59
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные
необходимые документы в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и получать
свидетельства о государственной регистрации прав и иные документы,
выдаваемые этим органом.
Нотариус обязан обеспечивать соблюдение норм как материального, так и
процедурного нотариального права. В противном случае возможно признание
нотариального акта недействительным. Все действия нотариуса и участников
нотариального производства при совершении конкретного нотариального
действия фиксируются как в тексте самой сделки или иного документа, в
реестре нотариальных действий, так и в иных документах, остающихся в делах
нотариуса (заявлениях участников нотариального производства)
1
.
Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает
проверку ее законности, в том числе наличия у каждой из сторон права на
совершение сделки, и осуществляется нотариусом или должностным лицом,
имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке,
установленном Законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
- в случаях, указанных в законе;
- в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону
для сделок данного вида эта форма не требуется.
В случае, когда нотариальное удостоверение сделки в соответствии с
законом является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки
влечет ее ничтожность.
Вместе с тем ГК РФ содержит ст. 165 «Последствия уклонения от
нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки»,
которая предусматривает, что если одна из сторон полностью или частично
исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона
1
Нотариальное удостоверение сделок / Отв. ред. Н.Ю. Рассказова. М.: ФРПК, 2012. С.
126.
60
уклоняется от такого удостоверения сделки, то суд по требованию
исполнившей сделку стороны вправе признать ее действительной. В этом
случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Также
устанавливается, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального
удостоверения сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные
задержкой в совершении сделки. Срок исковой давности по требованиям,
связанным с несоблюдением нотариальной формы сделки, составляет один год.
Если нотариальное удостоверение сделок не предусмотрено в
обязательном порядке нормами законодательства, стороны своим решением
вправе удостоверить сделку в нотариальном порядке. В этом случае нотариус
руководствуется правилами удостоверения сделок, установленными
законодательством о нотариате.
Справедливо может возникнуть вопрос: зачем обращаться к нотариусу и
уплачивать соответствующие денежные средства за определенные тарифы и
услуги правового и технического характера? В качестве преимуществ
нотариального удостоверения сделок можно выделить следующие.
Во-первых, нотариус должен дополнительно проверить законность
совершаемой сделки, наличие прав на объекты, полномочия сторон,
соблюдение порядка совершения сделки, разъяснить сторонам все возможные
правовые последствия совершаемых действий, что должно стать повышенной
гарантией правомерности сделки, ее действительности.
Во-вторых, в соответствии со ст. 61 ГПК РФ и ст. 69 АПК РФ
обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального
действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально
оформленного документа не опровергнута в порядке, предусмотренном для
опровержения подложных документов, или не установлено существенное
нарушение порядка совершения нотариального действия.
Таким образом, нотариально удостоверенные сделки не проверяются
судом, не требует доказательств то, что они являются заключенными, и данные
сделки обладают повышенной доказательственной силой.
61
В-третьих, в ст. 90 «Основ законодательства Российской Федерации о
нотариате» отмечено, что взыскание задолженности производится в
бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариуса в
отношении следующих документов:
- нотариально удостоверенных сделок, устанавливающих денежные
обязательства или обязательства по передаче имущества;
- кредитных договоров, за исключением договоров, кредитором по
которым является микрофинансовая организация, при наличии в указанных
договорах или дополнительных соглашениях к ним условия о возможности
взыскания задолженности по исполнительной надписи нотариуса;
- иных документов, перечень которых устанавливается Правительством
РФ.
Следовательно, если сделка, предусматривающая денежное обязательство
или обязательство по передаче имущества, удостоверена нотариально,
взыскание исполнения по ней может быть произведено без обращения в суд на
основании исполнительной надписи нотариуса.
В соответствии с Федеральным законом от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об
исполнительном производстве» исполнительная надпись нотариуса является
исполнительным документом (приравнивается по юридической силе к
исполнительному листу) и признается основанием для обращения судебным
приставом соответствующего взыскания. Значит, удостоверение сделки у
нотариуса может облегчить взыскание денежных средств или имущества по ней
в случае ненадлежащего исполнения другой стороной своих обязательств.
Кроме того, в соответствии со ст. 17 Основ законодательства о нотариате
нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную
ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или
юридического лица в результате совершения нотариального действия с
нарушением закона.
На сегодняшний день обязательному нотариальному удостоверению
подлежат: договор ренты; брачный договор; договор уступки требования,
62
основанного на нотариально удостоверенной сделке; договор перевода долга по
нотариально удостоверенной сделке; предварительный договор, если основной
договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме; соглашение
об уплате алиментов; соглашения по продаже доли в праве общей
собственности постороннему лицу, по продаже земельной доли; сделок,
связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях
доверительного управления или опеки; сделок по продаже недвижимого
имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или
гражданину, признанному ограниченно дееспособным; соглашений о разделе
общего имущества, нажитого супругами в период брака и др.
1
Помимо сделок нотариальному удостоверению подлежит доверенность
на совершение сделок, требующих нотариальной формы, подачу заявлений о
государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение
зарегистрированными в государственных реестрах правами.
Рассмотрим некоторые случаи, когда специальным законодательством
предусмотрены сделки, требующие нотариального удостоверения.
Во-первых, уступка требования. Статья 389 ГК РФ устанавливает, что
уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой
письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в
соответствующей письменной форме. Следовательно, если сделка совершена в
нотариальной форме, уступка требований по ней должна быть тоже
произведена в нотариальной форме.
Во-вторых, договор залога. В силу ст. 339 ГК РФ договор залога должен
быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением
сторон не установлена нотариальная форма. При этом договор залога в
обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть
нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
1
Нотариат: Учеб. пособ. для студентов вузов, обучающихся по специальности
«Юриспруденция» / Под ред. Г.Б. Мирзоева, Н.Д. Эриашвили, Н.М. Илюшиной. М., 2016. С.
137-138.
63
Так, п. 2 ст. 22 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об
обществах с ограниченной ответственностью» устанавливает, что договор
залога доли или части доли в уставном капитале общества подлежит
нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы указанной
сделки влечет ее недействительность. Более того, залог доли или части доли в
уставном капитале общества подлежит государственной регистрации в
предусмотренном порядке и возникает с момента такой государственной
регистрации.
В-третьих, отчуждение долей. Ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» устанавливает, что сделки по отчуждению долей в праве общей
собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми
участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат
нотариальному удостоверению. Соответственно, если у юридического лица или
индивидуального предпринимателя есть доля в праве общей собственности на
недвижимое имущество, сделки по ее отчуждению требуют нотариального
удостоверения.
Кроме того, согласно п. 11 ст. 21 Федерального закона № 14-ФЗ сделка,
направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО,
подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа,
подписываемого сторонами. Несоблюдение нотариальной формы влечет
признание сделки недействительной.
Более того, участник общества вправе выйти из ООО путем отчуждения
своей доли независимо от согласия других его участников или общества, если
это предусмотрено уставом общества. Заявление участника общества о выходе
из него должно быть нотариально удостоверено по правилам,
предусмотренным законодательством о нотариате для удостоверения сделок
(ст. 26 Федерального закона № 14-ФЗ).
В-четвертых, хозяйственное партнерство. На основании ст. 6
Федерального закона от 03.12.2011 № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»
64
соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения
подлежат обязательному нотариальному удостоверению и хранению у
нотариуса по месту нахождения партнерства и вступают в силу для участников
соглашения об управлении партнерством и третьих лиц с момента такого
удостоверения.
В-пятых, инвестиционное товарищество. Также в хозяйственной
деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей может
возникнуть потребность заключить договор инвестиционного товарищества. В
этом случае необходимо обратиться к ст. 8 Федерального закона от 28.11.2011
№ 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе», согласно которой договор
инвестиционного товарищества, включающий в себя политику ведения общих
дел (инвестиционную декларацию), все вносимые в него изменения (за
исключением установленного п. 2 ст. 17 данного Закона случая - при наличии
судебного решения), дополнительные соглашения и приложения к нему,
соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и
обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные
договоры об этом подлежат нотариальному удостоверению по месту
нахождения уполномоченного управляющего товарища.
В-шестых, нотариальное удостоверение доверенностей. Ст. 185.1 ГК РФ
предусматривает, что доверенность на совершение сделок, требующих
нотариальной формы, подачу заявлений о государственной регистрации прав
или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных
реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, кроме случаев,
установленных законом.
Также отметим, что согласно ст. 187 ГК РФ доверенность, выдаваемая в
порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Однако правило
о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке
передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке
передоверия юридическими лицами, руководителями их филиалов и
представительств.
65
Важными в данном вопросе являются положения ст. 188.1 ГК РФ о
безотзывных доверенностях. В целях исполнения или обеспечения исполнения
обязательства представляемого перед представителем или лицами, от имени
или в интересах которых действует представитель, в случае, если такое
обязательство связано с осуществлением предпринимательской деятельности,
представляемый может указать в доверенности, выданной представителю, что
эта доверенность не может быть отменена до окончания срока ее действия либо
может быть отменена только в предусмотренных в ней случаях (безотзывная
доверенность). Такая доверенность в любом случае может быть отменена после
прекращения того обязательства, для исполнения или обеспечения исполнения
которого она выдана, а также в любое время в случае злоупотребления
представителем своими полномочиями, как и при возникновении
обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что данное
злоупотребление может произойти. Безотзывная доверенность должна быть
нотариально удостоверена и содержать прямое указание на ограничение
возможности ее отмены. Лицо, которому выдана такая доверенность, не может
передоверить совершение действий, на которые оно уполномочено, другому
лицу, если иное не предусмотрено в доверенности.
Может потребоваться обратиться к нотариусу также в случае
необходимости прекращения доверенности. Согласно ст. 189 ГК РФ лицо,
выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано сообщить об
отмене лицу, которому доверенность выдана, а также известным ему третьим
лицам, для представительства перед которыми она выдана. Такая же
обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в
случае ее прекращения по основаниям, предусмотренным пп. 4 и 5 п. 1 ст. 188
ГК РФ.
С 01.01.2017 г. вступили в силу изменения, согласно которым сведения об
отмене в нотариальной форме доверенности вносятся нотариусом в реестр
нотариальных действий, который ведется в электронной форме, в порядке,
установленном законодательством о нотариате. Указанные сведения
66
предоставляются Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу
лиц с использованием информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
Информация об отмене в простой письменной форме доверенности может
быть опубликована в официальном издании, где размещаются сведения о
банкротстве. В этом случае подпись на заявлении об отмене доверенности
должна быть нотариально засвидетельствована. Кроме того, закрепляется, что,
если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они
считаются извещенными об отмене в нотариальной форме доверенности на
следующий день после внесения соответствующей информации в реестр
нотариальных действий (а не в течение месяца, как это было ранее), а об отмене
ее в простой письменной форме - по истечении одного месяца со дня
опубликования таких данных в официальном издании, в котором размещаются
сведения о банкротстве.
Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой
оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в
результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу
для представляемого и его правопреемников.
По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его
правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.
В-седьмых, иные нотариальные действия в хозяйственной деятельности
юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
1) Исполнение обязательств. Согласно ст. 327 ГК РФ должник вправе
внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса в
случае, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:
- отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять
исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;
- недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;
- очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является
кредитором по обязательству, в частности, в связи со спором по этому поводу
между кредитором и другими лицами;
67
- уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его
стороны.
Кроме того, соглашением между кредитором и должником может быть
прямо предусмотрена обязанность последнего исполнить обязательство по
передаче денег или ценных бумаг путем внесения долга в депозит нотариуса.
Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса
считается исполнением обязательства. Нотариус, в депозит которого внесены
деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.
При этом во всякое время до получения кредитором денег или ценных
бумаг из депозита нотариуса должник вправе потребовать возврата ему таких
денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику
исполненного по обязательству должник не считается исполнившим
обязательство.
2) Корпоративные отношения. В последнее время увеличилась роль
нотариуса в корпоративных отношениях. Так, ст. 67.1 ГК РФ предусматривает,
что принятие общим собранием участников хозяйственного общества решения
и состав участников общества, присутствовавших при его принятии,
подтверждаются в отношении:
- непубличного акционерного общества путем нотариального
удостоверения или удостоверения лицом, ведущим реестр акционеров такого
общества и выполняющим функции счетной комиссии;
- общества с ограниченной ответственностью путем нотариального
удостоверения, если иной способ (подписание протокола всеми участниками
или частью участников, с использованием технических средств, позволяющих
достоверно установить факт принятия решения, другой способ, не
противоречащий закону) не предусмотрен уставом такого общества либо
решением общего собрания участников общества, принятым единогласно.
Таким образом, нотариальное удостоверение тех или иных действий
означает доказывание законности их совершения специально уполномоченным
лицом, в связи с чем, удостоверенные в таком порядке действия обладают более
68
высокой юридической силой.
Помимо законодательно определенных сделок нотариальному
удостоверению подлежит доверенность на совершение сделок, требующих
нотариальной формы, подачу заявлений о государственной регистрации прав
или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных
реестрах правами. Также обращение к нотариусу может потребоваться в целях
удостоверения решений, принимаемых хозяйственным обществом, а также в
случае невозможности исполнения обязательства должнику и внесения денег
или ценных бумаг в депозит нотариуса.
2.3 Проблемы судебной практики по делам, связанным с
регистрацией и нотариальным удостоверением сделок
Правовой режим государственной регистрации недвижимого имущества и
нотариального удостоверения сделок не являются устоявшимися институтами и
подвергаются реформированию в последние годы, что было рассмотрено в
предыдущих параграфах магистерской диссертации.
В связи с этим, на сегодняшний день следует констатировать не
актуальность большинства сложившейся судебной практики по
рассматриваемой проблеме в силу соответствующих масштабных изменений
гражданского законодательства РФ.
В данном параграфе работы выделим наиболее значимые проблемы
судебной практики, которые актуальны в контексте произошедших изменений
в гражданском законодательстве, касающихся темы исследования.
Остановимся на проблемах судебной практики, связанных с
государственной регистрацией недвижимости.
Одна из проблем в данной сфере связана с эффективностью судебной
защиты при оспаривании зарегистрированных прав, которая будет существенно
снижена при неверном подходе к пониманию сущности института