54
обязательства при этом могут быть как двусторонними,так и односторонни-
ми.
Итак, при составлении предварительного договора особо необходимо
позаботиться о внесении в него существенных условий будущего основного
договора. Отсутствие упорядоченных, согласованных существенных условий
основного договора в предварительном договоре может стать причиной при-
знания последнего незаключенным.
Приведем пример из судебной практики, показывающий важность до-
говоренности между сторонами о существенных условиях договора.
Изложим обстоятельства индивидуальных предпринимателей, назовем
их З. и Д., а также ООО «Аликон» (далее – Общество), с одной стороны, и
предпринимателя, называемого С., с другой стороны. Вышеуказанные лица
11.12.2003 подписали предварительный договор. Условия этого договора
предусматривали, что Общество, предприниматели З. и Д. взяли на себя обя-
зательства в будущем заключить с предпринимателем С. договор купли-
продажи здания склада и доли земельного участка. Обстоятельства сложи-
лись так, что через некоторое время Общество в Письме от 27.04.2004, адре-
сованном другим участникам сделки, заявило о недействительности предва-
рительного договора. Данная сторона указала на отсутствие существенных
условий договора, позволяющих определить особые идентификационные
признаки отчуждаемого земельного участка (место положения, размеры, гра-
ницы), а так же его цену. Опираясь на п. 1 ст. 37 Земельного кодекса
РФ
1
можно говорить о том, что объектом купли-продажи могут быть только
земельные участки, прошедшие кадастровый учет. Условия предварительно-
го договора предусматривали поручение оформления пакета документов на
земельный участок Обществу. В ходе разбирательства было выяснено, что З.
и Д. чинили помехи установлению границ земельного участка, не поставили
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.11.2017). [Электронный ресурс]/ Доступ из справочно-
правовой системы «КонсультантПлюс» – Режим доступа : http: //www. consultant.ru
55
своей подписи на кадастровом плане на определенный для продажи земель-
ный участок. Поведение предпринимателей З. и Д.подтверждают собранные
в делеизвещения и уведомления. Вследствие изложенных обстоятельств дела,
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2005 по делу N А11-
4833/2004-К1-14/180В
1
признало предварительный договор незаключенным.
Основание к этому стало несогласованность сторон о предмете договора.
Приведем ситуацию, когда основной договор подлежит государствен-
ной регистрации. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ
2
договор считается заключен-
ным с момента осуществления регистрации. Как же в этом случае дело об-
стоит с предварительным договором. В этом случае п. 14 Информационного
письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 Обзор практики разрешения
споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
3
указывает нам
на то, что предварительный договор не подлежит обязательной регистрации.
Недостаток условия об обязательной регистрации предварительных догово-
ров, если основной нуждается в регистрации, привел краспространенности
предварительных договоров в сделках с недвижимостью.
Как уже указывалось,одним из требований, предъявляемых к предвари-
тельному договору, является определение в нем срока, по истечении которо-
го стороны должны заключить основной договор. Но отсутствие срока, тем
не менее, не влечет за собой за собой признания предварительного договора
незаключенным и не становится основанием к утверждению о недействи-
тельности положений предварительного договора. В случаях, когда подоб-
1
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2005 по делу N А11-4833/2004-К1-
14/180В.[Электронный ресурс]/ Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-
Плюс» – Режим доступа: http: //www. consultant.ru
2
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-
ФЗ.Редакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ[Электронный ресурс]/Доступ из справочно-правовой
системы «КонсультантПлюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru
3
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 Обзор практики раз-
решения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной ре-
гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[Электронный ресурс]/Доступ
из правовой консультационной службы Закон прост– Режим досту-
па:http://www.zakonprost.ru/content/base/21649
56
ный период не установлен, основной договор подлежит заключению сторо-
нами в течение 1 года с момента подписания предварительного договора.
Как указано в ст. 190 ГК РФ срок договора определяется истечением пери-
ода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или
часами иликалендарной датой
1
.Обращая внимание на данное обстоятельство,
в предварительном договоре требуется установить срок, по истечении кото-
рого должен быть заключен или указать конкретную дату заключения основ-
ного договора. В случае если в договоре указано событие, которое неминуе-
мо должно наступить, срок определяется этим событием и прямо на него ука-
зывает. Но этот вариант возможен лишь при полной уверенности в том, что
событие неизбежно наступит.Частой ошибкой бывает указание на момент ре-
гистрации права собственности, что в корне не верно.Событие в практике
могут считаться: срок истечения пожизненного содержания, срок исполнения
совершеннолетия, срок окончания навигации и т.д.
Приведем пример.С товариществом «ВалГер»подписал предваритель-
ный договор индивидуальный предприниматель С. Этот договор предполагал
в последствие заключение договора купли-продажи здания швейного цеха. В
предварительном договоре был указан срок подписания основного – момент
государственной регистрации права собственности продавца (товарищества).
Как известно факт регистрации находится в зависимости от воли одной сто-
роны и носит заявительный характер. Всё выше сказанное позволяет не счи-
тать факт регистрации неизбежным событием. Согласно ст. 190 ГК РФ срок в
предварительном договоре не был установлен, а это является основанием
применить к нему срок один год. Это период, в который стороны смогут реа-
лизовать свои права. В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от
07.06.2006 по делу N А82-6951/2005-7 указано, что если до окончания срока,
1
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-
ФЗ.Редакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ[Электронный ресурс]/Доступ из справочно-правовой
системы «КонсультантПлюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru
57
указанного в предварительном договоре, основной договор не будет заклю-
чен, либо одна из сторон не направит другой предложение о заключении ос-
новного договора, то обязательства сторон по предварительному договору
прекращаются.
Характерным является следующий пример. (Постановление ФАС Цен-
трального округа от 06.06.2003 по делу N А09-7746/02-19). Арбитражный суд
указал, что договор от 18 мая 2000 г. по своей правовой природе является
предварительным
1
. Данное соглашение не содержит условия о сроке заклю-
чения основного договора, в течение которого стороны обязались заключить
дополнительные соглашения о капитальном ремонте и договор аренды. Со-
гласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ указанные договор и дополнительные соглашения
предписано заключить в течение 1 года с момента заключения предваритель-
ного договора, до наступления 18 мая 2001 г. Однако обстоятельства дела та-
ковы, что ни о капитальном ремонте соглашения, ни договор аренды стороны
в указанный срок не заключили. А также ни одна из сторон не обращалась к
другой с предложениями заключить договор и соглашения. В виду этого в
силу вступает п. 6 ст. 429 ГК РФ, согласно которого обязательства сторон,
предусмотренные предварительным договором, считаются прекращенными и
стороны лишаются права понуждения к заключению основного договора.
Таким образом, можно отметить, что предварительный договор – это
организационный договор, при помощью которого стороны могут построить
свои дальнейшие отношения на приемлемых друг для друга услови-
ях.Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие уста-
новить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
1
Постановление ФАС Центрального округа от 06.06.2003 по делу N А09-7746/02-
19/2000.[Электронный ресурс]/Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-
Плюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru
58
Выводы по главе 2
Во второй главе проводится анализ современных правовых отношений
относительно правового договора. Рассматривается правовой договор как
юридический факт. Анализируются правовые нормы, содержащиеся в дей-
ствующем законодательстве, их применение, судебная практика, что позво-
лило определить юридическую природу предварительного договора как
юридического факта.
В главе выявляются основные проблемы применения норм предвари-
тельного договора, которые необходимо решить. По поводу предварительно-
го договора предусмотрена одна правовая норма, совпадающая с одной ста-
тьей закона.Правовая конструкция предварительного договора описана в ст.
429 Гражданского кодекса РФ.
Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что
предварительный договор – это организационный договор, при помощью ко-
торого стороны могут построить свои дальнейшие отношения на приемле-
мых друг для друга условиях.Предварительный договор должен содержать
условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные
условия основного договора.
1. Анализируя конструкцию правового договора было выявлено, что она
имеет отличительные признаки, такие как отсутствиеуказания на имуще-
ственные права и обязанности; невозможность устанавливать другие обязан-
ности, кроме предмета договора; возможность предусматривать подлежащие
согласованию инициативные условия основной сделки (существенные усло-
вия, введенные сторонами); определяет срок для совершения основной сдел-
ки (по умолчанию это 1 год).
2. Согласно предварительному договору, обязательства по нему носят только
организационный характер. Этот договор может рассматриватьсякак основа-
ние возникновения обязанности заключить основной договор.
59
3. Предварительный договор в основном заключается в письменной форме,
правильно юридически оформляется, следуя нормам закона, и подписывается
его обеим сторонами.Форма предварительного договора должна соответ-
ствовать форме основного договора. Неправильно оформленный договор
может быть признан недействительным, при этом законодательство не
предусматривает специальных последствий недействительности основного
договора.
4. Предварительный договор не подлежит государственной регистрации.
5.Предварительный договор составляется для того, чтобы в последующем
одна из сторон не отказалась от подписания основного договора и не отказа-
лась от сделки.
6. Предварительный договор должен включать в себя:реквизиты сторон и
подписи;условия предмета предварительного и основного договора. Он дол-
жен содержать существенные и дополнительные условия.
7.Существенные условия предварительного договора необходимы и доста-
точны для его заключения. Договор не считается заключенным, если стороны
не достигли согласия хотя бы по одному из его существенных условий.В
предварительный договор необходимо включать условия, которые позволяют
установить предмет и другие существенные условия основного договора. В
случае, если одна из сторон отказывается заключать основной договор на ос-
нове предварительного соглашения или предъявляет не устраивающие дру-
гую сторону условия, вопрос можно решить через суд.
8.Необходимым считается указывать в предварительном договоре тот срок, в
который стороны на добровольной основе готовы заключить основной дого-
вор. Для ситуаций, когда заранее предусмотреть срок заключения основного
договора не представляется возможным предусмотрено условие: основной
договор подлежит заключению в течение 1 года с момента заключения пред-
варительного договора. Причем, такой срок считается соблюденным, если до
его истечения стороны заключат основной договор или одна из сторон
направит другой предложение заключить такой договор.
60
10. Анализируя законодательство и обобщая данные из практики его приме-
нения, подытожим, что Гражданский кодекс выделяет два вида существен-
ных условий предварительного договора.Во-первых, это условия, признан-
ные таковыми законом или иными правовыми актами. Например, предмет
договора о передаче имущества – конкретный объект. Существенным будет
замечание о том, что если партнер ошибочно, или, имея особый умысел, ис-
казит или неверно укажет предмет основного договора в предварительном
соглашении, то суды, чаще всего, отказывают в требовании о заключении ос-
новного договора. Однако, если есть необходимость все же заключить дого-
вор, то возможно использовать переписку сторон для доказательства пред-
мета договора.
Во-вторых, условия, которые предопределяются характером договора.
Особая группа предварительных договоров о купле-продаже недвижимости
существенным будет считать срок заключения основного договора и совер-
шения сделки, так как цена с течением времени может значительным образом
изменяться. В случае невыполнения одной стороной обязательств в срок,
другой стороне будет трудно в суде доказать ущемление своих прав.
11.Практика применения данной нормы позволяет так же выделить дополни-
тельные условия к отдельным видам предварительных договоров, таких как
предварительный договор, при котором в качестве основного будет договор
купли-продажи недвижимости и строительного подряда. Для такого рода
контрактов важным условием является цена.В качестве отдельных условий
будущего основного договора, могут быть также,например, условия о рас-
срочке платежа, о предоставлении скидок,необходимости страхования объек-
та, определенная система бонусов, составленный порядок передачи имуще-
ства, особенности проведения расчетов.
Подводя итог вышесказанному, мы заключили, что предварительный
договор порождает обязательствозаключить в будущем основной договор и
обязательство заключить договор на условиях, предусмотренных в предвари-
тельном договоре
61
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ СПОСОБОВ ЗАЩИ-
ТЫ СТОРОН ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА И ПЕР-
СПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
3.1. Требования о понуждении заключить основной договор и проблемы
его реализации
Понимание значения предварительного договора дает решение такой
проблемы как вопрос о понуждении к заключению основного договора. Сам
предмет предварительного договора, его организационный характер не могут
служить основанием к обязательности безусловного исполнения предвари-
тельного договора. При этом практика применения нормы предварительного
договора показывает, как часто одна из сторон безусловно заинтересована в
заключении основного договора на основе предварительно. Упоминаемая
нами сторона может понести убытки при наличии факта незаключенности
основного договора, может потерять время и упустить возможность заклю-
чить подобного рода сделки с другими контрагентами. В связи с этим умест-
но говорить о возможности воздействия одного участника договорных от-
ношений на другого контрагента. В юридической практике до сих пор трудно
решаемой остается проблема применения способов обеспечения исполнения
предварительного договора. Традиционный способ обеспечения исполнения
обязательства трудно применим в отношении предварительного договора,
который, по сути, является организационным и не имеет имущественных
обязательств.
Для обстоятельного осмысления данного вопроса необходимо обра-
титься к законодательству и посмотреть, что законодатель говорит о правах
участников договорных отношений. Этот вопрос освящен в статье 1 ГК РФ
1
,
где говорится, что гражданское законодательство основывается на призна-
нии равноправия участников регулируемых им отношений, неприкосновен-
1
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-
ФЗ.Редакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ [Электронный ресурс]/ Доступ из справочно-правовой
системы «КонсультантПлюс» – Режим доступа : http: //www. consultant.ru
62
ности имущества, свободы договора. В статье подчеркивается, что недопу-
стимо вмешиваться в личные дела кого-либо даже случайно, гражданские
права должны исполняться абсолютно свободно, при этом нарушенные права
должны восстанавливаться. Законодатель говорит об обеспечении судебной
защиты нарушенных прав граждан.
Следует заметить, что все приведенные принципы обладают одинаково
большой значимостью, являются основополагающими фундаментальными и
объединены между собой. При этом в ходе рассмотрения проблем договор-
ного права, особую значимость имеет принцип свободы договора, который
представляет наибольшую ценность в практическом применении. Градан-
ское право РФ обеспечивает гражданам возможность свободно заключать
любые договоры и определять их условия. Суть данного принципа получила
нормативное закрепление и отражена в ст. 421 ГК РФ
1
. Свобода договора
обеспечивает свободу лиц, заключающих договор. Излагаемая нами норма
носит характер диспозитивной нормы. Она являетсяодной из форм свободы
волеизъявления субъектов гражданского оборота. Субъекты согласно дан-
ной нормы могут свободно распоряжаться своими правами и изменять усло-
вия договора даже после того как его подпишут.Объем свои прав и обязанно-
стей субъекты могут определять самостоятельно.Таким образом, по единому
существующему правилу понуждение к заключению договора не разрешает-
ся. В то же время законодатель в отдельных случаях учитывает основания
применения понуждения к заключению договора. Рассмотрим эти основания,
которые обозначены в статье 426 Гражданского кодекса РФ. Итак, перейдем
к ним:
ст. 426 ГК РФ
2
определяет обязательность заключения коммерческой
организацией публичного договора;
1
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-
ФЗ.Редакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ. [Электронный ресурс]/ Доступ из справочно-
правовой системы «КонсультантПлюс» – Режим доступа :http: //www. consultant.ru
2
Там же
63
п. 5 ст. 429 ГК РФ
1
включает правило об обязательности заключения
для сторон, заключивших предварительный договор, основного договора.
Как видим, есть некоторые обстоятельства, которые позволяют рас-
сматривать вопрос о принуждении к заключению договора, как обязанность
заключить договор, которая предусматривается законодателем. Законода-
тель, находясь на позиции защитника стороны, права которой могут быть
ущемлены предусматривает статьи ГК РФ, которые дают основание к судеб-
ному разбирательству в случае нарушения прав сторон. Согласно пункту 5
статьи 429 ГК РФ
2
в вариантах, если сторона, заключившая предварительный
договор, уклоняется от заключения основного договора, используются поло-
жения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ
3
.
В свою очередь, пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской
Федерации
4
закрепляет норму, в соответствии с которой предусмотрены ре-
шения, вступающие в силу, если сторонауклоняется от заключения договора.
Эти решения применимы только в случае, если для уклоняющейся стороны
в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными
законами заключение договора является непременным. При такой ситуации
Кодекс предусматривает возможность обратиться с иском в суд пострадав-
шей стороне. Обращение будет содержать требование о понуждении за-
ключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения до-
говора, обязана компенсировать другой стороне доставленные этим убытки.
Из вышесказанного становится ясным, что нежелание заключить договор
может иметь свои последствия, причем они могут быть различны. Такие
нормы заставляют граждан более взвешенно подходить к предварительным
обязательствам, продумывать свои возможность, а так же они защищают
права пострадавшей стороны. Законодатель уравновешивает права сторон и
1
Там же.
2
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть вторая) от 26.01.1996 N 14-
ФЗ.Редакция от 28.03.2017.N 39-ФЗ. [Электронный ресурс]/ Доступ из справочно-
правовой системы «КонсультантПлюс» – Режим доступа :http: //www. consultant.ru
3
Там же.
4
Там же.