44
может предусматривать подлежащие согласованию инициативные
условия основной сделки (существенные условия, введенные сторонами);
указывается срок для совершения основной сделки (по умолчанию это
1 год).
Рассматривая конструкцию предварительного договора, можно обра-
титься к предварительному договору купли-продажи квартиры в ипотеку от
Сбербанка. В данном случае Сбербанк и покупатель договорились о заклю-
чении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имуще-
ства.
Представим важные пункты предварительного договора:
информация личного характера: ФИО, данные паспорта двух сторон и
пр.;
информация об объекте недвижимости: адрес, метраж, дата построй-
ки и пр.;
список документов, подтверждающих, что объект находится во вла-
дении продавца;
порядок оплаты и дата полного расчета покупателя;
дата, когда договор будет подписан и вступит в силу.
Из вышесказанного следует, что предварительный договор следует
оформить юридически, соблюдая нормы закона, и подписать его обеим сто-
ронам. Обязательства, указанные в контракте, выполняются всеми участни-
ками сделки: и покупателем, и продавцом. Например, клиенту, оформляю-
щему ипотеку, будет гарантировано получение именно этого объекта после
сделки. Часто на практике возникают проблемы с правильным оформлением
предварительного договора. В связи с этим считаем возможным предложить
обобщенную памятку «Как правильно составить предварительный договор».
Данная памятка должна содержать ряд пунктов.
1. Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной, с
указанием всех условий, по которым стороны пришли к договоренности. В
45
случае, если такая форма ещё не установлена, договор заключается в пись-
менной форме, заверяется подписями.
2. Предварительный договор должен включать в себя:
-реквизиты сторон и подписи;
- условия предмета предварительного и основного договора.
3. Договор составляется для того, чтобы в последующем одна из сторон не
отказалась от подписания основного договора и не отказалась от сделки. По-
этому начинаться он должен примерно с такой фразы: «Стороны данного со-
глашения обязуются подписать договор на следующих условиях...» После
этого необходимо перечислить важнейшие условия основного договора, по
которым было достигнуто соглашение. После подписания отказаться от бу-
дущей сделки стороны смогут только по обоюдному желанию.
4. Важным моментом при подписании договора является срок. В случае, если
основное соглашение необходимо заключить в определенную дату, она про-
писывается в документе. Если срок не указан, основной договор следует за-
ключить в течение одного года со дня подписания предварительного согла-
шения.
5. В случае, если одна из сторон отказывается заключать договор на основе
предварительного соглашения или предъявляет не устраивающие другую
сторону условия, вопрос можно решить через суд.
6. При составлении предварительного договора необходимо быть вниматель-
ным и указывать все важные моменты будущей сделки. Различные неточно-
сти или ошибки в формулировке могут в дальнейшем послужить поводом
для изменения основного договора или признания предварительного не име-
ющим юридическую силу.
Соблюдение обозначенных правил может вполне гарантировать
успешность составления качественного документа.
Таким образом, конструкция предварительного договора обеспечивает
его правоприменение и гарантирует сохранение прав сторон.
46
2.2.Существенные и иные условия предварительного договора
Рассуждая о природе, конструкции предварительного договора мы ка-
сались вопроса существенных условий предварительного договора, однако в
силу важности этого аспекта необходимо более подробно рассмотреть суще-
ственные и иные условия этого договора. Существенные условия любого до-
говора являются его основой, определяют особенности договора, его суть.
Гражданский КодексРоссийской Федерации,охраняя принципсвободы
контракта, гласит, что принуждение к заключению договора не допускается,
за исключением тех ситуаций, когда обязанность заключить договор преду-
смотрена законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пунк-
та 1 статьи 421 ГК РФ)
1
. Предварительный договор может считаться случаем
именно такого добровольно принятого обещания. Поскольку договор – это
обоюдное соглашение, то традиционно в нем находятся отдельные положе-
ния, условия, указаны права и обязанности сторон. Это соответствует требо-
ваниям к договорам в целом. Сумма данных условий, согласованная между
сторонами их совокупность, в принципе иформирует содержание контракта.
Условия договора выступают как основные критерии, являются способом
фиксации взаимно принятых обязанностей и установленных прав. Принимая
на себя обязательства по договору, стороны соглашаются на условия догово-
ра.
Рассматривая существенные условия, как немаловажные обстоятель-
ства, заключенные в предварительном договоре, определим место данных
условий в договорных отношениях в целом. Договорные условия принято
группировать по определенным признакам. Кроме разделения условий дого-
вора на существенные и иные, есть более подробные классификации. Наибо-
1
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-
ФЗ.Редакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ[Электронный ресурс]/Доступ из справочно-правовой
системы «КонсультантПлюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru
47
лее часто в литературе можно встретить объединение условий в три группы:
существенные; обычные;случайные.
Принципиально понимать, что эти условия не равнозначны в своем
значении, когда вопрос касается действительности договора. Согласно статье
432 ГК РФ
1
, договор считается заключенным только тогда, когда стороны
достигли согласия по всем существенным условиям договора. То есть, это
ситуация когда обозначены все значительные критерии контракта. Следова-
тельно, позиция по обычным и случайным условиям может не оговариваться.
К обычным или традиционным условиям относят сообщения о форс-
мажорных ситуациях, о том, что стороны должны сообщать о смене своих
реквизитов и т.д. Если обычные условия не устраивают стороны в данном
случае, то они оговариваются в договоре и переходят в разряд случайных, то
есть они будут действовать в таком виде лишь в данном договоре. Так мы
видим, что главными является договоренность в части существенных усло-
вий. Для определения понимания сути существенных условий договора, осо-
знания его сущности, его природы нужно выявить, чем отличаются суще-
ственные условия от иных.
Выделим условия, которые являются существенными для договоров:
- условия о предмете договора;
- условия, которые наречены в законе или иных правовых актах как суще-
ственные для договоров данного вида;
- все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон
надлежит достигнуть соглашения.
В связи с вышесказанные возникает вопрос: как воздействуют суще-
ственные условия договора на прецедент признания его заключенным. Если
мы обратимся к практике применения договоров, то становится явным, что
существенными признаются те условия договора, которые подлежат согласо-
1
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-
ФЗ.Редакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ[Электронный ресурс]/Доступ из справочно-правовой
системы «КонсультантПлюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru
48
ванию, так как в отсутствие полной договоренности контрагентов по поводу
любого условия договор может быть признан незаключенным. Существен-
ные условия договора необходимы и достаточны для его заключения. Дого-
вор не считается заключенным, если стороны не достигли согласия хотя бы
по одному из его существенных условий. С другой стороны, если жесубъек-
ты, между которыми заключаетсясоглашение, решили не дискуссировать
иные условия, договор, тем не менее, будет заключен.
Обратимся вновь к определению понятия обсуждаемого типа догово-
ра.Предварительный договор – это обязательство сторон заключить в буду-
щем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным дого-
вором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
1
По поводу отношения к существенным условиям предварительного до-
говора законодатель высказывается совершенно определенно. Согласно
пункту 1 статьи 432 ГК РФ
2
для заключения предварительного договора, как
и любого гражданско-правового договора, сторонам необходимо достигнуть
соглашения по всем существенным условиям договора. Соответственно при
этом заключенным предварительный договор можно считать лишь в случае
договоренности между сторонами о его существенных условиях. Судебная
практика подтверждает выполнение этого пункта. Например, из Постанов-
ления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.07. 2017г. № Ф01-
2237/2017 по делу №А82-18369/2015
3
можно сделать вывод о том, что при
несогласии одной из сторон с условиями договора аренды предварительный
договор нельзя признать заключенным. Истец просит признать недействи-
1
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-
ФЗ.Редакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ[Электронный ресурс]/Доступ из справочно-правовой
системы «КонсультантПлюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru
2
Там же
3
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.07.2017г.№ Ф01-
2237/2017 по делу №А82-18369/2015[Электронный ресурс]/Доступ из справочно-правовой
системы «КонсультантПлюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru
49
тельным отказ другой стороны от заключения договора и считать договор за-
ключенным. По решению суда в иске отказано. Из этого следует, что несо-
гласие одной из сторон с существенными условиями договора влечет при-
знание его недействительным.
Далее нами будут рассмотрены существенные условия предваритель-
ного договора. Существенные условия предварительного договора имеют
свою специфику. Необходимо отметить, что в целомсущественные условия
предварительного договора подразделяются на 2 вида:
условия, имеющие отношение непосредственно к предварительному дого-
вору;
условия, позволяющие установить предмет и иные существенные условия
основного договора.
Очевидно, что в предварительный договор необходимо включать
условия, которые позволяют установить предмет и другие существенные
условия основного договора. Что касается предмета предварительного дого-
вора, то здесь присутствует некоторая однозначность, а именно: предметом
предварительного договора является обязательство заключить в последствии
основной договор. Важным считается указывать в предварительном договоре
тот срок, в который стороны на добровольной основе готовы заключить ос-
новной договор. Вполне вероятно, что встречаются случаю, когда заранее
предусмотреть срок заключения основного договора не представляется воз-
можным. Например, ситуация когда продается недвижимость в незавершен-
ном строительстве, или предполагается оказание услуги, возникающей по
необходимости клиента. Для таких ситуаций предусмотрено условие: основ-
ной договор подлежит заключению в течение 1 года с момента заключения
предварительного договора.Причем такой срок считается соблюденным, если
до его истечения стороны заключат основной договор или же одна из сторон
направит другой предложение заключить такой договор. Как правило, такие
действия предпринимает более заинтересованная сторона. Сроки особенно
важны в случаях, когда одна из сторон имеет намерение понуждать другую к
50
заключению основного договора и готова при этом обратиться в судебные
органы. Это обусловлено тем, что предварительный договор – это основание
для возникновения обязанности заключить основной договор.
Обобщая вышесказанное, можно отметить, что предварительный дого-
вор и его существенные условия в дальнейшем повлияют на заключение или
признание недействительным основного договора.
Существует такая практика, в случаях, когда сторона, заключившая
предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора,
контрагент может обратиться в суд с требованием заключить основной дого-
вор. Особенно эта практика важна в тех случаях, когда уклонение одной
стороны от заключения основного договора приводит к ущербу другой сто-
роны. Другая сторона может пострадать материально из-за упущенного вре-
мени, упущенной выгоды и т.д.
Таким образом, Гражданский кодекс выделяет два вида существенных
условий предварительного договора.
Во-первых, это условия, признанные таковыми законом или иными
правовыми актами. Например, предмет договора о передаче имущества –
конкретный объект. Бываю ситуации, когда один из участников договора по
ошибке или преднамеренно искажает в предварительном соглашении пред-
мет основного договор. Другая сторона склонна к понуждению к заключе-
нию договора. В таком случае суды вправе отказать другой стороне в требо-
вании. И здесь возможно лишь разбирательство при использовании перепис-
ки и выяснения истинных намерений. Всё выше сказанное указывает на
необходимость внимательно следить обеим сторонам за формулировками в
тексте договора.
Во-вторых, условия, которые предопределяются характером договора.
Особая группа предварительных договоров о купле-продаже недвижимости
существенным будет считать срок заключения основного договора и совер-
шения сделки, так как в течении времени цена может измениться, что повле-
чет убытки и ущемление прав для другой стороны.
51
Важно отметить, что существенные условия основного договора долж-
ны быть идентичны предварительному. Таким образом, существенные усло-
вия предварительного соглашения должны полностью переходить в основной
договор в неизменном виде. Такое условие снижает количество судебных
разбирательств. Если одна из сторон включает новые существенные условия
в основной договор, это обстоятельство дает основание суду не понуждать
другую сторону к заключению договора. Исключение составляют случаи
обоюдного согласованного желания обеих сторон внести коррективы в ос-
новной договор. Законодатель это допускает, что подтверждается статьей 450
ГК РФ.
Согласно пункта 3 статьи 429 ГК РФ
1
определяется необходимость ука-
зания в предварительном договоре информации, позволяющей установить
существенные условия договора, который стороны предполагают заключить
в будущем. По нашему мнению, можно считать, что выделение одного лишь
обязательства заключить основной договор не учитывает должным образом
указанной выше нормы, тем самым сводит ее к ничтожности.
Примером может служить судебное разбирательство по делу № А28-
13596/2014 Арбитражным судом Волго-Вятского округаот 03.09.2015№
Ф013444/2015
2
. Обстоятельства дела заключаются в несогласованности су-
щественных условий в основном договоре о поставке медицинского обору-
дования. Условия указанные ранее в предварительном договоре изменились
и одна из сторон не согласна с этими изменениями.
Подводя итог вышесказанному, мы заключили, что предварительный
договор порождает два обязательства:
обязательство заключить в будущем основной договор;
1
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-
ФЗ.Редакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ[Электронный ресурс]/Доступ из справочно-правовой
системы «КонсультантПлюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru
2
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.09.2015 № Ф013444/
2015 по делу № А28-13596/2014[Электронный ресурс]/Доступ из справочно-правовой си-
стемы «КонсультантПлюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru
52
обязательство заключить договор на условиях, предусмотренных в предва-
рительном договоре.
Далее нами будут непосредственно рассмотрены существенные усло-
вия предварительного договора и влияние различных обстоятельств на по-
следствия заключения договора на примерах. Начнем с того, что при заклю-
чении предварительного договора поставки необходимо:описать товар или
продукт, которымпредполагается обеспечить: наименование, численность,
качество, ассортимент; указать срок поставки.
Для контракта купли-продажи недвижимости нужно: охарактеризовать не-
движимость и ее стоимость.
Исходя из вышесказанного, впредварительном договоренадлежит разъ-
яснить,на каких условиях будет заключен в будущем основной договор, ка-
ковы будут его основные критерии. Особенно это касается тех основных до-
говоров, которые носят имущественный характер.
По вопросу условия о цене,возможно обозначить, что Президиум ВАС
РФ в Информационном письме от 05.05.1997 N 14 Обзор практики разреше-
ния споров, связанных с заключением, изменением и расторжением догово-
ров
1
обусловил следующее. В случае если в предварительном договоре усло-
вие о цене прописано не было, это не означает, что стороны по нему не опре-
делились. В соответствии со ст. 424 ГК РФ
2
при отсутствии в возмездном до-
говоре обстоятельств указывающий на стоимость, то есть ценовых условий и
невозможности ее определения опираясь на условия договора, его исполне-
ние осуществляется по цене, которая при аналогичных обстоятельствах,как
правило, взимается за подобные товары, работы или услуги.То есть вступает
в силу определение цены по обычным рыночным критериям. А также далее в
1
Информационное письмоПрезидиум ВАС РФот 05.05.1997 N 14. Обзор практики разре-
шения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» [Элек-
тронный ресурс]/Доступ из правовой консультационной службы Закон прост– Режим до-
ступа:http://www.zakonprost.ru/content/base/21649
2
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-
ФЗ.Редакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ[Электронный ресурс]/Доступ из справочно-правовой
системы «КонсультантПлюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru
53
Информационном письме Президиума ВАС РФ обозначено надлежащее. Ко-
гда в предварительном договоре предписано, что условие о цене станет
определяться сторонами в основном договоре, подобная запись обязана рас-
цениваться арбитражным судом как достижение согласия сторон о включе-
нии в основной договор данного условия. Такого рода включения в договор
позволят избежать излишних разбирательств в суде, в случае обращения од-
ной из недовольных сторон.
Однакоесли допустить, что для конкретного вида контракта цена, сооб-
разно ГК РФ, является существенным условием, то при отсутствии данного
условия на основании недоступности данного обстоятельства предваритель-
ный договор будет признан недействительным. К подобным договорам, в
частности, относятся договор строительного подряда, купли-продажи недви-
жимости.
В предварительном договоре стороны имеют все шансы, в том числе,
учесть все обязательства в отношении отдельных условий будущего основ-
ного договора, например о рассрочке платежа, о предоставлении скидок и др.
Условия о рассрочке платежа обычно применяются, если договор имеет дли-
тельный характер и сумма платежа значительная. Как известно, условия о
предоставлении скидок основаны на уменьшении цены товара или услуги за
оптовую сделку. Стоимость товара при этом может существенно отличаться
от розничной. Возможны и часто используются скидки за сезонные услуги
или товар, предоставленные в не сезон. Распространенными являются скидки
за регулярную покупку и т.д. Так появляются постоянные покупатели. Ана-
логично это могут быть и условия, которые требует включить в договор одна
из сторон, и по которым участники достигли соглашения.К таковым услови-
ямвозможно отнести необходимость страхования объекта, которая в настоя-
щее время встречается всё чаще. К этим же условиям отнесем определенную
системубонусов при составлении программы лояльности, составленный по-
рядок передачи имущества, особенности проведения расчетов. Надлежащие