34
3.Как выяснилось, проблематичным является для исследователей уста-
новление существенных условий предварительного договора. При очевидных
разногласиях по данному вопросу, утвердимся на определении законодателя,
выразившего волю в статье Гражданского кодекса. Существенным условием
предварительного договора является предмет договора, в котором устанавли-
вает обязательство впоследствии заключить основной договор.
4.Предварительный договор имеет все функции гражданско-правовых
договоров, однако программно-координационная функция в системе других
представлена в меньшей степени, что связано с его непосредственной ин-
струментальной направленностью. Обеспечительная функция позволяет от-
нести его к группе организационных договоров, так как его стороны обязу-
ются выполнить действия, направленные на возникновение между ними
гражданско-правового обязательства и на его исполнение.
5. В целях упорядочения гражданского оборота, и в интересах лиц, за-
ключающих предварительный договор, безусловным требованием является
необходимость ограничить срок, в который стороны предварительного дого-
вора обязуются заключить основной договор, одним годом.
6. Особенности использования предварительного договора, являются
предметом исследования современных российских ученых, изучение кото-
рых позволяет сделать выводы о том, что предварительный договор имеет
широкую сферу применения,используется как итоговый документ перегово-
ров сторон и как дополнительное средство обеспечения заключения основно-
го договора, что связано с возможностью понуждения контрагента к заклю-
чению основного договора.
7. Определяя правовую природу договора, его специфику, функции и
место среди других договоров, следует подытожить, что очевидна самостоя-
тельность предварительно договора, так как он имеет свои цели, и послед-
ствия, а так же отличается в законодательном регулировании. Основная цель
предварительного договора – связать нитями правового значения договари-
35
вающиеся стороны, придать определенность предмету договора, направить в
дальнейшем стороны к заключению основного договора.
8. Отмечая спорные позиций относительно самостоятельности предва-
рительного договора, заключим, что предварительный договор, имея общие
черты с рамочным и опционом на заключение договора, показывает себя как
абсолютно самостоятельный. Являясь нормой обязательного права, предва-
рительный договорв сущности направлен на организационное урегулирова-
ние имущественных отношений, прямо не воздействуя на них, а лишь спо-
собствуя созданию новых юридических отношений. При невыполнении обя-
зательств по предварительному договору фактически невозможно примене-
ние санкций.
9. Обобщая суждения исследователей, сделаем вывод, что правовая
природа, как юридическая характеристика явления, выделяет предваритель-
ный договор как самостоятельный виддоговора о совместной деятельности,
при совершении сонаправленных действий участников, отличающийся по
своей сути по наличию собственного предмета договора и его последствий.
36
ГЛАВА 2. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КАК
ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКТ
2.1. Конструкция предварительного договора
Рассматривая предварительный договор как юридический факт необ-
ходимо определить его юридически значимые характеристики. Выявить ко-
нечную цель применения предварительного договора на практике.
Отечественная гражданско-правовая наука, называемая цивилистикой,
в целом стремится к отрицанию обязательств неимущественного содержания.
Это обусловлено стремлением сохранять нераспространяемость правовых
рычагов на моральные, этические и бытовые стороны жизни членов обще-
ства. Тем не менее, в действующем законодательстве нет прямых запретов на
использование в договорах неимущественных обязательств. С течением вре-
мени всё более проявляется необходимость в узаконивании ряда неимуще-
ственных отношений, таковыми являются информационные, предваритель-
ные, организационные и прочие договоры. Такого рода вопросы также тре-
буют правового регулирования, в том числе и с использованием юридиче-
ской конструкции обязательства.
Вопрос правовой конструкции предварительного договора необходимо
рассматривать всесторонне и с учетом практики применения. Правовая кон-
струкция предварительного договора описана в ст. 429 Гражданского кодекса
РФ
1
. В Гражданском кодексе Российской федерации. По поводу предвари-
тельного договора предусмотрена одна правовая норма, совпадающая с од-
ной статьей закона. Тем не менее, её неправильное правоприменение в хо-
зяйственной деятельности встречается в достаточном количестве.
Предметом предварительного договора является обязательство сторон
по поводу заключения будущего договора. В нем отсутствуют обязательства
по поводу какого-либо имущества, услуги или работ, эти обязательства будут
1
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-
ФЗ.Редакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ[Электронный ресурс]/Доступ из справочно-правовой
системы «КонсультантПлюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru
37
изложены в основном договоре, который составляется на основе предвари-
тельного. Согласно ст. 429 ГК РФ
1
предварительный договор является по
своей сути организационным договором. Он не носит имущественный харак-
тер, не является договором, закрепляющим права на имущество, не закрепля-
ет гражданскую ответственность на владение товаром, недвижимостью и т.д.
Можно говорить о том, что основной причиной споров, связанных с
исполнением предварительного договора является незнание его сути и значе-
ния. Встречаются случаи, кода одна из сторон, заинтересованная в заключе-
ние впоследствии основного договора, часто считает предварительный дого-
вор безусловной гарантией заключения основного договора. Кроме того, эта
сторона не считает даже необходимым предпринимать попытки понуждения
к заключению основного договора, посылать предложения заключить дого-
вор.Встречается мнение у одной из сторон, что предварительный договор по-
рождает безусловные обязательства к заключению основного, что конечно
приводило бы к нарушению прав участников соглашения. С другой стороны
есть некоторые представления о том, что предварительный договор беспо-
лезная настройка, лишняя ступень ни к чему не обязывающая. Понимая
назначение предварительного договора главным образом как организацион-
ного, необходимо не забывать, что именно в этом значении его и можно
успешно использовать.
Включая в условия предварительного договора имущественные обяза-
тельства, происходит злоупотребление, которое не имеет в большинстве сво-
ем юридической силы. Так, например, довольно часто можно встретить в
предварительных договорах условие о 100%-ной предварительной оплате.
Такую ситуацию нередко можно наблюдать в сфере строительства. Учитывая
тот факт, что конструкция предварительного договора не предполагает со-
вершения платежей, изложение в аспекте о 100%-ной предварительной опла-
1
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Ре-
дакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ. [Электронный ресурс]/ Доступ из справочно-правовой си-
стемы «КонсультантПлюс» – Режим доступа :http: //www. consultant.ru
38
те является неправомерным. Несмотря на то, что объект строительства не
введен в эксплуатацию, строительные фирмы заключают договор и спешат
получить по нему денежные средства, что неправомерно.
Иногда встречаются в предварительных договорах условиео 100%-ной
предоплате приобретаемой квартиры. Связано это часто бывает с тем, что
полный пакет документов на продажу квартиры на момент заключения дого-
вора ещё не готов, волеизъявление договаривающихся позволяет заключить
предварительный договор, и продавец квартиры желает иметь в качестве га-
рантии полную предварительную оплату, что так же является неправомер-
ным. Однако на практике подобного рода прецеденты встречаются не редко.
Повторим, что согласно предварительному договору, обязательства по
нему носят только организационный характер, он регулирует отношения
субъектов, которые в цивилистике называются организационными. Целью
его является добровольное установление между сторонами юридических от-
ношений в будущем. Предварительный договор заключается не по вопросу
какого-то конкретного имущества, а по поводу будущего основного догово-
ра. Его можно рассматривать, исключительнокак основание возникновения
обязанности заключить основной договор. Предварительный договор
направлен на выполнение роли нормализующего факта, стабилизирующего
взаимоотношения и направляющего эти отношения к принятию в будущем
обязательств по основному договору.Он стремится к упорядочению отноше-
ний между его участниками в связи с осуществлением ими юридически зна-
чимых действий по заключению в будущем основного договор.
Так, например, заключение предварительного договора купли-продажи
квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не
влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из
сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-
продажи, действие предварительного договора прекращается.
Примером признания прекращения действия предварительного догово-
ра в связи с не заключением впоследствии основного договора может являть-
39
ся Определение Верховного суда РФ от 20.01.15 №81 КГ 1423
1
. К обстоя-
тельствам дела относится следующее: стороны заключили предварительный
договор о совершении впоследствии сделки купли-продажи квартиры, одна-
ко в установленный срок основной договор заключен не был. Истица обрати-
лась в судебные органы с просьбой признать договор не действительным.
Решением суда стало признание договора незаключенным и требования ис-
тицы были признаны. Данный факт свидетельствует об отсутствии в предва-
рительном договоре обязательств по сделке купли-продажи.
Немалый интерес представляет вопрос: кто может являться субъектом
в конструкции предварительного договора. Рассмотрим правоотношения
субъектов предварительного договора. В отношении субъектов предвари-
тельного договора статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации
2
не устанавливает специальных правил. Субъектами предварительного дого-
вора могут быть любые субъекты гражданского права с соблюдением общих
ограничений, установленных в отношении правосубъектности участников
гражданских правоотношений
3
. Преимущественно важными являются вопро-
сы соблюдения формы предварительного договора. Относительно формы за-
конодатель высказывается в пункте 2 статьи 429 ГК РФ
4
. При этом при стро-
гости соблюдения формы даются возможные варианты правового решения.
Предварительный договор должен по форме быть аутентичен основному, ес-
ли же таковая не установлена, то предварительный договор заключается в
письменной форме.
1
Определение Верховного суда РФ от 20.01.15 №81КГ1423 [Электронный ресурс]/ До-
ступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» – Режим доступа : http: //www.
consultant.ru
2
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Ре-
дакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ [Электронный ресурс]/ Доступ из справочно-правовой си-
стемы «КонсультантПлюс» – Режим доступа : http: //www. consultant.ru
3
Демина Т.В. Предварительный договор как субъективное ограничение свободы догово-
ра/Т.В. Демина [Электронный ресурс]/Консультант Плюс справочно-правовая система.
Версия Проф: М., 2015. – Режим доступа: : http: //www. consultant.ru /cons/cgi/ online
4
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Ре-
дакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ [Электронный ресурс]/ Доступ из справочно-правовой си-
стемы «КонсультантПлюс» – Режим доступа : http: //www. consultant.ru
40
Актуальной является постановка вопроса о том, что удостоверяет
предварительный договор, заключенный в надлежащей форме. Есть три ос-
новные позиции. К ним относятся:
юридический факт заключения предварительного договора;
содержание будущего основного договора;
конструируется возможность совершать устно основной договор, тре-
бующий письменной формы (с ограничениями п. 3 ст. 159 ГК РФ)
1
.
Добавим, что не соблюдение формы предварительного договора может
привести к признанию такового недействительным. Иногда причиной недей-
ствительности может быть так называемая ничтожность представленного до-
кумента. Примером такого ничтожного документа может стать расписка от-
ветчика, то есть составленный не по форме и не соответствующий основным
формальным требованиям документ. Например, обращаясь к решениям Мос-
ковского городского суда по делу от 16.06.2014 № 33-14200
2
исковые требо-
вания были не удовлетворены, так как суд не признал расписку истца, со-
ставленную не по форме за предварительный договор.
В частности это касается договоров купли-продажи, поскольку эти до-
говоры предусматривают при заключении впоследствии основного договора
связанного с материальными последствиями. В качестве доказательства
можно привести Определение Верховного суда РФ от20.07.10 №5-В10-42.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть за-
ключен в письменной форме путем составления одного документа».
3
Рассматривая последовательность заключения сначала предваритель-
ного договора и далее основного, можно привести мнение П.А. Меньшенина,
1
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Редак-
ция от 28.03.2017.N 39-ФЗ [Электронный ресурс]/ Доступ из справочно-правовой системы
«КонсультантПлюс» – Режим доступа : http: //www. consultant.ru
2
Постановление Московского городского суда по делу от 16.06.2014 № 33-
14200.[Электронный ресурс]–Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-
Плюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru
3
Определение Верховного суда РФ от20.07.10 №5-В10-42.[Электронный ресурс]–Доступ
из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»– Режим досту-
па:http://www.consultant.ru
41
который указывает, что при несостоятельности илинезаключенности предва-
рительного договора, основной договор никак не пострадает, он будет счи-
таться действительным
1
. Необходимо пояснить, что недействительной счита-
ется сделка, непорождающаяправового результата, которого желают сторо-
ны, и может повлечь правовые последствия неблагоприятные для договари-
вающихся сторон.
В связи с этим имеет смысл остановиться на некоторых последствиях,
которые влекут недействительные сделки, отраженных в п.1.статьи 429 ГК
РФ
2
:
первое – это такого рода сделки, которые юридических последствий не
несут, кроме признания сделки недействительной;
второе –последствие в виде материального удовлетворения пострадавшей
стороны;
третье –полная аннуляция прав и обязанностей сторон для соблюдения за-
кона.
Но в случае с предварительным договором есть одна важная деталь, а
именно: аннулирование юридических последствий предварительного догово-
ра не влияет на возможность заключения основного договора и его призна-
ние действительным. То есть стороны могут в добровольном порядке ре-
шить: заключать основной договор при недействительности предварительно-
го, или отказаться от него. Так как предварительный договор не предусмат-
ривает имущественного предоставления, возврата чего-либо или стоимостно-
го возмещения. Также в настоящее время законодательство не предусматри-
вает специальных последствий недействительности основного договора.
Как видим существенный аспект в рассмотрении предварительного до-
говора это связь между недействительным предварительным договором и ос-
1
Меньшенин П. А. Предварительный договор в Российском гражданском праве. Дисс. на
соиск. уч. ст. канд. юрид.наук. / Меньшенин П. А.– М., 2011. С. 16.
2
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-
ФЗ.Редакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ. [Электронный ресурс]/Доступ из справочно-правовой
системы «КонсультантПлюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru
42
новным. Таким образом, если основной договор заключен добровольно на
основе недействительного предварительного, последствия ничтожности его
не будут распространяться на основной договор.Но если погрешности формы
предварительного договора перешли в основной, по решению суда сделка
может быть признана ничтожной. Примеры, подтверждающие данное сужде-
ние можно видеть в практике Арбитражных судов.
Приведем пример. В Постановление Арбитражного суда Волго-
Вятского округа от 25.07.17.№ Ф01-2237/17 по делу № А82 – 18369/2015
1
го-
ворится о том, что в требовании истцу о признании недействительным ос-
новного договора на основании недействительности предварительного дого-
вора отказано, так как последствия ничтожности предварительного договора
в случае добровольного заключения сторонами основного договора не рас-
пространяются на основной, и не являются основанием считать его ничтож-
ным.
Анализируя вышеописанные обстоятельства, можно предложить обо-
значить в пункте 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации
2
правило, на основании которого форма предварительного договора подчиня-
ется установленной исключительно законом форме основного договора.
Представляется необходимым рассмотреть ситуации, при которых ос-
новной договор подлежит государственной регистрации. Опираясь на приро-
ду основного договора, можно говорить о том, что основной договорподле-
жит государственной регистрации в уполномоченном органе.В свою очередь
предварительный договорне подлежитрегистрации, так как данный правовой
институт не является формальным признаком предварительного договора. В
качестве доказательства назовем причины этого факта: 1) предварительный
1
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.07.17.№ Ф01-2237/17 по
делу № А82 – 18369/2015.[Электронный ресурс]/Доступ из справочно-правовой системы
«КонсультантПлюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru
2
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-
ФЗ.Редакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ[Электронный ресурс]/Доступ из справочно-правовой
системы «КонсультантПлюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru
43
договор не является сделкой с недвижимость; 2) не порождает последствий,
кроме обязательств.
Отмечают этот факт в своих работах А. В.Васильев
1
иК. Коробкова.
2
Действительно, правовая природа предварительного договора не может поз-
волить ему выступить как правоустанавливающий документ. А вот являться
правовым основанием для понуждения к заключению непосредственно ос-
новного документа в последующем он вполне может быть. Касаемо требова-
ний относительно количества документов составляемого предварительного
договора, можно отметить, что ограничительных рамок здесь нет. По этому
вопросу законодатель остается пассивен. Поэтому можно считать, что здесь
также распространяет силу правило пункта 3 статьи 429 Гражданского ко-
декса Российской Федерации
3
, в соответствии с которым форма предвари-
тельного договора должна соответствовать форме основного договора. Так,
например, заключая предварительный договор купли-продажи недвижимо-
сти, будем следовать форме основного договора, которая императивно за-
креплена статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации
4
. В силу
названной нормы договор продажи недвижимости заключается в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Таким образом, выделим отличительные признаки правовой конструк-
ции предварительного договора:
не порождает имущественные права и обязанности;
не должен устанавливать другие обязанности, кроме его предмета,
установленного законом;
1
Васильев А. В. Предварительный договор в праве России и США. Дисс. на соиск. уч. ст.
канд. юрид. наук. / Васильев А. В. – М., 2007. С. 65.
2
Коробкова К. Сила и назначение предварительного договора // Корпоративный юрист.–
№ 11.– 2006. С. 24.
3
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-
ФЗ.Редакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ[Электронный ресурс]/Доступ из справочно-правовой
системы «КонсультантПлюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru
4
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-
ФЗ.Редакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ[Электронный ресурс]/Доступ из справочно-правовой
системы «КонсультантПлюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru