66
договору. А в случае нарушения данной обязанности другая сторона вправе
требовать возмещения убытков и имеет право отказаться от исполнения
предварительного договора (п. 2 ст. 45 ГК РФ).
Очень часто в предварительном договоре стороны предусматривают ус-
ловие о внесении денежного предоставления по подлежащему заключению в
будущем основному договору. При этом по своим правовым последствия
данная ситуация может развиваться по двум направлениям:
1) если стороны предусмотрели внесение незначительной части денежного
предоставления;
2) если стороны предусмотрели внесение всей или существенной части тако-
го предоставления.
В первом случае судебная практика исходит из того, что данная денеж-
ная сумма должна быть квалифицирована в качестве задатка или аванса по
предварительному договору.
1
Аванс это денежная сумма, уплаченная до исполнения договора в счет
будущих платежей. От задатка аванс отличается тем, что не выполняет обес-
печительной функции, поэтому, сторона, получившая соответствующую
сумму, обязана ее вернуть. Задаток же, более выгоден лицу, обязанному пре-
доставить денежное предоставление, поскольку в случае отказа другой сто-
роны от заключения основного договора, он должен вернуть задаток в двой-
ном размере. Во втором случае сформировалась единая позиция судов, в со-
ответствии с которой такой договор изначально должен быть признан основ-
ным договором, предполагающим внесение предоплаты.
Так в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «если
сторонами был заключен предварительный договор, по условиям которого
стороны обязуются заключить в будущем основной договор о продаже не-
движимого имущества, которое будет приобретено в перспективе. Однако
при этом предварительный договор устанавливает обязанность покупателя
1
Определение Верховного суда РФ от 1 июля 2015 г. по делу № А31-6392/2014//Правовая
система «Консультант Плюс».
67
имущества до заключения основного договора уплатить цену такого имуще-
ства или существенную ее часть в виде задатка».
1
Из этого следует, что на ос-
новании договора, названного сторонами предварительным, возникают пол-
ноценные договорные правоотношения с правом требовать осуществления
основного имущественного предоставления.
Аналогичная судебная практика сформировалась и в Томской области.
Например, в 2017 г. Томским районным судом Томской области было рас-
смотрено гражданское дело по иску о признании предварительного договора
купли-продажи договором купли-продажи. В судебном заседании было уста-
новлено, что между Поповой С.И. в лице представителя по доверенности По-
пова К.В., именуемой в договоре «Продавец», и Руденской Г.И., именуемой в
договоре «Покупателем», был заключен договор поименованный «Предвари-
тельный договор купли-продажи», согласно которому продавцу на праве
собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами
№1 и №2.Стороны обязуются в срок не позднее (дата) заключить договор ку-
пли-продажи (основной договор) земельного участка площадью не менее
(данные изъяты), сформированного в результате перераспределения земель-
ных участков с кадастровыми номерами №1 и №2, местоположение которого
определяется приложением №1 «Схема места положения земельного участ-
ка». Стоимость объекта определяется сторонами из расчета (данные изъяты)
за каждые 100 квадратных метров общей площади объекта, конечная стои-
мость определяется сторонами по итогам межевания. Согласно п.6 договора
покупная цена за объект в размере (данные изъяты) была внесена покупате-
лем, то есть к моменту заключения основного договора предмет покупки был
оплачен полностью. Однако ни (дата), ни в более поздний срок договор куп-
ли-продажи заключен не был и земельный участок истцу не передан.
Анализируя доводы сторон, суд пришел к выводу, что «сторонами за-
ключен предварительный договор, в соответствии с которым они обязуются
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 № 54 // Правовая система «Консуль-
тант Плюс».
68
заключить в будущем на взаимовыгодных условиях основной договор о про-
даже недвижимого имущества, которое будет создано в последующем, но
при этом предварительный договор возлагает обязанность на приобретателя
имущества до заключения основного договора. Приобретатель должен упла-
тить цену недвижимого имущества (вернее большую его часть, если участок
превысит площадь (данные изъяты), в связи, с чем данный договор должен
быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой ве-
щи с условием о предварительной оплате»
1
.
На основании изложенного, суд удовлетворил исковые требования истца
в части признания предварительного договора купли-продажи договором ку-
пли-продажи земельного участка, который будет образован в будущем.
Таким образом, при определении правовой природы денежного предос-
тавления по предварительному договору, суд должен учитывать, как размер
такого предоставления, так и то, на что в действительности была направлена
воля сторон при установлении данного условия, поскольку от этого зависит
правильная квалификация самого договора.
Зачастую при заключении предварительного договора возникают ситуа-
ции, когда стороны в силу объективных причин не могут определенным об-
разом сформулировать те или иные условия основного договора, поэтому ог-
раничиваются лишь согласованием порядка определения таких условий.
В литературе выделяется несколько способов достижения определенно-
сти по таким условиям:
- во-первых, в предварительном договоре может быть установлен кон-
кретный порядок, в соответствии с которым должно определяться недоста-
точно определенное условие (например, стороны могут установить порядок
определения цены – посредством привлечения оценщика и считать установ-
ленную оценщиком сумму ценой договора);
2
1
Решение Томского районного суда Томской области от 21.08.2017 г. по делу №2-
858/2017.
2
Полякова В. Э. Предварительный договор в праве России и Германии : дис.…канд.юрид.
наук . – М. – 2015. – С.54
69
- во-вторых, стороны вправе возложить на себя обязанность дополнить
отсутствующие условия по справедливому усмотрению сторон;
1
- в-третьих, стороны могут предоставить одному из контрагентов право
односторонне установить какое-либо неопределенное условие при заключе-
нии основного договора. Как верно отмечает М. И. Брагинский, такая воз-
можность основана на том, что «наделение стороны таким правом представ-
ляет собой лишь способ реализации согласованного условия».
2
Представляется, что закрепление любого из указанных способов в пред-
варительном договоре является приемлемым для определения условий ос-
новного договора.
Сходным образом данный вопрос решается российскими судами. Так,
например, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС от 05.05.1997 г.
№14 содержит следующее разъяснение: «Так если в предварительном дого-
воре условие о цене не было определено, то это не означает, что стороны не
достигли соглашения в этом вопросе. Таким образом, когда в предваритель-
ном договоре указано, что условие о стоимости будет определено сторонами
в основном договоре, то это определение должно расцениваться арбитраж-
ным судом как достижение соглашения сторон о включении в основной до-
говор данного условия, и разногласия по установлению конкретной цены
также подлежат рассмотрению арбитражным судом. Если одна из сторон, со-
стоящих в споре, при отсутствии в предварительном договоре условия о це-
не, настаивает на включении в основной договор условий об определении
цены в другом порядке, чем предусмотрено статьей 424 ГК РФ, или требует
указания в нем точной цены, а другая сторона возражает против этого, то ар-
битражный суд не вправе рассматривать такой спор».
3
Поскольку правовое регулирование предварительного договора в 2015 г.
претерпело существенные изменения, то последнее утверждение утратило
1
Там же.
2
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: общие положения:
2-е изд. М. - 2002. - С. 374.
3
Информационное письмо Президиума ВАС от 05 мая 1997 г. № 14 // Правовая система
«Консультант Плюс».
70
свое значение в современных условиях. В настоящий момент в силу п. 5 ст.
429 ГК РФ в случае возникновения разногласий сторон относительно усло-
вий основного договора такие условия определяются в соответствии с реше-
нием суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момен-
та вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в
решении суда. Последняя группа условий, которые могут быть предусмотре-
ны в предварительном договоре, это условия по обеспечению исполнения
обязательства по заключению основного договора. Так, например, в силу п. 4
ст. 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон за-
датком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению
основного договора на условиях, предусмотренных предварительным дого-
вором (статья 429).
По гражданскому делу, рассмотренному Кировским городским судом
Ленинградской области, было вынесено решение, в соответствии с которым с
ответчика в пользу истца была взыскана двойная сумма задатка по предвари-
тельному договору купли-продажи земельного участка. Суд, при вынесении
решения, исходил из того, что «между Червяковым А. В. и Чехачевым Д. Н.
28.07.2015 был заключен предварительный договор купли-продажи земель-
ного участка. Согласно абзацу 5 пункта 1 договора, при подписании договора
Червяков А. В. получил от Чехачева Д. Н. задаток в размере 240 000 руб. 00
коп.».
1
Поскольку Червяков А. В. Своих обязательств по предварительному
договору купли-продажи не исполнил, двойную сумму задатка Чехачеву Д.
Н. не возвратил, то суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму двойного
задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка от
28.07.2015 в размере 480 000 руб.
Перечень способов обеспечения обязательств является открытым (ст.
329 ГК РФ), поэтому стороны вправе «использовать денежные средства в ка-
1
Решение Кировского городского суда Ленинградской области от 30 нояб. 2017 г. по делу
№ 2-1784/2017.
71
честве иных способов обеспечения исполнения своих обязательств и могут
избежать перечисленных рисков».
1
Например, в виде неустойки или обеспечительного платежа и т.д. Таким
образом, предварительный договор в силу специфики правовой природы
имеет особое содержание. Так, в нем должны быть предусмотрены не только
его существенные условия, но и существенные условия основного договора
(такие как предмет, и иные условия, относительно которых по заявлению од-
ной из сторон должно быть достигнуто соглашение). В случае отсутствия в
тексте предварительного договора таких условий предварительный договор
считается либо незаключенным, либо в действие вступают императивные
нормы (о сроке заключения основного; о разрешении разногласий по реше-
нию суда и т.д.).
Рассматриваемые в работе мнения о правовой природе предварительно-
го договора различных ученых можно теоретически разделить на две группы
предварительного договора: «отрицательную теорию» и «позитивную тео-
рию».
Смысл отрицательной теории в предварительном договоре заключается
в том, что такой договор идентифицируется с основным договором. В рамках
позитивного подхода относительно предварительного договора можно опре-
делить его место в системе договорных обязательств. При отнесении такого
договора к одной из групп договорных обязательств, например по направ-
ленности результата (договоры о передаче имущества, договоры о выполне-
нии работ, договоры об оказании услуг, договоры о совместной деятельно-
сти) приходим к выводу, что предварительный договор входит к группу до-
говоров о ведении общего дела.
Е.Б. Козлова, высказывая при этом свои представления о конструкции
предварительного договора. По ее мнению, «предварительным (собственно
организационным) следует считать договор, по которому стороны обязуются
1
Салимзянов Б. И. Обеспечение исполнения предварительного договора в отношении не-
движимого имущества // Вестник Академии. – 2011. – №3. – С. 100 – 103.
72
заключить в будущем основной договор (или несколько основных догово-
ров), содержащий условие о сроке своего действия, о предмете основного до-
говора (основных договоров), а также некоторые иные условия основного до-
говора (основных договоров)»
1
.Е.Б. Козлова относит к предварительным до-
говорам договор на проведение торгов и договор о проведении публичного
конкурса на заключение договора, договор об организации перевозки грузов,
а также генеральный полис. Законодательно закрепленная модель рамочного
договора несколько отличается от предложенных Е.Б. Козловой.
Существует такое понятие, как правовая природа предварительного до-
говора. По мнению С.С. Алексеева «правовая природа – это юридическая ха-
рактеристика данного явления, выражающая его специфику, место и функ-
ции среди других правовых явлений в соответствии с его социальной приро-
дой»
2
.В данной работе под понятием правовой природой следует принимать
правовую характеристику юридического явления, его место и роль среди
других, а также основание («правовой корень»)
3
. Так как основание предва-
рительного договора не поддается сомнению. В настоящее время не прихо-
дится говорить о нормативной природе предварительного договора, посколь-
ку он не отвечает признакам формальной определенности, общеобязательно-
сти, нормативности и обязывающим характером.
1
Козлова Е.Б. Организационные договоры: понятие и классификация.//Правовая система
«Консультант Плюс».
2
Алексеев С.С. Общие дозволения и общие запреты в советском праве. – М.: Юрид. лит.,
1989. – С. 227.
3
Комиссарова Е.Г. Формально логические аспекты понятия «правовая природа». Правовая
система «Консультант Плюс».
73
2.3. Заключение и оформление предварительного договора
В российском гражданском законодательстве порядок заключения граж-
данско-правовых договоров довольно подробным образом урегулирован. На-
до отметить, что форма фиксации достигнутых договоренностей имеет важ-
нейшее значение для обеспечения в дальнейшем их соблюдения. Правовые
последствия любой формы договоренностей определяются судом (в случае
возникновения спора) исходя из существа обязательства и направленности
волеизъявления сторон.
Инструменты ГК РФ дают в суде возможность правильно квалифициро-
вать договор для корректного применения к нему соответствующих норм и
требований, установленных законом. Если подписанный сторонами документ
отвечает приведенным требованиям, то это влечет за собой его квалифика-
цию в качестве предварительного договора. Если же документ не отвечает
требованиям, предъявляемым к предварительным договорам, то он не повле-
чет за собой прав и обязанностей сторон по заключению сделки в будущем.
Существует целый ряд судебных решений, где предварительный дого-
вор квалифицировался как основной. Так, например, в одном деле при рас-
смотрении спора о признании недействительным соглашения о социально-
экономическом сотрудничестве суд пришел к выводу о том, что в подписан-
ном сторонами документе определены именно условия основного договора, а
не только лишь обязанность заключения сделки в будущем. При таких об-
стоятельствах правоотношения сторон квалифицированы как связанные с ис-
полнением основного договора
1
.
Некоторые авторы выделяют 3 стадии заключения гражданско-
правового договора: 1) направление оферты; 2) принятие оферты – акцепт; 3)
получение акцепта стороной, направившей оферту.
2
1
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2016 № 04АП-
3337/2016 по делу № А19-18371/2015 // Справочная правовая система «Консультант
Плюс».
2
Денисов С.А. Некоторые общие вопросы о порядке заключения договора // Актуальные
вопросы гражданского права. //Под ред. М.И. Брагинского. М. - 1999. - С. 248.
74
Необходимость существования третьей стадии теоретики обуславливают
тем, что факт получения акцепта имеет юридическую значимость, так как
«указанный данный момент связан с началом временного периода, указанно-
го в оферте для направления акцепта, определением «нормально необходи-
мого времени» для получения акцепта на безотзывную оферту, чаще всего –
это момент заключения договора».
1
Другие авторы выделяют четыре стадии заключения договора:1) пред-
договорные контакты сторон (переговоры); 2) оферту; 3) рассмотрение офер-
ты; 4) акцепт оферты.
2
Представляется, что выделение третьей стадии имеет
юридическое значение только в том случае, когда законодатель в императив-
ном порядке устанавливает срок и порядок рассмотрения оферты, например,
в отношении договоров, заключение которых обязательно для одной из сто-
рон (ст. 445 ГК). Что же касается преддоговорных отношений, то эта стадия
является факультативной и возникает исключительно по инициативе сторон.
«На преддоговорной стадии стороны по своему усмотрению могут решать
вопросы, какой тип (вид) договора и каким способом заключать, выбирать
контрагента и собирать о нем информацию, разрабатывать условия будущего
договора и т.д.».
3
Но нужно отметить, что преддоговорные отношения в современном
гражданском обороте приобретают все большее значение, поскольку именно
на этом этапе стороны получают максимум необходимой информации о
контрагенте, его дееспособности, финансовом состоянии, деловых качествах,
а также об основных условиях и рисках предстоящей сделки. Важность дан-
ного этапа отмечается и законодателем. В частности, относительно недавно в
Гражданский кодекс была введена ст. 434.1, которая предусмотрела ответст-
1
Каримов М. Р. Роль предварительного договора в формировании договорных условий
участников гражданского оборота: дис. … канд. юрид. Наук. – М., 2002. – 93 с.
2
СухановЕ. А.. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право. - 2008. - (гл. 3
9
– Витрянский В.В.).- С. 196.
3
Годунов В.Н. Преддоговорная стадия в заключении договора и преддоговорная ответст-
венность //Актуальные вопросы совершенствования правовой системы на современном
этапе: материалы Междунар. науч.-практ. конф. Минск.- 2012. - С.30.
75
венность сторон за недобросовестное ведение переговоров. Существует и
третья позиция, согласно которой существует только две стадии заключения
гражданского договора – это оферта и акцепт.
1
Именно эта позиции в наибольшей степени «подходит» для заключения
предварительного договора, поскольку все иные этапы заключения договора
в данном случае неприменимы. Так, например, при заключении предвари-
тельного договора не требуется передачи имущества (что характерно для ре-
альных договоров, например, для договора займа, хранения и т.д.) или госу-
дарственной регистрации заключенного договора (например, при заключе-
нии договора аренды недвижимости на срок более года и т.д.). Это, прежде
всего, связано с тем, что предварительный договор не порождает обязанно-
сти по передаче имущества, уплате денежных средств, а порождает обяза-
тельство организационного характера, направленного на заключение в буду-
щем основного договора. Итак, для заключения предварительного договора
необходимо, чтобы одна из сторон сделала другой предложение (оферту). В
силу ст. 435 ГК РФ под офертой необходимо понимать некоторое предложе-
ние, которое адресованное одному или нескольким конкретным лицам, и
достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложе-
ние, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято
предложение. Из данного определения можно выделить несколько условий,
при одновременном соблюдении которых предложение стороны имеет статус
«оферты»:
1) предложение должно быть обращено к определенному лицу или ли-
цам, т.е. оферта должна быть адресной. Для заключения предварительного
договора определение сторон имеет большое значение, поскольку субъект-
ный состав предварительного договора должен совпадать со сторонами бу-
дущего основного договора. По этой же причине к предварительному дого-
вору не применимы правила о публичной оферте. Таким образом, в предло-
1
Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит.- 1
975. - С. 47; Советское граждан-
ское право под общ. ред. В.Ф. Маслова и А.А. Пушкина. Киев. - 1977. - С. 404; Граждан-
ское право Т. 1, Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М. - 2001. - С. 502.