69
государственной регистрации прав.
Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации
недвижимости»
1
(далее – Закон о регистрации прав) последняя представляет
собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения,
перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество
или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
По сравнению с прежней редакцией данного определения
(государственная регистрация недвижимости) в утратившем силу
соответствующем федеральном законе, каких-либо принципиальных различий,
нет. Следовательно, проблемы в судебной практике, связанные с неправильным
пониманием сущности института государственной регистрации прав,
«перекачивали» и в сферу применения нового закона.
Употребленный в данном определении термин «акт» означает не
индивидуальный ненормативный акт, как это зачастую истолковывается на
практике, а процесс, действие или определенную совокупность
(последовательность) действий, результатом которых выступает подтверждение
государством легитимности, законности прав заявителя на объект
недвижимости.
Таким образом, правильное определение сущности государственной
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней является стабилизирующим
фактом отношений в таких сферах, как купля-продажа, аренда недвижимости,
создание новых объектов, и имеет важное значение для защиты прав и
законных интересов юридических и физических лиц.
Анализ судебной практики позволяет утверждать, что подавляющее
большинство проблем возникает в связи с неправильным толкованием
легального определения понятия государственной регистрации прав и
недостаточно четким представлением правоприменителя о сущности данного
правового института. Это проявляется в некорректном определении предмета
1
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости» (с посл. изм. и доп.) // СПС «КонсультантПлюс».
70
иска при оспаривании зарегистрированных прав и в итоге приводит к
неправильной квалификации соответствующих правоотношений как споров о
признании недействительными ненормативных актов государственных органов.
Как указал ФАС МО в Постановлении от 5 мая 2015 г. № КГ-А40/2920-04
государственная регистрация является юридическим актом признания и
подтверждения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав
на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ
1
.
Таким образом, в судебном порядке может быть оспорено
зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации.
Указанная позиция, сложившаяся в судебной практике, подтверждается в
настоящее время и законодательно нормами ст. 8.1 ГК РФ (введенной в
действие Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ), где говорится о
возможности оспаривания именно зарегистрированного права.
Анализ судебной практики показывает, что лица, считающие свои права
нарушенными в результате государственной регистрации, при обращении в суд
совершенно различным образом формулируют свои требования: признание
недействительной государственной регистрации права; признание незаконным
действия по государственной регистрации права; признание недействительной
записи в едином государственном реестре недвижимости.
Но цель данных обращений, как правило, одна – признание судом
отсутствия юридической силы за актом государственной регистрации права.
Также зачастую встречается такое формулирование предмета иска, как
требование о признании недействительным свидетельства о регистрации права.
Суды первой и апелляционной инстанций определяют подобные
требования как требования об оспаривании ненормативных актов
государственных органов. Однако кассационная инстанция такие акты
отменяет и передает дело на новое рассмотрение, указывая на явные различия
между ненормативными актами органов власти и государственной
1
Постановление ФАС Московского округа от 5 мая 2015 г. № КГ-А40/2920-04 // СПС
«КонсультантПлюс».
71
регистрацией прав на недвижимое имущество.
Так, арбитражный суд
1
рассмотрел спор о признании недействительной
государственной регистрации права собственности по правилам
административного судопроизводства. Между тем государственная
регистрация является юридическим актом признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или
прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. По
смыслу этого в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное
право, а не сама запись о регистрации.
Ссылка суда на ст. 198 АПК РФ, предусматривающую право на
обращение в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных
правовых актов недействительными, неправомерна, поскольку акт
государственной регистрации права в ЕГРП и свидетельство о праве
собственности не являются индивидуальными (ненормативными) правовыми
актами, влекущими возникновение гражданских прав и обязанностей.
Вместе с тем неверный вывод суда о том, что акт государственной
регистрации и свидетельство о праве собственности являются ненормативными
актами государственного органа, которые могут быть оспорены в порядке ст. 13
ГК РФ, также не привел к принятию неправильного решения.
В то же время свидетельство о регистрации права является
правоподтверждающим документом и не может порождать каких-либо прав у
владельца, а также не может быть оспорено в судебном порядке.
Поэтому в судебном порядке в данном случае может быть оспорено
исключительно само право, а не запись о регистрации или свидетельство, что
подтверждается не только законом, но и судебной практикой.
Аналогичные выводы содержатся, например, в апелляционном
определении Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского
областного суда.
1
Решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 5 января 2016 г.
№ А39-2602/99-186/9 // Архив Арбитражного суда Республики Мордовия.
72
Согласно материалам дела А. и Б. обратились в суд с иском к
регистрирующему органу о признании недействительной записи о
государственной регистрации права собственности на земельный участок,
расположенный в д. Синьял-Шатьма Красноармейского района Саратовской
области, установлении факта принадлежности земельного участка на праве
собственности А. и Б.
Иск мотивирован тем, что истцам принадлежат доли в праве общей
собственности на жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном
участке. А. и Б. подарила С. принадлежавшую ей долю в праве общей
собственности на жилой дом и земельный участок.
Истцы, не оспаривая договор дарения, просили признать
недействительной запись о регистрации права собственности С. на земельный
участок и установить право истцов на часть земельного участка.
Определением суда исковое заявление было возвращено истцам в связи с
тем, что в предоставленный судом срок не были устранены недостатки,
препятствующие принятию искового заявления к производству. А. и Б.,
определение о возврате искового заявления было обжаловано.
Суд кассационной инстанции в удовлетворении частной жалобы отказал
по следующим основаниям.
Оставляя исковое заявление без движения, суд указал, что предмет иска
не конкретизирован, поскольку истцами оспаривается запись о
государственной регистрации права собственности С. на земельный участок и в
то же время не оспаривается договор, на основании которого произведена
регистрация. В установленный судьей срок предмет иска не конкретизирован,
истцы указали на то, что не желают отменять договор дарения.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является
лишь юридическим актом признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое
имущество. Оспаривание самой по себе записи о государственной регистрации
73
сделки не является способом защиты гражданских прав,
предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, правильное определение сущности государственной
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней является стабилизирующим
фактом отношений в таких сферах, как купля-продажа, аренда недвижимости,
создание новых объектов, и имеет важное значение для защиты прав и
законных интересов юридических и физических лиц.
Также по итогам анализа судебной практики по государственной
регистрации сделок были сделаны следующие выводы, которые актуальны и
применимы для вступившего с 1 января в силу ФЗ о государственной
регистрации недвижимости:
1) Государственная регистрация прав других лиц на недвижимое
имущество, не принадлежащее заявителю, не может затрагивать его права,
свободы и законные интересы, в связи с чем, является не правомерным.
Так, по одному из дел А. обратилась в суд с жалобой о признании
незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по
Республике Мордовия по выдаче свидетельства о государственной регистрации
права собственности Б. на дом, расположенный по ул. М. Расковой г. Саранска,
и признании недействительным этого свидетельства.
Судом было вынесено определение о возврате жалобы А., которое
заявителем было обжаловано по мотивам незаконности и необоснованности.
Судебная коллегия по гражданским делам Республики Мордовия
(апелляционная инстанция) в удовлетворении частной жалобы А. отказала по
следующим основаниям.
Возвращая заявление А., суд I инстанции исходил из того, что заявитель,
обжалуя действия Управления, фактически оспаривает право собственности
иного лица на недвижимое имущество, следовательно, имеет место спор о
праве.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что, государственная
регистрация прав иных лиц на недвижимое имущество, не принадлежащее
74
заявителю, не затрагивает права, свободы и законные интересы заявителя, в
связи с чем, оспаривание акта регистрирующего органа в соответствии с ч. 3 ст.
1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от
13.07.2015 г. № 218-ФЗ, п. 1 ч. 1 ст. 134 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации не допускается
1
.
Согласно ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов
государственной власти, должностных лиц, государственных или
муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского
судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и
действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы
гражданина, либо созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав
и свобод, либо на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или
он незаконно привлечен к ответственности.
Обжалуемые А. действия Управления к числу вышеперечисленных не
относятся.
2) В судебном порядке может быть оспорена не сама государственная
регистрация, а зарегистрированное право. Сама по себе отмена
государственной регистрации не влечет прекращения права собственности его
законного владельца и не лишает его права на недвижимое имущество.
Признание государственной регистрации недействительной не может
выступать самостоятельным требованием предмета иска.
Данный вывод обосновывается следующим примером из судебной
практики.
Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской
Федерации обратился в суд с иском к Управлению МУП «Октябрьское БТИ» о
признании недействительными технического паспорта, записи о
государственной регистрации права совместной собственности и свидетельства
1
Определение Верховного суда Республики Мордовия от 6 июля 2015 г. № 7.2-
49/2012 // Архив Верховного суда Республики Мордовия.
75
о государственной регистрации права на завершенный строительством жилой
дом, расположенный по ул. Полежаева г. Саранска.
В обоснование требований истец указал, что решением Пролетарского
районного суда г. Саранска в качестве обеспечительных мер был наложен
запрет на совершение действий по отчуждению недостроенного жилого дома
по ул. Полежаева г. Саранска.
В декабре 2015 г. было зарегистрировано право совместной
собственности на жилой дом по вышеуказанному адресу. По мнению истца,
государственная регистрация права собственности не могла быть совершена в
связи с зарегистрированными в Едином государственном реестре прав арестом
и запретами, наложенными постановлениями судебного пристава-исполнителя.
Решением суда I инстанции в удовлетворении иска отказано.
Определением кассационной инстанции решение оставлено без изменения по
следующим основаниям.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации
возведение нового объекта является одним из оснований приобретения права
собственности на него, которое подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация является единственным доказательством
существования зарегистрированного права.
Таким образом, в судебном порядке может быть оспорена не сама
государственная регистрация, а зарегистрированное право. Сама по себе отмена
государственной регистрации не влечет прекращения права собственности его
законного владельца и не лишает его права на недвижимое имущество.
На основании этого суд пришел к выводу, что признание
государственной регистрации недействительной не может выступать
самостоятельным требованием предмета иска
1
.
1
Определение Верховного суда Республики Мордовия от 18 сентября 2016 г. № 29-
51/2016 // Архив Верховного суда Республики Мордовия.
76
3) Приостановление государственной регистрации при возникновении
сомнений в наличии оснований для государственной регистрации является
правом регистратора и не подлежит обжалованию в судебном порядке.
Проанализируем соответствующее судебное решение.
Так, С. обратился в суд с заявлением об отмене решения о
приостановлении государственной регистрации, об обязании произвести
регистрацию перехода права на жилое помещение.
Указанные требования мотивированы тем, что С. представил в
Управление заявление о государственной регистрации перехода права
собственности на комнату, к заявлению были приложены договор передачи,
договор социального найма и другие документы. Однако государственная
регистрация права собственности заявителя на комнату была приостановлена.
Основанием для приостановления государственной регистрации послужило
отсутствие в числе представленных документов решения уполномоченного
органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и
ордера.
Решением Октябрьского районного суда Республики Мордовия в
удовлетворении заявления было отказано. Определением апелляционной
инстанции данное решение суда оставлено без изменения в связи со
следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществить
проверку юридической силы представленных на регистрацию документов. При
этом проведение правовой экспертизы документов и проверки законности
сделки прямо указывается в законе как необходимое условие государственной
регистрации.
Как следует из обжалуемого решения о приостановлении
государственной регистрации, именно проверка прав лиц на жилое помещение
77
послужила основанием приостановления регистрации перехода права
собственности.
Согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановление
государственной регистрации при наличии сомнений в наличии оснований для
государственной регистрации является правом регистратора. Так как у
государственного регистратора существовали сомнения в наличии оснований
для государственной регистрации прав, он, действуя в пределах полномочий,
предоставленных абз. 3 п. 1 ст. 13 и ст. 19 вышеуказанного Федерального
закона, был вправе приостановить государственную регистрацию.
При этом, согласно ст. 255 ГПК РФ, п.5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 Федерального
закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» в судебном порядке может быть обжалованы отказ либо
уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации.
Теперь остановимся на анализе наиболее актуальной судебной практики,
связанной с нотариальным удостоверением сделок.
Наибольшее количество вопросов породила в 2016 г. практика
заключения ряда гражданских договоров, которая претерпела изменения в
части соблюдения письменной квалифицированной формы.
Так, на основании Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации» было введено обязательное нотариальное удостоверение
следующих сделок: по продаже доли в праве общей собственности
постороннему лицу; по продаже земельной доли; сделок, связанных с
распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного
управления или опеки; сделок по продаже недвижимого имущества,
принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину,
78
признанному ограниченно дееспособным; соглашений о разделе общего
имущества, нажитого супругами в период брака
1
.
Едва вступив в силу, новеллы Закона породили ряд проблем
практического и теоретического характера, обнажив противоречивую практику
его применения со стороны нотариусов, органов опеки и попечительства,
представителей кредитных организаций и территориальных органов в области
государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
К примеру, возникли следующие вопросы: подлежит ли обязательному
нотариальному удостоверению сделка по продаже комнаты, входящей в состав
общей долевой собственности на квартиру, если такая комната выделена в
натуре как объект недвижимости и право собственности на нее
зарегистрировано в Едином государственном реестре прав? Требуется ли
обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи долей в
праве общей собственности в случае, если все участники долевой
собственности одновременно продают свои доли третьему лицу? Необходимо
ли соблюдение квалифицированной формы при совершении сделок ипотеки
машиноместа, права на которое оформлены в виде доли в праве общей долевой
собственности на объект недвижимого имущества, учитывая тот факт, что
любой залог предполагает возможность продажи заложенного объекта по
требованию залогодержателя (при обращении взыскания)? А как быть с
покупкой «встречной» недвижимости ребенку: покупка недвижимости
несовершеннолетнему гражданину, по сути, представляет собой сделку,
связанную с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, так
как покупатель осуществляет встречное предоставление за счет денежных
средств, а распоряжение денежными средствами несовершеннолетним на
практике происходит только с разрешения органов опеки и попечительства.
Подобного рода вопросы, носящие, казалось бы, прикладной характер,
зачастую обнажают проблемы более глубокого практического содержания.
Представляется невозможным решить последние без определения цели
1
СЗ РФ. 2016. №1 (ч. I). Ст. 11.