32
сами стороны друг на друга. Такое явление часто встречается при заключении
договоров бизнес-партнерами. Можно юридически уйти от выполнения возло-
женных соглашением обязанностей, но если станет известно, что сторона не вы-
полнила условия соглашения, которые согласованны в письменном виде то его
репутация от сильно испортится и вряд ли он когда-нибудь еще заключит какую-
либо сделку.
Тут встает вопрос о последствиях за неисполнение: если в случае предва-
рительного договора имеет место юридически значимые последствия, то в согла-
шении о намерении ее нет, но зато есть немалый удар по репутации стороны.
Несмотря на то, что соглашение о намерении не является договором в пол-
ном смысле этого слова, сами субъекты предпринимательской деятельности ста-
вят его в строку с договорами, которые регулируются гражданским законода-
тельством. На практике очень часто бывали случаи, когда сторона общалась в
суд с требованием обязать выполнить условий, которые они заключили соглаше-
нием о намерении. В этом случае судам приходилось разрешать дело по суще-
ству обстоятельств, исключая это соглашение
35
.
Нельзя не сказать, что существует проблема квалификации предваритель-
ного договора и соглашения о намерении, когда один договор следует считать
другим. Например, если изначально сторонами заключалось соглашение о наме-
рении, но в его содержании были отражены предмет, сроки и другие условия,
характеризующие предварительных договор, то такое соглашение суд считает
предварительным договором. Есть случаи, когда и договор, который сначала
суду был назван как предварительный, в процессе разрешения дела быть квали-
фицирован в соглашение о намерении, в силу того, что не все условия, указанные
в законе, нашли сове отражение в договоре.
Соглашение о намерении, которое не отвечает требованиям статьи 429 ГК
РФ, исполняется сторонами на добровольной основе. То есть, тут нет тех усло-
вий, которые позволят законодателю квалифицировать его как предварительных
35
Чибинов Д. В. Разграничение предварительного договора и соглашения о намерениях. - М.:
Юридический Вестник молодых ученых. Изд-во МГУ, 2015. – С. 28.
33
договор. А из этого следует, что принудить, с точки зрения закона, к исполнению
либо заключению договора не получится даже при подаче иска в суд. Это одно
из основных отличий соглашения о намерении от предварительного договора.
Следующее отличие заключается, как уже говорилось ранее в статье, в пра-
вовых последствиях. В предварительном договоре, в случае отказа одной из сто-
рон выполнять обязательства, которые на него возложены, другая сторона может
требовать обязательного заключения договора в принудительном порядке. А в
соглашении о намерении такого права сторона не имеет, поскольку это соглаше-
ние не имеет юридической силы
36
.
Также, одним основных отличий соглашения о намерении от предвари-
тельного договора, а также критерием их разграничения является отражение в
нем условия об обязанности. То есть, если в соглашении указаны общие обязан-
ности сторон, которые не порождают юридических последствий, то этот доку-
мент следует квалифицировать как соглашение о намерение. А если в договор
включены обязательное условие заключения договора в будущем, то суды ква-
лифицируют его как предварительный договор.
К предварительному договору близко примыкает рамочный договор, од-
нако он является самостоятельным договором. Согласно ст. 429.1 ГК РФ рамоч-
ным договором (договором с открытыми условиями) признается договор, опре-
деляющий общие условия обязательственных взаимоотношений сторон, кото-
рые могут быть конкретизированы и уточнены сторонами путем заключения от-
дельных договоров, подачи заявок одной из сторон или иным образом на осно-
вании либо во исполнение рамочного договора.
Согласно норме статьи 429 ГК РФ, «но предварительному договору сто-
роны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполне-
нии работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором».
36
Петухова А. В. Соотношение предварительного договора и договора о намерении. - Нижний
Новгород.: Вестник Нижегородского Университета им. Лобачевского. Издательство Нижего-
родского госуниверситета. 2016, С. 170.
34
Как указывает В. В. Витрянский, «использование конструкции предвари-
тельного договора имеет целью, разделив стадию заключения договора на две,
придать самостоятельное правовое значение самому соглашению»
37
.
Стороны предварительного договора будут находиться в юридической
связи еще ранее передачи вещи (выполнения работ, оказания услуг). Обязатель-
ственная связь может возникнуть до того, как у лица появится необходимая для
исполнения вещь, либо непосредственный интерес к вещи.
Применение конструкции предварительного договора, позволяет суще-
ственно снизить риски заключения основною договора, поскольку в случае нару-
шения предварительного договора речь идет о компенсации отрицательного ин-
тереса (интереса к заключению основною договора), в то время как при наруше-
нии основною договора – позитивного интереса к соблюдению обязательства.
Убытки в первом случае, очевидно, будут меньше, чем во втором. Соответ-
ственно, одной из целей заключения предварительного договора будет являться
снижение рисков для сторон.
Оказавшись на ступени заключения предварительного договора, стороны
получают возможность оценить последствия своих действий и прийти к выводу
о необходимости заключения или не заключения основною договора.
Таким образом, необходимость применения конструкции предваритель-
ного договора обусловлена необходимостью получения сторонами дополнитель-
ных возможностей для окончательного закрепления интересов в основном дого-
воре, а также для минимизации рисков в силу возникновения внешних обстоя-
тельств.
Понятие «рамочный договор» определено в статье 429.1 ГК РФ следую-
щим образом: «рамочным договором (договором с открытыми условиями) при-
знается договор, определяющий общие условия обязательственных взаимоотно-
37
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. - М.: Статут, 2016. – С. 84.
35
шений сторон, которые могут быть конкретизированы и уточнены сторонами пу-
тем заключения отдельных договоров, подачи заявок одной из сторон или иным
образом на основании либо во исполнение рамочного договора».
При этом, можно выделить следующие особенности рамочного договора:
– данный вид договора, в соответствии с нормами ГК РФ (с 2015 г.) рас-
сматривается в качестве специальной договорной конструкции и может приме-
няться для различных видов договоров;
– рамочный договор, как правило, ориентирован на его систематическое
применение в процессе хозяйственных отношений, поскольку характеризуется
систематичностью правоотношений, которые возникают на его основе;
– как правило, рамочных договор направлен на заключение на его основе
других договоров (приложений, локальных договоров).
Соответственно, предметом предварительного договора выступает заклю-
чение в будущем основного договора, что отличает его от рамочного, который,
сам по себе подразумевает наличие ряда условия, которые могут быть уточнены.
То есть правоотношения, которые вытекают из рамочного договора не-
сколько отличаются от правоотношений, вытекающих из предварительного до-
говора. Это важно при применении хозяйствующими субъектами того или иного
вида договора: необходимо определить суть дальнейших намерений сторон до-
говора и развития хозяйственной ситуации.
Важным является тот факт, что, согласно норме п 5. статьи 429 ГК РФ,
«если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключе-
ния основного договора, то применяются положения, предусмотренные пунктом
4 статьи 445 ГК РФ о понуждении к заключению договора.
В отношении рамочного договора применение подобного правила не
предусмотрено законом напрямую, помимо этого, не регламентирована и не
определена природа соглашений и договоров, которые заключаются на основа-
нии рамочного договора для уточнения его условий. Использование выражения
«конкретизированы и уточнены», на наш взгляд, подразумевает, что условия уже
36
определены, то есть, при отсутствии уточнения могут быть исполнены, по-
скольку согласие по ним уже достигнуто, в то время, как предварительный дого-
вор, согласно нормам ГК РФ. Должен «содержать условия, позволяющие уста-
новить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по
заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключе-
нии предварительного договора».
Соответственно, еще одним фактором, отграничивающим предваритель-
ный договор от рамочного, выступают интересы сторон, которые отражаются в
договоре, если в рамках рамочного договора условия сомнений не вызывают, то
в предварительном договоре согласия еще предстоит достичь
38
.
Таким образом, изучив сущность и особенности рамочного и предвари-
тельного договора, можно сделать ряд выводов об их соотношении:
– предварительный договор является видом гражданско-правового дого-
вора, которому присущи все родовые признаки договоров;
– рамочный договор является специальной договорной конструкцией, по-
явление которой в ГК РФ обусловлено большим количеством практики заключе-
ния договоров с открытыми условиями;
– правоотношения, которые вытекают из предварительною договора, носят
неимущественный характер, то есть стороны получают «право на право», в то
время как рамочный договор требует лишь «уточнения» ряда условии, а при от-
сутствии уточнения могут использоваться нормы рамочного договора;
– отсутствуют механизмы понуждения к заключению дополнительного до-
говора для рамочного договора в ГК РФ, в то время как для предварительного
договора эти механизмы прописаны достаточно конкретно;
– предварительный договор служит инструментом снижения риска и дает
возможность уточнения интересов сторон и отказа от заключения основного до-
38
Ситдикова Л. Б. Специальные договорные конструкции, применяемые субъектами граждан-
ских правоотношений, применительно к отдельным видам договоров // Бизнес в законе. Эко-
номико-юридический журнал. – 2016. – №5. – С. 196.
37
говора с минимальными финансовыми последствиями, в то время как размер от-
ветственности по рамочному договору определяется дополнительными соглаше-
ниями;
– рамочный договор представляет собой совокупность нескольких догово-
ров (двух и более): базовою (непосредственно самою рамочною договора) и до-
говоров приложений (либо иных документов, форма которых не определена в ГК
РФ), в то время как предварительный договор является единым документом.
Принципиальное отличие рамочного договора от предварительного со-
стоит в том, что сам по себе предварительный договор не порождает никаких
иных обязательств сторон, кроме заключения основного договора, и уже после
заключения основного договора возникают какие-либо конкретные обязатель-
ства сторон. В то время как рамочный договор может уже порождать конкретные
обязательства, если стороны не заключили в дополнение к нему каких-либо от-
дельных договоров. В этом случае применяются общие условия, содержащиеся
в рамочном договоре.
Выводы по Главе 1
В настоящее время гражданское законодательство, а именно ст. 429 Граж-
данского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определяет предвари-
тельный договор как обязанность заключить в будущем договор о передаче иму-
щества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор составляется он письменно, включает основные
условия, расчеты, положения о привлечении средств материнского капитала,
если таковые имеются. В статье 429 ГК РФ по предварительному договору его
участники принимают на себя обязательства заключить основное соглашение в
будущем. Такая форма волеизъявления возможна для любых объектов (квар-
тиры, дома, участка, офиса). Сроки, в которые необходимо заключить основной
договор купли-продажи, в нем четко прописаны. Если они не указаны, то этот
период определен одним годом.
38
Предварительный договор способствует установлению правовых связей
участников договорных обязательств ещё до заключения основного договора.
При этом, не требуя немедленного исполнения (к примеру, внесения суммы
оплаты при заключении). В противном случае, данный договор уже будет при-
знаваться основным. Наиболее распространен предварительный договор в сдел-
ках с недвижимостью (таких как, купля-продажа квартиры/дома, долгосрочная
аренда недвижимости).
39
Глава 2. Правовые проблемы исполнения предварительного
договора
2.1. Порядок заключения и исполнения предварительного договора
Предварительный договор заключается в том случае, когда стороны не го-
товы к заключению основного договора. Об оперативном создании основания
для заключения основного договора можно говорить только в том случае, когда
требования, предъявляемые установленным порядком, к заключению предвари-
тельного договора будут более гибкие, чем требования, предъявляемые к основ-
ному договору. Полное соответствие условий предварительного и основного до-
говоров приведет к полной бессмыслице проведения переговоров.
Договор должен заключаться в той же форме, что и будет заключаться ос-
новной договор. Если же форма не установлена, то в простой письменной форме.
Если стороны не соблюли форму договора, то он будет считаться недействитель-
ным. Для признания предварительного договора заключенным в нём должно со-
держаться следующие существенные условия: предмет основного договора (и
его характеристики, в том числе цена); обязательство заключить основной дого-
вор; или пункт о внесении задатка в целях обеспечения исполнения обязатель-
ства (если предусмотрен); время и место заключения основного договора.
В случае, когда стороны не оговорили срок заключения основного дого-
вора, он должен быть заключен не позднее 1 года с даты подписания предвари-
тельного договора. При этом положения п. 3 ст. 429 ГК РФ не разъясняется, что
предварительный договор должен содержать в себе все указания на существен-
ные условия основного договора. Предусматривается лишь обязанность вклю-
чить условия, определяющие предмет основного договора. Получается, что сто-
роны могут определить в предварительном договоре цену в качестве существен-
ного условия основного договора и согласовать ее размер на этапе его соверше-
ния, что позволит им учитывать изменение соотношения спроса и предложения,
представленных в соответствующей сфере.
40
Так, Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в ре-
шении от 16 июня 2016 г. по делу № 2-3535/2016 отказал истцу в понуждении к
заключению договора купли-продажи квартиры
39
. Между истцом и ответчиком
был заключен предварительный договор, по которому они обговорили суще-
ственные условия договора, в том числе место и дату заключения основного до-
говора (в связи с тем, что у покупателя не было полной суммы денег на руках, а
у продавца полного пакета документов для совершения сделки). В целях обеспе-
чения обязательства был предусмотрен задаток. Истец не предоставила в указан-
ный срок документы, но не утратила интерес в продажи квартире, что свидетель-
ствует смс-переписка лица. В день заключения основного договора, определен-
ный предварительным договором, истец сообщила об отсутствии в полном объ-
еме денежным средств. Предварительный договор продлен не был.
Суд отклонил требования истца в понуждении к заключению основного
договора. Несмотря на конклюдентные действия, совершаемые сторонами после
прекращения действия предварительного договора, они латентно выразили обо-
юдный отказ от совершения юридических действий. Причиной стало невыпол-
нение своих обязанностей сторонами, предусмотренных предварительным дого-
вором и не направление другой стороне предложения заключить основной дого-
вор, что влечет прекращение предварительного договора.
Важным является обстоятельство, требовали ли лица, заключающие пред-
варительный договор заключения основного договора, то есть исполнения обя-
зательства по предварительному договору.
Например, Ялтинский городской суд по Республике Крым в решении от 26
февраля 2018 г. по делу № 2-4281/2017 обратился А. А. А. о признании предва-
39
Решение Центрального районного суда г. Сочи (Краснодарский край) от 16 июня 2016 г. по
делу №2-3535/2016. – [Электронный ресурс] // URL: http://sudact.ru/ regular/ doc/ ryt DLUz
dXuZr/ (дата обращения: 17.08.2019).
41
рительного договора недействительным и возврате денежных средств, передан-
ных по предварительному договору в качестве обеспечения исполнения обяза-
тельства
40
.
Между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор
купли-продажи, по которому истец финансирует строительство части объекта
недвижимости, а ответчик (продавец) осуществляет строительство объекта не-
движимости и после сдачи в эксплуатацию передает долю в собственность, за-
ключая основной договор. Сроки были оговорены сторонами в предварительном
договоре. Срок заключения был просрочен, денежные средства продавцом не
были возвращены, а претензии истца о заключении основного договора остались
без ответа. Суд принял решение удовлетворить требования истца: признать пред-
варительный договор недействительным и вернуть денежные средства, передан-
ные ответчику по договору.
Так как предварительные договоры не подлежат государственной реги-
страции, при заключении может возникнуть проблема в недобросовестном про-
давце. Возможен факт двойной продажи недвижимости, что невозможно усмот-
реть покупателем. В процессе заключения предварительного договора встает
проблема о правильной квалификации природы договора. В случае, если сто-
роны усмотрели предоплату либо же уплату части денежной суммы до заключе-
ния основного договора купли-продажи, договор будет считаться не предвари-
тельным, а договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с предопла-
той.
Предварительные договоры отличаются своим разнообразием. Разновид-
ность обуславливается тем, какой основной договор будет заключен в будущем.
Исходя из этого, предварительные договоры могут быть: купли-продажи,
аренды, поставки, контрактации, подряда.
40
Решение Ялтинского городского суда (Республика Крым) от 26 февраля 2018 г. по делу №2-
4281/2017. [Электронный ресурс] // URL: http://sudact.ru/regular/doc/csTvpCp4AK1T/ (дата об-
ращения: 17.08.2019).