅟсрока ᅟзаключения ᅟосновного ᅟдоговора, ᅟпоскольку ᅟв ᅟсилу ᅟп. ᅟ3.1
ᅟпредварительного ᅟдоговора, ᅟосновной ᅟдоговор ᅟдолжен ᅟбыть ᅟзаключен
ᅟсторонами ᅟне ᅟпозднее ᅟ- ᅟ01.01.2018 ᅟг.
Рассмотрен ᅟсудом ᅟи ᅟдовод ᅟзаявителя ᅟкассационной ᅟжалобы ᅟо
ᅟнезаключенности ᅟпредварительного ᅟдоговора ᅟаренды ᅟв ᅟсвязи ᅟс
ᅟнесогласованностью ᅟсущественных ᅟусловий ᅟдоговора, ᅟкасающихся ᅟпредмета
ᅟаренды.
Согласно ᅟп. ᅟ3 ᅟст. ᅟ607 ᅟГК ᅟРФ ᅟв ᅟдоговоре ᅟаренды ᅟдолжны ᅟбыть ᅟуказаны
ᅟданные, ᅟпозволяющие ᅟопределенно ᅟустановить ᅟимущество, ᅟподлежащее
ᅟпередаче ᅟарендатору ᅟв ᅟкачестве ᅟобъекта ᅟаренды. ᅟПри ᅟотсутствии ᅟэтих ᅟданных
ᅟв ᅟдоговоре ᅟусловие ᅟоб ᅟобъекте, ᅟподлежащем ᅟпередаче ᅟв ᅟаренду, ᅟсчитается ᅟне
ᅟсогласованным ᅟсторонами, ᅟа ᅟсоответствующий ᅟдоговор ᅟне ᅟсчитается
ᅟзаключенным.
Суд ᅟустановил, ᅟчто ᅟстороны ᅟсогласовали ᅟв ᅟп. ᅟ2.1 ᅟпредварительного
ᅟдоговора, ᅟместоположение ᅟздания, ᅟгде ᅟнаходятся ᅟпомещения, ᅟкоторые
ᅟявляются ᅟобъектом ᅟаренды, ᅟа ᅟтакже ᅟориентировочный ᅟметраж ᅟпередаваемых ᅟв
ᅟаренду ᅟпомещений ᅟв ᅟздании.
В ᅟсвязи ᅟс ᅟэтим ᅟпредмет ᅟдоговора ᅟаренды ᅟопределен ᅟсторонами ᅟв
ᅟсоответствии ᅟс ᅟтребованиями ᅟст. ᅟ607 ᅟГК ᅟРФ.
При ᅟтаких ᅟобстоятельствах ᅟвывод ᅟсудов ᅟпервой ᅟи ᅟапелляционной
ᅟинстанций ᅟявляется ᅟправильным, ᅟсоответствует ᅟтребованиям ᅟдействующего
38
ᅟзаконодательства ᅟи ᅟфактическим ᅟобстоятельствам ᅟдела...»
1
.
Таким ᅟобразом, ᅟуказание ᅟв ᅟпредварительном ᅟдоговоре ᅟаренды
ᅟприблизительных ᅟхарактеристик ᅟобъекта ᅟаренды, ᅟв ᅟтом ᅟчисле ᅟнеполного
ᅟадреса, ᅟне ᅟявляется ᅟоснованием ᅟдля ᅟпризнания ᅟтакого ᅟдоговора
ᅟнезаключенным, ᅟесли ᅟстороны ᅟописали ᅟобъект ᅟнастолько ᅟподробно, ᅟнасколько
ᅟэто ᅟбыло ᅟвозможно, ᅟв ᅟтом ᅟчисле ᅟс ᅟиспользованием ᅟпоэтажного ᅟплана.
Другими ᅟсловами, ᅟв ᅟприведенном ᅟвыше ᅟПостановлении ᅟсуд ᅟуказал ᅟна
ᅟто, ᅟчто ᅟв ᅟтексте ᅟпредварительного ᅟдоговора ᅟстороны ᅟподтвердили
ᅟдостаточность ᅟописания ᅟобъекта ᅟаренды ᅟдля ᅟего ᅟиндивидуализации.
Вместе ᅟс ᅟэтим, ᅟнедостаточным ᅟв ᅟплане ᅟсогласования ᅟпредмета
ᅟпредварительного ᅟдоговора ᅟаренды, ᅟявляется ᅟотсутствие ᅟв ᅟнем ᅟсведений ᅟо
ᅟтом, ᅟна ᅟкаком ᅟэтаже ᅟрасположено ᅟпомещение, ᅟа ᅟтакже ᅟописание ᅟего
ᅟместоположения ᅟв ᅟпределах ᅟданного ᅟэтажа, ᅟчто ᅟподтверждается
ᅟПостановлением ᅟАрбитражного ᅟсуда ᅟМосковского ᅟокруга ᅟот ᅟ25.08.2018 ᅟг. ᅟ№
ᅟФ05-10902/2018 ᅟпо ᅟделу ᅟ№ ᅟА40-157345/14
2
. ᅟ
Вторая ᅟгруппа ᅟусловий, ᅟтребующих ᅟсогласования ᅟв ᅟпредварительном
ᅟдоговоре ᅟ– ᅟусловия ᅟосновного ᅟдоговора, ᅟотносительно ᅟкоторых ᅟпо ᅟзаявлению
ᅟодной ᅟиз ᅟсторон ᅟдолжно ᅟбыть ᅟдостигнуто ᅟсоглашение ᅟпри ᅟзаключении
ᅟпредварительного ᅟдоговора.
Таким ᅟобразом, ᅟданные ᅟусловия ᅟосновного ᅟдоговора ᅟмогут ᅟбыть ᅟкак
ᅟсущественными, ᅟтак ᅟи ᅟобычными ᅟи ᅟфакультативными. ᅟВажно, ᅟчто ᅟв
ᅟотношении ᅟних ᅟбыла ᅟвыдвинута ᅟоферта.
Однако, ᅟсогласование ᅟусловий ᅟосновного ᅟдоговора ᅟв ᅟнекоторых ᅟслучаях
ᅟвлечет ᅟпризнание ᅟпредварительного ᅟдоговора ᅟв ᅟкачестве ᅟбудущего ᅟосновного
ᅟдоговора ᅟс ᅟусловием ᅟо ᅟпредварительном ᅟисполнении ᅟобязательств. ᅟ
Интересно ᅟв ᅟэтом ᅟотношении ᅟПостановление ᅟПленума ᅟВАС ᅟРФ ᅟот
1
Постановлении ФАС Московского округа от 05.04.2018 № КГ-А40/2480-18 по делу
№ А40-48746/10-28-404 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС
«КонсультантПлюс».
2
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.08.2018 г. № Ф05-
10902/2018 по делу № А40-157345/14 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС
«КонсультантПлюс».
39
ᅟ11.07.2011 ᅟг. ᅟ№ ᅟ54. ᅟВ ᅟп. ᅟ8 ᅟданного ᅟПостановления ᅟговорится, ᅟчто ᅟесли
ᅟсторонами ᅟзаключен ᅟдоговор, ᅟпоименованный ᅟими ᅟкак ᅟпредварительный, ᅟв
ᅟсоответствии ᅟс ᅟкоторым ᅟони ᅟобязуются ᅟзаключить ᅟв ᅟбудущем ᅟна
ᅟпредусмотренных ᅟим ᅟусловиях ᅟосновной ᅟдоговор, ᅟнапример, ᅟо ᅟпродаже
ᅟнедвижимого ᅟимущества, ᅟкоторое ᅟбудет ᅟсоздано ᅟили ᅟприобретено ᅟв
ᅟпоследующем, ᅟно ᅟпри ᅟэтом ᅟпредварительный ᅟдоговор ᅟустанавливает
ᅟобязанность ᅟприобретателя ᅟимущества ᅟдо ᅟзаключения ᅟосновного ᅟдоговора
ᅟуплатить ᅟцену ᅟнедвижимого ᅟимущества ᅟили ᅟсущественную ᅟее ᅟчасть, ᅟсуды
ᅟдолжны ᅟквалифицировать ᅟего ᅟкак ᅟдоговор ᅟкупли-продажи ᅟбудущей
ᅟнедвижимой ᅟвещи ᅟс ᅟусловием ᅟо ᅟпредварительной ᅟоплате
1
. ᅟ ᅟ
Таким ᅟобразом, ᅟпредварительный ᅟдоговор ᅟв ᅟзависимости ᅟот
ᅟсогласованных ᅟв ᅟнем ᅟусловий, ᅟможно ᅟрассматривать ᅟи ᅟкак ᅟформу
ᅟзакрепления ᅟсогласованных ᅟсторонами ᅟусловий ᅟбудущего ᅟдоговора, ᅟи ᅟкак
ᅟсамостоятельный ᅟдоговор, ᅟнеисполнение ᅟобязательств ᅟпо ᅟкоторому ᅟвлечет
ᅟнеблагоприятные ᅟпоследствия ᅟдля ᅟнеисправной ᅟстороны.
Вопрос ᅟо ᅟправовом ᅟзначении ᅟпреддоговорных ᅟсоглашений ᅟи
ᅟюридических ᅟпоследствиях ᅟих ᅟзаключения ᅟявляется ᅟдискуссионным ᅟне ᅟтолько
ᅟв ᅟнауке, ᅟно ᅟи ᅟв ᅟправоприменительной ᅟдеятельности. ᅟЕго ᅟрешение ᅟзависит ᅟот
ᅟцелого ᅟряда ᅟобстоятельств, ᅟоднако ᅟв ᅟлюбом ᅟслучае ᅟзаключение
ᅟпреддоговорного ᅟсоглашения ᅟбудет ᅟвозлагать ᅟна ᅟстороны ᅟобязанность
ᅟдобросовестного ᅟповедения ᅟна ᅟпреддоговорной ᅟстадии.
В ᅟроссийском ᅟправе ᅟзаконодательно ᅟзакреплена ᅟлишь ᅟвозможность
ᅟзаключения ᅟпредварительного ᅟдоговора ᅟ(ст. ᅟ429 ᅟГК), ᅟв ᅟто ᅟвремя ᅟкак ᅟв
ᅟзападных ᅟстранах ᅟпризнание ᅟполучили ᅟпреддоговорные ᅟсоглашения ᅟс
ᅟоткрытыми ᅟусловиями, ᅟо ᅟпродолжении ᅟпереговоров, ᅟо ᅟпереговорах ᅟи ᅟт. ᅟд.
2
Думается, ᅟчто ᅟпредварительный ᅟдоговор, ᅟв ᅟотличие ᅟот ᅟуказанных
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах
разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет
создана или приобретена в будущем» // Документ опубликован не был. Доступ из СПС
«КонсультантПлюс».
2
Макаров И.А. Преддоговорная ответственность и преддоговорные соглашения //
Материалы науч. сессии. Волгоград, 20-27 апреля 2015 г. Вып.1. Волгоград, 2015. С. 200-201.
40
ᅟпреддоговорных ᅟсоглашений, ᅟхарактеризуется ᅟнижеследующим.
Так, ᅟпредварительный ᅟдоговор, ᅟкак ᅟнами ᅟбыло ᅟзамечено ᅟранее,
ᅟпорождает ᅟсостояние ᅟсвязанности ᅟсторон, ᅟвозможность ᅟкаждой ᅟиз ᅟних
ᅟпородить ᅟправоотношение ᅟпо ᅟзаключению ᅟосновного ᅟдоговора,
ᅟобеспечиваемого ᅟспособом ᅟзащиты, ᅟпредусмотренным ᅟнормой ᅟст. ᅟ445 ᅟГК ᅟРФ.
ᅟВместе ᅟс ᅟтем, ᅟв ᅟсоглашениях ᅟо ᅟпереговорах ᅟили ᅟо ᅟпродлении ᅟпереговоров
ᅟизначально ᅟзаложено ᅟотсутствие ᅟсогласованной ᅟволи ᅟпо ᅟусловиям ᅟдоговора,
ᅟподлежащим ᅟк ᅟсогласованию ᅟв ᅟсоответствии ᅟс ᅟтребованиями ᅟзакона
ᅟ(существенные ᅟусловия ᅟв ᅟтесном ᅟсмысле), ᅟили ᅟпо ᅟусловиям, ᅟна
ᅟнеобходимости ᅟсогласования ᅟкоторых, ᅟнастаивает ᅟодна ᅟиз ᅟсторон.
Рассмотрим ᅟусловия, ᅟкоторые ᅟнеобходимо ᅟсогласовать ᅟв
ᅟпредварительном ᅟдоговоре, ᅟна ᅟпримере ᅟзаключения ᅟраспространенного ᅟна
ᅟпрактике ᅟпредварительного ᅟдоговора ᅟкупли-продажи ᅟквартиры. ᅟ
По ᅟпредварительному ᅟдоговору ᅟкупли-продажи ᅟквартиры ᅟстороны
ᅟобязуются ᅟзаключить ᅟв ᅟбудущем ᅟдоговор ᅟкупли-продажи ᅟквартиры ᅟна
ᅟусловиях, ᅟсогласованных ᅟв ᅟпредварительном ᅟдоговоре ᅟ(ст. 429 ᅟГК ᅟРФ).
Предварительный ᅟдоговор ᅟкупли-продажи ᅟквартиры ᅟнужно ᅟзаключать ᅟв
ᅟписьменной ᅟформе. ᅟПо ᅟжеланию ᅟсторон ᅟего ᅟможно ᅟсоставить ᅟи ᅟзаверить ᅟу
ᅟнотариуса ᅟ(ст. 163 ᅟГК ᅟРФ). ᅟГосударственная ᅟрегистрация ᅟтакого ᅟдоговора ᅟне
ᅟтребуется.
С ᅟучетом ᅟправил ᅟч. ᅟ3 ᅟст. ᅟ429 ᅟГК ᅟРФ ᅟпредварительный ᅟдоговор ᅟкупли-
продажи ᅟквартиры, ᅟна ᅟнаш ᅟвзгляд, ᅟс ᅟучетом ᅟего ᅟправильности ᅟи ᅟперспектив
ᅟдля ᅟзаключения ᅟосновного ᅟсоответствующего ᅟдоговора, ᅟдолжен ᅟсодержать:
- ᅟусловия, ᅟпозволяющие ᅟустановить ᅟпредмет ᅟдоговора;
- ᅟусловия ᅟосновного ᅟдоговора, ᅟотносительно ᅟкоторых ᅟпо ᅟзаявлению
ᅟодной ᅟиз ᅟсторон ᅟдолжно ᅟбыть ᅟдостигнуто ᅟсоглашение ᅟпри ᅟзаключении
ᅟпредварительного ᅟдоговора ᅟ(условие ᅟо ᅟцене ᅟквартиры; ᅟперечень
ᅟпроживающих ᅟв ᅟней ᅟлиц ᅟс ᅟуказанием ᅟих ᅟправ ᅟна ᅟпользование ᅟданным ᅟжилым
ᅟпомещением ᅟ(если ᅟтаковые ᅟимеются). ᅟ
Из ᅟпредварительного ᅟдоговора ᅟдолжно ᅟоднозначно ᅟследовать, ᅟчто ᅟего
41
ᅟстороны ᅟдоговорились ᅟзаключить ᅟв ᅟбудущем ᅟдоговор ᅟкупли-продажи
ᅟконкретной ᅟквартиры ᅟна ᅟусловиях, ᅟпрописанных ᅟв ᅟпредварительном ᅟдоговоре
ᅟ(ст. 554 ᅟГК ᅟРФ).
Нужно ᅟточно ᅟи ᅟподробно ᅟуказать ᅟданные ᅟквартиры, ᅟкоторые ᅟпозволяют
ᅟее ᅟидентифицировать. ᅟК ᅟним ᅟотносятся ᅟне ᅟтолько ᅟадрес ᅟквартиры, ᅟно ᅟи
ᅟкадастровый ᅟномер, ᅟобщая ᅟи ᅟжилая ᅟплощадь ᅟ(согласно ᅟсправке ᅟБТИ),
ᅟколичество ᅟкомнат ᅟв ᅟквартире, ᅟэтаж, ᅟна ᅟкотором ᅟона ᅟрасполагается. ᅟТакже
ᅟможно ᅟуказать ᅟобщую ᅟэтажность ᅟдома, ᅟв ᅟкотором ᅟнаходится ᅟквартира.
В ᅟпредварительном ᅟдоговоре ᅟнеобходимо ᅟпрописать ᅟполную ᅟсумму ᅟв
ᅟрублях, ᅟкоторую ᅟпокупатель ᅟдолжен ᅟуплатить ᅟпродавцу ᅟквартиры ᅟ(ст. 555 ᅟГК
ᅟРФ).
В ᅟквартире ᅟмогут ᅟпроживать ᅟлица, ᅟу ᅟкоторых ᅟпосле ᅟее ᅟпродажи
ᅟсохранится ᅟправо ᅟна ᅟпроживание ᅟв ᅟней. ᅟНапример, ᅟк ᅟним ᅟотносятся ᅟбывшие
ᅟчлены ᅟсемьи ᅟсобственника, ᅟкоторые ᅟна ᅟмомент ᅟприватизации ᅟквартиры ᅟимели
ᅟравные ᅟправа ᅟна ᅟприватизацию ᅟс ᅟсобственником, ᅟно ᅟотказались ᅟот ᅟнее, ᅟдав
ᅟсогласие ᅟна ᅟприватизацию ᅟсобственнику. ᅟПраво ᅟпользования ᅟжильем ᅟданных
ᅟграждан ᅟносит ᅟбессрочный ᅟхарактер. ᅟТакие ᅟлица ᅟдолжны ᅟбыть ᅟобязательно
ᅟуказаны ᅟв ᅟпредварительном ᅟдоговоре, ᅟпоскольку ᅟих ᅟперечень ᅟявляется, ᅟпо
ᅟнашему ᅟмнению, ᅟобязательным ᅟдля ᅟсогласования.
В ᅟином ᅟслучае, ᅟесли ᅟв ᅟквартире ᅟкроме ᅟпродавца ᅟна ᅟпостоянной ᅟоснове
ᅟзарегистрированы ᅟ(прописаны) ᅟдругие ᅟлица, ᅟв ᅟпредварительном ᅟдоговоре
ᅟрекомендуется ᅟуказать ᅟих ᅟпаспортные ᅟданные, ᅟа ᅟтакже ᅟсроки ᅟснятия ᅟих ᅟс
ᅟрегистрационного ᅟучета ᅟпосле ᅟзаключения ᅟосновного ᅟдоговора ᅟкупли-
продажи ᅟквартиры.
Также ᅟнужно ᅟпроверить, ᅟправильно ᅟли ᅟуказаны ᅟв ᅟпредварительном
ᅟдоговоре ᅟвсе ᅟданные ᅟпродавца ᅟи ᅟпокупателя. ᅟДля ᅟэтого ᅟнадо ᅟсверить ᅟих ᅟс
ᅟданными ᅟв ᅟдокументах ᅟ(например, ᅟпаспорте, ᅟдоверенности). ᅟРекомендуется
ᅟуказать ᅟв ᅟдоговоре ᅟне ᅟтолько ᅟадреса ᅟрегистрации, ᅟно ᅟи ᅟфактические ᅟадреса
ᅟпроживания ᅟсторон. ᅟВ ᅟдальнейшем ᅟэто ᅟпозволит ᅟлегко ᅟнайти ᅟконтрагента ᅟпо
ᅟдоговору. ᅟТакже ᅟможно ᅟуказать ᅟтелефоны ᅟи ᅟадреса ᅟэлектронной ᅟпочты
42
ᅟконтрагентов ᅟпо ᅟдоговору.
В ᅟпредварительном ᅟдоговоре ᅟдолжны ᅟбыть ᅟчетко ᅟпрописаны ᅟправа ᅟи
ᅟобязанности ᅟего ᅟсторон, ᅟа ᅟтакже ᅟсроки ᅟих ᅟвыполнения. ᅟТак, ᅟнужно ᅟуказать
ᅟподробный ᅟпорядок ᅟпередачи ᅟквартиры ᅟпокупателю. ᅟЭто ᅟпозволит ᅟисключить
ᅟситуации, ᅟкогда ᅟпродавец ᅟзатягивает ᅟсроки ᅟее ᅟпередачи. ᅟТакже ᅟжелательно
ᅟуказать ᅟштрафные ᅟсанкции ᅟза ᅟпросрочку ᅟисполнения ᅟобязательств ᅟпо
ᅟдоговору.
В ᅟпредварительном ᅟдоговоре ᅟкупли-продажи ᅟквартиры ᅟрекомендуется
ᅟуказать ᅟдокументы, ᅟкоторые ᅟподтверждают ᅟправо ᅟсобственности ᅟпродавца ᅟна
ᅟквартиру ᅟ(например, ᅟдоговор ᅟкупли-продажи, ᅟдарения, ᅟсвидетельство ᅟо ᅟправе
ᅟна ᅟнаследство), ᅟих ᅟдаты ᅟи ᅟномера. ᅟТакже ᅟследует ᅟпривести ᅟданные
ᅟсвидетельства ᅟо ᅟгосударственной ᅟрегистрации ᅟправа ᅟсобственности ᅟ(дату
ᅟвыдачи, ᅟсерию, ᅟномер, ᅟнаименование ᅟрегистрирующего ᅟоргана, ᅟномер ᅟзаписи
ᅟо ᅟрегистрации).
При ᅟзаключении ᅟдоговора ᅟтщательно ᅟнеобходимо ᅟсверить ᅟсведения,
ᅟуказанные ᅟв ᅟправоустанавливающих ᅟдокументах ᅟна ᅟквартиру, ᅟс ᅟданными ᅟв
ᅟдоговоре. ᅟЭто ᅟпозволит ᅟизбежать ᅟпроблем ᅟс ᅟпоследующей ᅟперерегистрацией
ᅟправа ᅟсобственности ᅟна ᅟквартиру, ᅟа ᅟтакже ᅟсущественно ᅟуменьшит ᅟриск
ᅟзаключения ᅟдоговора ᅟс ᅟмошенниками.
Особо ᅟнужно ᅟобратить ᅟвнимание ᅟна ᅟто, ᅟчто ᅟв ᅟпредварительном
ᅟдоговоре ᅟкупли-продажи ᅟквартиры ᅟследует ᅟуказать, ᅟчто ᅟквартира ᅟне
ᅟнаходится ᅟпод ᅟарестом, ᅟне ᅟзаложена, ᅟсвободна ᅟот ᅟдругих ᅟобременений ᅟи
ᅟограничений.
Вместе ᅟс ᅟэтим, ᅟв ᅟпредварительном ᅟдоговоре ᅟнеобходимо ᅟуказать, ᅟна
ᅟкакую ᅟиз ᅟсторон ᅟбудут ᅟложиться ᅟрасходы ᅟпо ᅟоплате ᅟуслуг ᅟнотариуса, ᅟаренды
ᅟбанковской ᅟячейки, ᅟгосударственной ᅟрегистрации ᅟперехода ᅟправа
ᅟсобственности ᅟна ᅟквартиру ᅟи ᅟт.п.
В ᅟзаключении ᅟпараграфа ᅟисследования, ᅟстоит ᅟотметить, ᅟчто ᅟзаключая
ᅟлюбой ᅟпредварительный ᅟдоговор, ᅟстороны ᅟвправе ᅟрешить, ᅟуказывать ᅟв ᅟнем
ᅟсрок ᅟзаключения ᅟосновного ᅟдоговора ᅟили ᅟнет.
43
Если ᅟстороны ᅟнамерены ᅟуказать ᅟсрок, ᅟнужно ᅟпрописать ᅟконкретную
ᅟдату, ᅟили ᅟдату, ᅟне ᅟпозднее ᅟкоторой ᅟдолжен ᅟбыть ᅟзаключен ᅟосновной ᅟдоговор,
ᅟили ᅟпериод, ᅟв ᅟтечение ᅟкоторого ᅟбудет ᅟзаключен ᅟосновной ᅟдоговор. ᅟСрок
ᅟуказывается ᅟпо ᅟусмотрению ᅟсторон ᅟсделки: ᅟон ᅟможет ᅟбыть ᅟкратким
ᅟ(например, ᅟчерез ᅟодин ᅟмесяц ᅟсо ᅟдня ᅟподписания ᅟпредварительного ᅟдоговора)
ᅟили ᅟдлительным ᅟ(например, ᅟчерез ᅟдва ᅟгода ᅟсо ᅟдня ᅟподписания
ᅟпредварительного ᅟдоговора).
Если ᅟне ᅟуказывать ᅟв ᅟпредварительном ᅟдоговоре ᅟсрок ᅟзаключения
ᅟосновного ᅟдоговора, ᅟего ᅟнужно ᅟбудет ᅟзаключить ᅟв ᅟтечение ᅟгода ᅟс ᅟмомента
ᅟподписания ᅟпредварительного ᅟдоговора ᅟ(п. 4 ст. 429 ᅟГК ᅟРФ).
Если ᅟосновной ᅟдоговор ᅟне ᅟзаключается ᅟв ᅟсрок, ᅟуказанный ᅟв
ᅟпредварительном ᅟдоговоре, ᅟи ᅟни ᅟодна ᅟиз ᅟсторон ᅟне ᅟнаправит ᅟдругой ᅟстороне
ᅟпредложение ᅟо ᅟзаключении ᅟосновного ᅟдоговора, ᅟпредварительный ᅟдоговор
ᅟтеряет ᅟсвою ᅟсилу, ᅟа ᅟстороны ᅟосвобождаются ᅟот ᅟвыполнения ᅟобязательств,
ᅟпредусмотренных ᅟв ᅟнем.
2.2. ᅟФорма ᅟи ᅟпорядок ᅟзаключения ᅟпредварительного
ᅟдоговора
В ᅟпредварительном ᅟдоговоре ᅟдолжно ᅟбыть ᅟпрямо ᅟуказано, ᅟчто ᅟстороны
ᅟпринимают ᅟна ᅟсебя ᅟобязательство ᅟзаключить ᅟв ᅟбудущем ᅟосновной ᅟдоговор ᅟна
ᅟопределенных ᅟусловиях. ᅟОдного ᅟнамерения ᅟ(«стороны ᅟмогут, ᅟсобираются,
ᅟподтверждают ᅟили ᅟвыражают ᅟнамерение») ᅟбудет ᅟнедостаточно
1
. ᅟ
Стоит ᅟотметить, ᅟчто ᅟпо ᅟпредварительному ᅟдоговору ᅟне ᅟвозникает
ᅟобязательство, ᅟпредусмотренное ᅟосновным ᅟдоговором, ᅟк ᅟпримеру, ᅟправо
ᅟсобственности ᅟпо ᅟдоговору ᅟкупли-продажи. ᅟ
Как ᅟотметил ᅟВерховный ᅟсуд ᅟРФ, ᅟв ᅟрезультате ᅟзаключения
1
Постановление ФАС ДО от 18.02.2017 № Ф03-4/2017 // Документ опубликован не
был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
44
ᅟпредварительного ᅟдоговора ᅟу ᅟсторон ᅟвозникает ᅟобязанность ᅟзаключить
ᅟосновной ᅟдоговор ᅟна ᅟусловиях, ᅟоговоренных ᅟв ᅟпредварительном ᅟсоглашении.
ᅟЗаключение ᅟпредварительного ᅟдоговора ᅟне ᅟможет ᅟповлечь ᅟперехода ᅟправа
ᅟсобственности, ᅟвозникновения ᅟобязательства ᅟпо ᅟпередаче ᅟимущества ᅟили
ᅟоказанию ᅟуслуги
1
.
О ᅟсамостоятельности ᅟсделки ᅟ– ᅟосновного ᅟдоговора ᅟговорят ᅟи ᅟдругие
ᅟпримеры ᅟсудебной ᅟпрактики ᅟрассмотрения ᅟспоров, ᅟсвязанных ᅟс
ᅟпредварительным ᅟдоговором. ᅟТак, ᅟФАС ᅟСеверо-Западного ᅟокруга ᅟуказал, ᅟчто
ᅟнарушение ᅟили ᅟненадлежащее ᅟисполнение ᅟодной ᅟиз ᅟсторон ᅟусловий
ᅟпредварительного ᅟдоговора ᅟне ᅟявляется ᅟоснованием ᅟдля ᅟпризнания
ᅟнедействительным ᅟдоговора ᅟкупли-продажи, ᅟпоскольку ᅟизменения ᅟвещных
ᅟправ ᅟна ᅟимущество ᅟзаключение ᅟпредварительного ᅟдоговора ᅟне ᅟвлечет.
2
Вместе ᅟс ᅟтем, ᅟдумается, ᅟне ᅟстоит ᅟотвергать ᅟсуждение ᅟо ᅟналичии ᅟсвязи
ᅟмежду ᅟпредварительным ᅟи ᅟосновным ᅟдоговором.
В ᅟданном ᅟсвете ᅟвидится ᅟинтересным ᅟприведение ᅟследующего ᅟпримера
ᅟпрактики ᅟФАС ᅟСеверо-Кавказского ᅟокруга.
ООО ᅟ«Димир» ᅟи ᅟобщество ᅟзаключили ᅟпредварительный ᅟдоговор ᅟаренды
ᅟнежилого ᅟпомещения ᅟ№ ᅟ3, ᅟв ᅟсилу ᅟкоторого ᅟстороны ᅟобязались ᅟзаключить ᅟв
ᅟбудущем ᅟкраткосрочный ᅟи ᅟосновной ᅟдолгосрочный ᅟдоговоры ᅟаренды ᅟчасти
ᅟнежилого ᅟпомещения. ᅟПозже ᅟООО ᅟ«Димир» ᅟ(арендодатель) ᅟи ᅟобщество
ᅟ(арендатор) ᅟподписали ᅟкраткосрочный ᅟдоговор ᅟаренды ᅟназванного
ᅟпомещения. ᅟСтороны ᅟопределили, ᅟчто ᅟданный ᅟдоговор ᅟдействует ᅟдо
ᅟрегистрации ᅟосновного ᅟ(долгосрочного) ᅟдоговора ᅟаренды ᅟтого ᅟже ᅟпомещения,
ᅟно ᅟне ᅟболее ᅟ11 ᅟмесяцев. ᅟВ ᅟпункте ᅟ6.1 ᅟдоговора ᅟаренды ᅟзакреплено ᅟправо
ᅟарендатора ᅟдосрочно ᅟотказаться ᅟот ᅟисполнения ᅟдоговора, ᅟпредварительно
1
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2011 года (утв.
Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2011 г. // Документ опубликован не был. Доступ из
СПС «КонсультантПлюс».
2
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2017 г. по делу № А13-
3661/2017 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».