56
зом, условием о сроке заключения основного договора не является указан-
ный в предварительном договоре срок, в течение которого покупатель был
вправе подтвердить платежеспособность».
1
Также можно сделать вывод, что «условие предварительного договора
купли-продажи о том, что покупатель должен исполнить обязательства по
договору не позднее двух месяцев с момента, когда получено уведомление о
праве собственности продавца на квартиру, не является условием о сроке за-
ключения основного договора, поскольку «это указание не является услови-
ем, с которым связывается срок заключения основного договора и не отвеча-
ет требованиям неизбежности, установленным ст. 190 ГК РФ».
2
Таким образом, при заключении предварительного договора сторонам
следует определить срок, в течение которого должен быть заключен основ-
ной договор. Однако следует относиться более внимательно к формулирова-
нию условия о данном сроке в предварительном договоре, чтобы избежать
ошибок и неточностей, а в случае отсутствия согласования данного срока –
нужно не забывать, что этот срок будет установлен императивно (1 год). Со-
гласно п. 3, ст. 4
29 ГК РФ предварительный договор обязан содержать такие
условия, которые позволят установить предмет, а также условия основного
договора, в отношении которых должно быть достигнуто соглашение при за-
ключении предварительного договора по заявлению одной из сторон. Однако
до 1 июня 2015 года редакция этой статьи была другой. Предварительный
договор должен был содержать помимо условий, позволяющих определить
предмет основного договора, также и иные существенные условия основного
договора (п. 3 ст. 4
29 ГК РФ), то есть такие условия, которые названы в зако-
не или иных нормативно-правовых актах как существенные или необходи-
мые для договоров данного вида. Прежняя редакция ст. 429 ГК РФ критиче-
ски воспринималась рядом ученых. Так, П. А. Меньшенин писал, что «пред-
варительный договор – еще не основной договор. Исходя их этого, недопус-
1
Определение Верховного Суда РФ от 10 марта 2015 № 5-КГ14-173 // Консультант Плюс:
справ. правовая система. - 2018.
2
Там же.
57
тимо уже при его заключении требовать от сторон достижения соглашения
по всем существенным условиям договора, который только предстоит за-
ключить. Необходимо учитывать, что в момент заключения предварительно-
го договора может быть невозможно достижение достаточной степени опре-
деленности, требуемой для основного договора».
1
Такая аргументация аналогично содержится в «
Концепции совершенст-
вования общих положений обязательственного права», согласно которой
«исходя из той модели предварительного договора, которая заложена в ст.
429 ГК РФ, стороны еще на этапе согласования и заключения предваритель-
ного договора должны четко согласовать все существенные условия основ-
ного договора, что влечет за собой вполне закономерный вопрос: если сторо-
ны могут согласовать все существенные условия на этапе заключения пред-
варительного договора, то, что мешает им сразу же заключить основной до-
говор?
При подобном разъяснении институт предварительного договора стано-
вится излишним, а соответствующие нормы ГК РФ – неэффективными, как
не обеспечивают свободу договора. А в данном случае – свободу заключения
договоров в общем виде, которые порождают лишь одно обязательство –
обязательство о договоре, то есть обязательство в будущем согласовать и за-
ключить основной договор, отражающий всю полноту договоренностей сто-
рон».
2
С приведенной аргументацией крайне сложно согласиться, поскольку,
во-первых, при таком подходе возникнут трудности при заключении и реали-
зации основного договора, а во-вторых, неоправданно усилится дополни-
тельная нагрузка на судебную систему (поскольку суды в силу п. 5, ст. 429
1
Меньшенин П. А. Предварительный договор в российском гражданском праве:
дис.…канд. юрид. наук. – М. –2011. – С. 26 – С. 111-112.
2
Концепция совершенствования общ
й части обязательственного права, подготовленная
Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского зако-
нодательства (протокол № 66 от 26 янв. 2009 г.) [Электронный ресурс] // Портал россий-
ского частного права. Электрон. дан. Copyright, 1994-2016. – URL: privlaw.ru/wp-
content/uploads/2015/11/koncep_OPOP.Rtf.
58
ГК РФ в случае разногласий сторон по каким-либо условиям будут опреде-
лять их самостоятельно), и, в-третьих, сама конструкция предварительного
договора предполагает ответственность за не заключение основного догово-
ра. Таким образом, ранее действующая редакция п. 5, ст. 429 ГК РФ пред-
ставляется более правильной, поскольку обеспечивает, в свою очередь, ста-
бильность гражданского оборота.
Поэтому, прежде всего, закон требует, чтобы предварительный договор
содержал все необходимые условия, которые позволят установить предмет
основного договора. Легальное определение «предмета договора» в дейст-
вующем гражданском законодательстве отсутствует, поэтому это понятие
было выработано в доктрине. Так, Д. И. Мейер считал, что «предметом дого-
вора всегда представляется право на чужое действие».
1
В свою очередь, А. Ю. Кабалкин утверждает, что «предметом договора
может быть имущество, которое должник будет обязан передать кредитору,
или действия, которые будет обязан совершить должник».
2
А М.И. Брагинский указывал на то, что «гражданско-правовой договор
возникает в связис передачей вещи, с выполнением работ или оказанию ус-
луг. Вкаждом из этих вариантов суть предварительного договора, можно све-
сти к определению неких параметров, отвечающих на один из таких вопро-
сов: что, сколько, когда и каким образом? При этом условие о предмете дает
ответы на первые два вопроса. Предмет охватывает весь набор показателей
того, по поводу чего заключен договор».
3
В. В. Витрянский определяет предмет договора как «действия или без-
действия, которые должна совершать обязанная сторона или, соответственно,
воздержаться от совершения действия».
4
1
Мейер Д. И. Русское гражданское право: Издание пятое. М.: Книга по Требованию в 2-х
ч. Ч. 2.-2012.- С. 162-163.
2
Советское гражданское право: учебник в 2-х ч. Ч. 1. //под ред. В. А. Рясенцева. 2-е из. пе-
рераб. и доп. М. - 1986. - С. 451.
3
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: общие положения :
2-е изд. М. - 2002. - С. 315.
4
Витрянский В. В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и пра-
воприменительной практике // Вестник ВАС. – 2002. – №6. – С. 78.
59
Рассматривая точку зрения А. Ю. Кабалкина на понятие «предмет дого-
вора», можно согласиться с мнением, что основным предметом предвари-
тельного договора является заключение основного договора в будущем. Это
могут быть договора о передаче имущества, выполнению работ и оказанию
услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. На это
неоднократно указывал Верховный Суд РФ в своих определениях. В частно-
сти, в Определении от 16.12.2014 № 9-КГ14-8 он указал, что «
Предваритель-
ный договор должен содержать в себе условия, которые позволят установить
предмет, а также другие необходимые условия в основном договоре. Сам по
себе предварительный договор не является договором о передаче имущества
либо прав на имущество»
1
.
А в Определении от 15.09.2015 № 18-КГ15-143 Верховный Суд РФ пря-
мо определил, что «предметом предварительного договора является обяза-
тельство сторон по поводу заключения в будущем основного договора, а не
обязательство в отношении недвижимого имущества».
2
Таким образом, ни у теоретиков, ни у правоприменителей не может воз-
никать споров относительно того, что является предметом предварительного
договора. Основные сложности при заключении предварительного договора
возникают относительно согласования условий, которые позволяют опреде-
лить предмет основного договора, подлежащего заключению в перспективе.
Как правило, предметом основного договора, как и любого договора с иму-
щественным содержанием, является то, по поводу чего возникают права и
обязанности сторон, а именно, это определенное имущество, результат рабо-
ты или оказания услуг. Не вызывает сомнения и то, что в предварительном
договоре предмет основного договора должен быть с достаточной степенью
детализирован. Так, например, предварительный договор купли-продажи зе-
мельного участка должен содержать данные о границах этого участка, позво-
1
Определение Верховного суда РФ от 16 дек. 2014 № 9-КГ14-8 Правовая система «Кон-
сультант Плюс».
2
Определение Верховного суда РФ от 16 дек. 2014 № 9-КГ14-8 // Правовая система «Кон-
сультант Плюс».
60
ляющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество (Оп-
ределение Верховного Суда РФ от 11.05.2010 № 4-В10-5).
1
При этом, судебная практика исходит из того, что условие о предмете
договора также считается согласованным, если обе стороны имеют об этом
предмете одинаковое представление и могут его определить. Так, Верховный
суд РФ в своем Определении от 16.06.2015 № 4-КГ15-21 отметил, что «по
смыслу п. п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ условие об установлении предмета договора
считается выполненным, если обе договаривающиеся стороны имеют об этом
предмете одинаковое представление и могут его определить. Заключая пред-
варительный договор, стороны пришли к соглашению о том, в отношении
каких именно земельных участков в последующем будут заключены догово-
ры купли-продажи. При таких обстоятельствах нельзя согласиться с выводом
суда нижестоящей инстанции о том, что предмет основного договора купли-
продажи сторонами не был определен. Суд нижестоящей инстанции не учел,
что несоблюдение требований, предъявляемых земельным законодательст-
вом к объекту недвижимости, не свидетельствует о том, что стороны догово-
ра не достигли взаимопонимания в определении данного объекта».
2
Такая же позиция содержится и в ранее вынесенном Определении Вер-
ховного суда РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8, согласно кото-
рой:«Предварительный договор купли-продажи квартиры содержит данные,
позволяющиеопределенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.
Кроме того, объект купли-продажи, который подлежит передаче при заклю-
чении основного договора, определенсторонами в предварительном договоре
настолько подробно, насколько это было возможнона дату его подписания.
На момент заключения предварительного договора площадь отчуждаемой
квартиры не была известна, поскольку квартира образовалась путем раздела
другой квартиры.
1
Определение Верховного суда РФ от 16 дек. 2014 № 9-КГ14-8 // Правовая система «Кон-
сультант Плюс».
2
Определение Верховного Суда РФ от 16 июня 2015 № 4-КГ15-21// Правовая система
«Консультант Плюс».
61
Впоследствии, после проведения инвентаризации, площадь была уточ-
нена, о чем внесена запись в ЕГРП. Спора между сторонами о том, что квар-
тира, указанная в предварительном договоре, и квартира, зарегистрированная
в государственном реестре, являются разными объектами недвижимости, не
имеется. Следовательно, предварительный договор содержит условия, позво-
ляющие установить его предмет».
1
Таким образом, в некоторых случаях конкретизация предмета основного
договора может быть недостаточной в силу объективных обстоятельств, но
если у сторон имеется одинаковое представление о предмете договора и не
возникает по этому вопросу каких-либо споров, то такой предмет считается
согласованным сторонами.
Еще одним важным вопросом при изучении условий предварительного
договора является вопрос: можно ли заключить предварительный договор о
передачи вещи, которая на момент заключения не находится во владении од-
ной из сторон?
Видится правильным, что все же такая возможность у сторон имеется,
поскольку в силу правовой природы предварительного договора, он не поро-
ждает у сторон обязательства по передаче вещи, а лишь возлагает на стороны
обязанность заключить в будущем основной договор. Следовательно, нет не-
обходимости, чтобы являющееся предметом основного договора, имущество,
находилось у соответствующей стороны предварительного договора в мо-
мент его заключения.
2
Более того не препятствует заключению предваритель-
ного договора и отсутствие у стороны права собственности или иного вещно-
го права на данное имущество к моменту заключения договора. Такой вывод,
в частности, можно сделать из анализа гражданского законодательства, а
именно, положений п. 2 ст. 455 ГК РФ, в силу которой договор может быть
1
Определение Верховного суда РФ от 16 дек. 2014 № 9-КГ14-8// Правовая система «Кон-
сультант Плюс».
2
Постановление Президиума ВАС РФ от 15 янв. 2013 № 9798/12// Правовая система «Кон-
сультант Плюс».
62
заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен
продавцом в будущем.
Такую же позицию можно встретить и в судебной практике. Так, Ще-
кинский районный суд Тульской области вынес решение, в котором указал,
что «положения ст. 429 и ст. 455 ГК РФ не исключают возможности заклю-
чения предварительного договора, который предусматривает обязательство
по заключению в будущем договора купли-продажи имущества, и которое
еще не принадлежит ни одной из сторон и только должно поступить в ее соб-
ственность».
1
Из вышесказанного мы видим что, при согласовании условий, позво-
ляющих установить предмет основного договора, стороны предварительного
договора могут и не владеть соответствующим имуществом фактически в
момент совершения сделки, однако в любом случае, они должны так индиви-
дуализировать это имущество, чтобы избежать любых сомнений относитель-
но предмета основного договора при его заключении в будущем.
Вторую группу существенных условий предварительного договора со-
ставляют те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон
должно быть достигнуто соглашение.
К таким условиям относится:
1) сроки и порядок заключения основного договора;
2) существенные условия основного договора, которые названы в законе
в качестве существенных, необходимых для договоров данного типа и кото-
рые стороны согласовывают в предварительном договоре;
3) иные условия предварительного договора, имеющие значения для за-
ключения или исполнения в будущем основного договора;
4) порядок согласования отдельных условий основного договора;
5) а также условия по обеспечению исполнения обязательства по заклю-
чению основного договора.
1
Решение Щекинского районного суда Тульской области от 23 авг. 2017 г. по делу № 2-
2055. - 2017.Правовая система «Консультант Плюс».
63
Относительно порядка заключения основного договора, то необходи-
мость в его согласовании возникает в случае, когда стороны предварительно-
го договора хотят закрепить специфические правила его заключения. Так,
например, стороны могут включить в предварительный договор условие о
том, что право требовать заключения основного договора может быть по-
ставлено в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвест-
но, наступит оно или не наступит (отлагательное условие).
В Постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от
19.01.2016 г. по делу ОАО «Магнитогорский металлокомбинат» об обязыва-
нии заключить договор купли-продажи с 100 % долей в уставном капитале
ООО «Санаторий Металлург» на тех условиях и по той цене, которой была
указанна в предварительном договоре купли-продажи 100% доли в уставном
капитале ООО «Санаторий металлург» от 12.12.2014, суд пришел к выводу о
том, что: «…заключив предварительный договор купли-продажи доли в ус-
тавном капитале ООО «Санаторий «Металлург» от 12.12.2014 стороны со-
гласились заключить основной договор купли-продажи при выполнении ряда
условий. В том числе отчуждением продавцом объектов недвижимого иму-
щества, перечисленных в приложении № 1к предварительному договору, в
собственность ООО «Санаторий «Металлург» и переоформлением на ООО
«Санаторий «Металлург» права аренды земельных участков, занимаемых
этими объектами недвижимого имущества. Отсюда следует что, предвари-
тельный договор был заключен под рядом отлагательных условий, наступле-
ние которых не зависело от волеизъявления сторон. И только после выполне-
ния этих условий у сторон возникает обязательство заключить основной до-
говор купли-продажи земельного участка».
1
Еще до конца окончания срока
заключения основного договора купли-продажи доли, предусмотренного
предварительным договором от 12.12.2014, стороны пришли к выводу о не-
возможности отчуждения недвижимого имущества в собственность ООО
1
Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 янв. 2016 г. по
делу № А63-5235/2015 // Правовая система «Консультант Плюс».
64
«Санаторий «Металлург» до 31.03.2015, что подтвердили в подписанном
обеими сторонами протоколе №ДРБ-06/007 от 30.03.2015.Таким образом, не
было факта уклонения от заключения договора купли-продажи со стороны
ответчика, в виду отсутствия соответствующей обязанности. Обязательства,
которые были согласованные в предварительном договоре, в силу пункта 6
статьи 429 Гражданского кодекса РФ прекращены, поскольку срок предвари-
тельного договора окончен, и основной договор не заключен. В данной си-
туации срок ожидания отлагательного условия и срок заключения основного
договора были определены единой датой (до 31.03.2105 г.). Если же эти сро-
ки в предварительном договоре не совпадают, представляется, что срок дей-
ствия обязательств по заключению основного договора (а в отсутствие такого
условия о сроке в договоре – годичный срок) должен рассчитываться с мо-
мент наступления условия.
В свою очередь, на практике могут возникать ситуации, когда стороны
не оговорили предельный срок ожидания наступления отлагательного усло-
вия. В этом случае, суду необходимо, применить принципы добросовестно-
сти и справедливости (ст. 6 ГК РФ), и восполнить данный пробел в договоре
посредством установления разумного срока. Это вытекает из необходимости
исключить риск возникновения ситуации вечной «подвешенности» отноше-
ний сторон. Такой разумный срок должен определяться в каждом конкретном
случае с учетом характера договора и иных обстоятельств.
В предварительном договоре могут быть предусмотрены существенные
условия основного договора, которые названы в законе или ином правовом
акте в качестве существенных или необходимых для договоров данного типа.
К таким условиям можно, например, отнести условие о цене в договоре
купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 455 ГК РФ), условие о сроке выпол-
нения работ в договоре строительного подряда (п.4 Инфописьма Президиума
ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51)
1
, условие об определенном имуществе
1
Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 24 янв. 2000 г. № 51 // Правовая сис-
тема «Консультант Плюс».
65
либо ином имущественном интересе, являющемся объектом страхования, о
характере события, на случай наступления, которого осуществляется страхо-
вание (страхового случая) в договоре имущественного страхования (п. 1 ст.
942 ГК РФ) и т.д. Так, например, как следует из судебного решения Арбит-
ражного суда Республики Татарстан «26 марта 2015г. между истцом (покупа-
тель) и третьим лицом (продавец) был заключен предварительный договор
купли-продажи парковочного места №Н5П-31. Предметом указанного дого-
вора является «парковочное место №1.26 на подземной стоянке 16-18-20
этажного, кирпично-монолитного, 3-подъездного жилого дома в Советском
районе г.Казани (5 дом). Цена парковочного места была согласована в разме-
ре 550 тыс. рублей(п.2.2.1)».
1
Таким образом, по заявлению одной из сторон было согласовано такое
существенное условие договора как цена при купле-продаже недвижимого
имущества. При этом в отличие от ранее действующей редакции ст. 429 ГК
РФ, обязанность по согласованию в тексте предварительного договора суще-
ственных условий основного договора у сторон отсутствует, а правовое по-
следствие в виде признания предварительного договора незаключенным – не
применяется. Если же одна из сторон настаивает на согласовании в предва-
рительном договоре какого-либо существенного условия основного договора,
то второй стороне – следует проявить активное участие в согласовании дан-
ного условия. В противном случае разногласия между сторонами будут оп-
ределяться в соответствии с решением суда.
В предварительном договоре могут быть предусмотрены и иные усло-
вия, которые хотя прямо и не относятся к существенным условиям основного
договора, но обеспечивают формирование условий для его заключения или
исполнения. Например, в предварительном договоре на одну из сторон мо-
жет быть возложена обязанность совершить действия по регистрации права
собственности на недвижимость, подлежащую отчуждению по основному
1
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 3 нояб. 2017 г. по делу № А65-
28330. - 2017.//Правовая система «Консультант Плюс».