35
- -нарушение
удостоверен
иных (общих)
общие
элементов
По
нотариальной
сделкам
формы
об
сделки
применения
характеризует
ввиду
еѐ
что
как
заключѐнности
незаключенную
взгляд
сделку.
ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВеННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК
2.1. Цели государственной регистрации сделки
В настоящее время в науке сформировались различные точки зрения на
правовую природу акта государственной регистрации прав сделок с ним,
неоднозначно оценивающие этот правовой феномен. Это обуславливает не-
обходимость их критического переосмысления и обобщения. Рассмотрим
наиболее известные концепции.
Согласно одной из концепций правовая природа акта государственной
регистрации прав определяется как акт легализующего значения.
Определенные предпосылки для указанной позиции сформировались еще во
времена СССР.
Так, Никифорова М.А., анализируя правовую природу регистрации в
целом (актов записи гражданского состояния, автомобилей и т. п.), пришел к
следующим выводам:
- регистрируемые юридические факты не имеют ни административно-
правового, ни административно- процессуально-правового значения;
- один и тот же юридический факт может иметь правовое значение для
целого ряда отраслей права
22
.
Регистрацию фактов ученый, по существу, приравнивал к
удостоверению фактов.
Таким образом, ученый заложил основы понимания регистрации как
правового явления, впоследствии развившиеся в понимание акта
государственной регистрации как акта легализующего значения - при ре-
22
Никифорова М.А. Государственная регистрация прав, вытекающих из договоров об отчуждении жилых
помещений//Синергия Наук. 2018. № 25. С. 562
36
гистрации правовая природа соответствующего юридического факта не
меняется, а регистрация фактов имеет удостоверяющий характер.
Похожую позицию занял и Конституционный Суд Российской
Федерации в определении «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы
закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных
прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3
статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации». Рассматривая
вопросы государственной регистрации договора аренды, суд приходит к
мнению о том, что государственная регистрация как формальное условие
обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица,
возникающих из договорных отношений, объектом которых является
недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства
юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего
выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению
и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого со-
держания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров,
юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную
самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое
произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав
человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Рос-
сийской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом,
находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической
деятельности.
Таким образом, по существу, Конституционный Суд Российской
Федерации определяет акт государственной регистрации как акт
удостоверяющего характера.
Аналогичная позиция была выражена Конституционным Судом
Российской Федерации и в определении.
37
Существуют и иные точки зрения о правовой природе акта
государственной регистрации, в частности, точка зрения, определяющая акт
государственной регистрации как акт, имеющий публично-правовую природу.
В своей кандидатской диссертации А.Л. Ильченко развивает мысль о
том, что государственная регистрация подпадает под все признаки
ненормативного акта государственного органа:
- является юридическим актом, совершаемым государственным органом;
- действие органа по регистрации имеет формальное выражение в виде
документа установленной формы - свидетельства либо специальной ре-
гистрационной записи;
- адресован конкретному лицу либо группе лиц (правообладателям) и
влечет правовые последствия для этих лиц.
Необходимость создания и эффективного функционирования
регистрационной системы вызвана требованием обеспечить надлежащую
защиту прав участников оборота объектов недвижимого имущества - граждан,
юридических лиц и публичных образований (РФ, субъектов РФ,
муниципальных образований) - с соблюдением критериев законности,
гласности и надежности (социальная цель). Госудapcтвeннaя регистрация
создает формальные условия для предоставления государственной и судебной
защиты лиц - участников правоотношений, возникающих по поводу сделок с
объектами недвижимого имущества; удостоверяет юридическую силу
предоставленных правоустанавливающих документов.
Подтверждая и гарантируя права на объекты недвижимости, государство
обеспечивает достижение правовой цели гocудapcтвeнной регистрации.
Прозрачность рынка недвижимости, благоприятный инвестиционный климат,
увеличение сборов налогов, снижение экономических рисков являются
экономической целью гocудapcтвeнной регистрации. Предоставление
достоверной информации о зарегистрированных правах на объекты
недвижимости заинтересованным лицам является информационно-
управленческой целью гocудapcтвeнной регистрации. Придание предельной
38
открытости (прозрачности) правам на объекты недвижимого имущества,
государственный контроль за совершением сделок с объектами недвижимости
призваны защитить права заинтересованных лиц и внести единообразие в
процедуру гocудapcтвeнной регистрации на территории государства.
Государственная регистрация права - «...юридический акт признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав на недвижимое имущество» и «...является
единственным доказательством зарегистрированного права», которое «может
быть оспорено только в судебном порядке
23
». Гocудapcтвeнная регистрации
носит в основном правоподтверждающий характер, гарантируя стабильность
регистрируемых прав и надлежащего выполнения обязательств сторонами
сделки, предполагает презумпцию законности, публичности и достоверности
реестра. ЕГРН содержит данные, определенно устанавливающие объект права,
«...управополномоченное лицо, содержание права, основание его
возникновения»
24
.
Согласно п.1 ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимого имущества
«.относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства, машино-места, переход прав на которые
подлежат гocудapcтвeнной регистрации».
Применяя классификационный прием, разделим объекты недвижимости
в силу природы на две группы. Первая - так называемая естественная
недвижимость - земельные участки и участки недр. Самая большая сложность
заключается в определении понятия второй группы - искусственная
недвижимость - здания, строения, сооружения. Даже массивные здания,
23
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред. от 18.07.2019)(с изм. и доп.,
вступ. в силу с 01.10.2019)//"Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301
24
Ремизов Е.В. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним//В сборнике: Органы
государственной власти в системе правозащитной деятельности на современном этапе Сборник научных
трудов национальной научно-практическая конференции. Под редакцией Б.П. Белозерова. 2018. С. 177
39
относимые к недвижимости, при определенном техническом обеспечении,
можно передвинуть без повреждения конструкции.
По российскому праву невозможно сделать достоверный вывод о
критериях отнесения объекта к недвижимости. Анализ судебной практики
демонстрирует попытку решения и трактовки таких неоднозначных вопросов
судом. Первый подход видится простым и «инженерно-учетным»,
заключающийся в предоставлении кадастрового паспорта. Наличие
кадастрового паспорта в таком случае свидетельствует об отнесении такого
объекта к объектам недвижимого имущества, поскольку кадастровый инженер
считается специалистом в сфере недвижимости, на познания которого можно
положиться.
Проанализировать второй подход, юридический, можно на основании
разъяснения судов, поясняющих, что объектом недвижимого имущества
считается тот объект, права на которые записаны в реестр. Такой подход, по
сути, продолжает первый подход, согласно которому, в ЕГРН попадают
поставленные на кадастровый учет объекты, причем государствeнный
регистратор не имеет экспертизы относительно характера объектов. Реестр
никакой достоверности в части квалификации объекта не имеет.
Необходимо рассматривать проблему в двух плоскостях. Во- первых,
вопрос о правах (существуют ли права на объект), а во- вторых - является ли
объект недвижимостью. Если в части прав реестр предоставляет некую
публичную достоверность, хотя и ослабленную в значительной степени.
Поскольку у регистратора нет экспертизы в части квалификации объекта, то
есть сведения об объекте в реестре не защищены принципом достоверности.
Такой подход (записан в реестр, значит - объект недвижимости) изначально
сложился в немецкой регистрационной системе и неприемлем для России.
Устройство ЕГРН, к сожалению, позволяет внесение любых объектов,
прошедших кадастровый учет по той или иной причине. Можно упомянуть
такие необычные объекты, записанные в реестре в качестве объектов
недвижимости, как выгребная яма, сточная канава, летний душ. Утрачено само
40
деление на вещи движимые и недвижимые; оно заменено на деление вещей по
принципу регистрируемые и нерегистрируемые. Следуя этой идее, можно
представить, что в будущем, по желанию правообладателя любой вещи можно
будет зарегистрировать права на нее для уведомления всех третьих лиц о
существующем праве. В таком случае вещи будут подлежать делению на
ценные и неценные по римскому праву. Ошибки возникают при спорах об
определении существования вещи как объекты недвижимого имущества, либо
отсутствие самой вещи как таковой. Несмотря на наличие внешних
формальностей в виде кадастрового паспорта и записи в реестре, в случае
установления судом того факта, что объект - перемещаемая сборно-разборная
конструкция, следует прийти к выводу о том, что он объектом недвижимого
имущества не является.
На основании статей 131, 132 ГК РФ государственной регистрации
права подлежат следующие права на объекты недвижимого имущества и
прочие вещные права:
- право собственности,
- право хозяйственного ведения,
- право оперативного управления,
- безвозмездное пользование (ссуда),
- право пожизненного наследуемого владения,
- право постоянного пользования, сервитуты.
Отнесенные законодательством к объектам недвижимого имущества
воздушные, морские и космические суда не являются предметом рассмотрения
данной работы, поскольку Росреестр не занимается их регистрацией. Согласно
п. 2 ст. 130 ГК РФ движимым имуществом признаются «...вещи, не
относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги».
Государственной регистрации права подлежат такие сделки как: договор
об ипотеке (залоге недвижимого имущества) (ст. 339 ГК РФ); договор продажи
жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560); договор дарения объектов
41
недвижимого имущества (п. 3 ст. 574); договор ренты (ст. 584 ГК РФ); договор
пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ); договор аренды
недвижимости, при условии заключения на срок более года (п. 2 ст. 609 ГК РФ,
п. 2 ст. 651 ГК РФ); договор аренды предприятия независимо от срока (п. 2 ст.
658 ГК РФ); передачи недвижимости в доверительное управление (п.2 ст. 1017
ГК РФ); договор и переход права по договору продажи жилого помещения (ст.
558, 551 ГК РФ); предприятия (ст. 132, 560, 564 ГК РФ); единого недвижимого
комплекса (ст. 133.1); договор и переход права по договору мены жилых
помещений или предприятий (ст. 567 ГК РФ); договор и переход права по
договору дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
Государственная регистрация ограничений (обременений) возможна
лишь при наличии гocудapcтвeнной регистрации прав на такой объект в ЕГРН и
производится по инициативе заявителей, органов государcтвeннoй власти и
местного самоуправления (в публичных интересах); при этом правообладатель
обязательно уведомляется об ограничении.
Проведение обязательной ГРП предусматривается на всей территории
Российской Федерации по экстерриториальному принципу, (по заявлению всех
лиц, участников сделки), при этом запись о правах заносится в ЕГРН на каждый
объект недвижимого имущества в отдельности. Процедура стала применяться в
стране с 31.01.1998 г. (согласно Постановлению Правительства РФ от 18.
02.1998 № 219), и включает в себя проверку полномочий обратившегося с
заявлением о гocудapcтвeнной регистрации лица, законность оснований
гocудapcтвeнной регистрации, иные обстоятельства и документы (п. 5 ст. 8.1
ГК РФ).
25
Отметим, что права на объекты недвижимого имущества, возникшие до
вступления в силу означенного Постановления, признаются действительными,
и правообладатель производит гocудapcтвeнную регистрацию таких прав по
желанию. Датой произведенной по ходатайству правообладателя
25
Мурзабекова Ж.Т., Насбекова С.К., Турдумамбетова Н.М. Некоторые проблемы государственной
регистрации договора ипотеки//Наука, новые технологии и инновации Кыргызстана. 2019. № 1. С. 97
42
гocудapcтвeнной регистрации права и наступления соответствующих правовых
последствий признается дата внесения записи в ЕГРН (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).
Правообладателю выдается выписка из ЕГРН и документ, представленный для
регистрации с совершенной на нем надписью о гocудapcтвeнной регистрации
(п. 3 ст. 131 ГК РФ). Орган, осуществляющий гocудapcтвeнную регистрацию
прав (далее - Росреестр) предоставляет выписку из ЕГРН о произведенной
регистрации любому лицу, что в частности может быть использовано в
мошеннических целях недобросовестными участниками правоотношений в
сфере недвижимости.
Закон предусматривает случаи обязательного нотариального
удостоверения сделки с объектами недвижимого имущества, при этом запись в
ЕГРН вносится «...по заявлению любой стороны сделки, в том числе через
нотариуса» (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ), при этом Росреестр оставляет за собой право
проверить законность сделки (п. 5 ст. 8.1 ГК РФ).
В качестве субъектов выступают:
- собственники объектов недвижимости и обладатели иных подлежащих
гocудapcтвeнную регистрацию прав на него, иные лица в предусмотренных
законом случаях, в том числе граждане РФ;
- иностранные граждане и лица без гражданства,
- российские и иностранные юридические лица (далее - юрлица);
- международные организации;
- Союзные государства;
- иностранные государства;
- Российская Федерация;
- субъекты РФ;
- муниципальные образования;
- органы, осуществляющие гocудapcтвeнную регистрацию (т.е.
заявители и Росреестр)
26
.
26
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)//Собрание законодательства
РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594
43
Правоотношения между заявителями и Росреестром носят
административный (публично-правовой) характер, имеющий характер власти-
подчинения. в то время как частный характер правоотношений отличает
демократичный метод регулирования, основанный на равенстве сторон.
Круг лиц, по заявлению которых производится ГКУ, и гocудapcтвeнная
регистрация права включает в себя собственников и правообладателей
объектов недвижимости, кадастровых инженеров, представителей органов
государственной власти и местного самоуправления, нотариусов, органы
Союзного государства и судебных приставов- исполнителей (ст. 15 Нового
закона). К заявителям, помимо титульных владельцев относятся и
потенциальные правообладатели (покупатели, одаряемые).
Закон предусматривает внесение отметки о возражении лица -
предыдущего правообладателя в отношении зарегистрированного права в
ЕГРН, которому надлежит оспорить его в суде в трехмесячный срок. В
противном случае отметка аннулируется, а повторное внесение отметки о
возражении не допускается (п. 7 ст. 8.1 ГК РФ). Отметка о наличии судебного
спора также вносится в ЕГРН по заявлению оспаривающего право лица.
Основания для отказа в гocудapcтвeнной регистрации права изложены в
статье 26 Нового закона
27
, обжалование которого осуществляется гражданами в
соответствии с гражданским судопроизводством , а юридичecким лицами - в
соответствии с арбитражным судопроизводством в трехмесячный срок со дня
получения извещения об отказе в государственной регистрации права. В случае
признания отказа судом незаконным, Росреестр обязан произвести
госрегистрацию. Суд может указать срок для такой регистрации, в то время как
решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия)
госорганов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению.
Обжалованию подлежит также уклонение Росреестра от гocудapcтвeнной
регистрации (например, уклонение от принятия документов).
27
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации
недвижимости"//Собрание законодательства РФ", 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344
44
Незаконный отказ в гocудapcтвeнной регистрации прав на объекты
недвижимого имущества, уклонение от гocудapcтвeнной регистрации, внесение
в ЕГРН незаконной и недостоверной информации, несоблюдение порядка
гocудapcтвeнной регистрации по вине Росреестра возмещаются казной РФ (п. 9
ст. 8.1 ГК РФ).
Анализируя судебную практику, приходим к выводу о том, что основная
масса обращений лиц происходит по поводу:
-признания недействительной гocудapcтвeнной регистрации права,
- признания незаконными действия Росреестра,
- признания недействительной записи о праве в ЕГРН, свидетельства о
гocудapcтвeнной регистрации.
Отсутствие однозначного толкования сущности гocудapcтвeнной
регистрации недвижимости вытекает из анализа учеными юридической
литературы, ряд из которых рассматривает гocудapcтвeнной регистрации как
ненормативный акт Росреестра, а именно юридический факт, приводящий к
возникновению (изменению, прекращению) прав на объекты недвижимости. В
частности, Пискунова М.Г. отмечает, что гocудapcтвeнная регистрация
представляет собой императивную норму гражданского права, являющуюся
необходимым условием появления обязательственных и вещных прав на
недвижимость
28
.
Алексеев В.А. предлагает рассматривать гocудapcтвeнную регистрацию
по двум параметрам: в качестве специфической деятельности в качестве
результата такой деятельности, осуществляемой Росреестром. Следует учесть,
что результатом регистрационных действий, в конечном итоге, может оказаться
как гocудapcтвeнная регистрация, так и отказ
29
.
Заметим, что в широком смысле гocудapcтвeнная регистрация
определяется как функция государства, реализуемая в целях защиты прав
субъектов гражданского оборота и осуществляемая Росреестром.
28
Пискунова М.Г. Государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как
правоприменительная деятельность теория и практика. Сборник статей. М., Ось-89. 2015. С. 284
29
Алексеев В.А. Решение суда как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество //
Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2016. № 10. С. 41