52
Правоспособность юридического лица, его представителя нотариусом
устанавливается при предоставлении учредительных документов, таких как:
выписка из Единого реестра юридических лиц (в том числе в электронном
виде с квалифицированной электронной подписью лица, обратившегося за
совершением нотариального действия), устав юридического лица в
действующей редакции, свидетельство индивидуального номера
налогоплательщика, свидетельство о регистрации юридического лица, о
присвоении основного государственного регистрационного номера, протокол
общего собрания об избрании, либо решение единственного учредителя о
назначении единоличного исполнительного органа (руководителя
организации), приказ о назначении на должность или иной документ,
подтверждающий полномочия представителя, паспорт представителя.
В случае, если участник сделки в силу определенных физических
характеристик (недостатков) не в состоянии самостоятельно изъясняться,
необходимо, чтобы при всем процессе оформления нотариального документа
присутствовал переводчик – сурдолог, чьи полномочия подтверждаются
соответствующим удостоверением.
3) Разъяснение нотариусом смысла и значения проекта сделки и
проверка соответствия его содержания действительным намерениям сторон,
а также проверка отсутствия противоречий требованиям действующего
законодательства.
4) Составление проекта сделки. Для этих целей нотариусом
используется система автоматизации нотариального делопроизводства
«Экспресс», которая разработана специально для нотариусов и включает в
себя генератор документов и удобный текстовый редактор. «Экспресс»
содержит основные виды документов, встречающихся в нотариальной
практике и может быть дополнена и усовершенствована нотариусом в ходе
использования. Для обеспечения тайны нотариальных действий,
подготовленные в системе «Экспресс» документы защищены от
53
несанкционированного доступа с помощью программных и аппаратных
средств.
5) Ознакомление с проектом документа лиц, обратившихся за
нотариальным удостоверением. Содержание нотариально удостоверяемой
сделки должно быть зачитано участникам вслух. Текст нотариально
оформляемого документа на бумажном носителе, а также удостоверительная
надпись, исполнительная надпись должны быть изготовлены с помощью
технических средств или написаны от руки и легко читаемы.
В нотариально оформляемом документе на бумажном носителе, состоящем
из двух и более листов, листы должны быть прошиты, пронумерованы и
скреплены печатью нотариуса, для обеспечения целостности документа. В
тексте документа относящиеся к его содержанию числа и сроки должны быть
обозначены хотя бы один раз словами, в отношении юридического лица
должны быть указаны его полное наименование, адрес, место нахождения,
регистрационный номер, в отношении гражданина – фамилия, имя, отчество
полностью, а также место жительства.
6) Регистрация нотариального действия в реестре нотариуса. Порядок
регистрации и ведения реестра регламентируется Приказом Министерства
Юстиции России «Об утверждении Форм реестров для регистрации
нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных
надписей на сделках и свидетельствуемых документах». В реестре
указывается дата, место совершения нотариального действия, присваивается
реестровый номер, который затем отражается в удостоверенном документе,
паспортные данные лица, его представителя, представителя юридического
лица, наименование юридического лица, адрес местонахождения, кратко
указываются основные сведения об удостоверенном документе (название
документа, цель удостоверения, сроки), размер государственной пошлины за
удостоверение, подпись лица, от имени которого совершается нотариальное
удостоверение сделки.
54
7) Подписание нотариально удостоверяемой сделки. Документ,
оформляемый в нотариальном порядке, подписывается в присутствии
нотариуса, скрепляется подписью нотариуса и оттиском печати. Если
гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо
иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его
присутствии и в присутствии нотариуса сделку может подписать другой
гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть
подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением
нотариального действия.
Следует отметить, что законом предусмотрено право нотариуса
отказать в совершении нотариального действия, в случаях, если совершение
такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению
другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия
обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий
необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического
лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не
соответствует требованиям закона; документы, представленные для
совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям
законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для
совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном
законодательством Российской Федерации порядке при условии, что
подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской
Федерации
24
.
Также необходимо отметить, что нотариусы обеспечивают повышение
качества и эффективности своей работы в интересах, обращающихся к ним
лиц, в том числе за счет расширения объема правовых консультаций
заинтересованным лицам, как в процессе нотариального удостоверения, так и
при проведении вспомогательных процедур, систематического изучения и
24
Нотариат: учебник и практикум для бакалавриата, специалитета и магистратуры / А. О. Иншакова [и
др.]; под ред. А. О. Иншаковой, А. Я. Рыженкова. – М. :Юрайт, 2018. – 419 с. – (Серия «Бакалавр.
Специалист. Магистр»).
55
анализа законодательства для поиска наименее затратного решения в
достижении целей, которые ставят перед собой стороны нотариального акта,
исключив случаи формальных отказов в совершении нотариальных действий
по мотиву их несоответствия закону, исключения массового применения
образцов договоров и иных нотариальных актов без их адаптации к
конкретной ситуации, законным интересам и пожеланиям сторон,
обеспечения индивидуального подхода и вариативности нотариального
оформления.
56
ГЛАВА 2. ЕВРОПЕЙСКИЙ ОПЫТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
И НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ СДЕЛОК
2.1. Европейский опыт государственной регистрации сделок
Как уже отмечалось нами ранее, Институт государственной
регистрации сделок охватывает практически все сферы жизнедеятельности
общества, таких как заключение брака, усыновление ребенка, создание и
реорганизация юридического лица, заключение сделок с недвижимым
имуществом и т.д. Также объемна и нормативна – правовая база
регулирующая институт государственной регистрации сделок.
Но, к сожалению, в рамках настоящей работы не представляется
возможным рассмотреть становление и развитие института государственной
регистрации сделок в различных областях хозяйственной деятельности
других стран.
Так, в разных странах по-разному сложился подход к государственной
регистрации: разнятся количество этапов и процедур, необходимых для
проведения государственной регистрации, сроки и стоимость проведения
государственной регистрации. К примеру, государственная регистрация
юридического лица в Сингапуре, предусматривает прохождения пяти этапов
(процедур) а сроки проведения государственной регистрации составляют
пять дней
25
. Для государственной регистрации юридического лица в Новой
Зеландии необходимо пройти процедуру, состоящую из двух этапов, за
двенадцать дней. Для проведения той же самой операции в Германии
необходимо пройти процедуру, состоящую из восьми этапов за восемнадцать
дней. Для государственной регистрации юридического лица в Японии
необходимо пройти восемь этапов, а срок проведения государственной
регистрации составляет двадцать три дня и т.д.
25
Иншакова, А. О. Международное частное право: учебник и практикум для академ.бакалавриата / А. О.
Иншакова. – М.: Юрайт, 2018. – С.215
57
Тем не менее, в настоящей работе, наиболее интересным нам
представляется рассмотреть опыт зарубежных стран в сфере государственной
регистрации недвижимого имущества.
История Института государственной регистрации прав на недвижимое
имущество, уходит корнями в средние века, когда каждый странник
(гражданин той либо иной страны в современном понимании) пытался найти
и закрепить за собой свободный участок земли. Именно тогда появились
первые «Поземельные книги», в которых отражались сведения о земельном
участке и его владельце.
В наше время, любое государство, считающее себя правовым, уделяет
особое внимание сделкам с недвижимым имуществом, имеющим высокую
социальную значимость, и стремится контролировать оборот недвижимого
имущества. Зарегистрированные сведения позволяют установить личность
правообладателя и тем самым обеспечить уверенность третьих лиц,
вступающих в правоотношения в отношении недвижимого имущества, в том,
что другая сторона в правоотношении является правообладателем. Чтобы
доказать наличие права на недвижимое имущество, правообладателю
достаточно представить документ о зарегистрированном праве.
В разных странах деятельность по государственной регистрации прав
на недвижимое имущество выполняют различные государственные органы.
Так, например, в Германии, Латвии, Польше, Швеции, Эстонии деятельность
по государственной регистрации выполняют суды низших инстанции, на
которых и возложена обязанность по ведению поземельных книг. В Венгрии
и Болгарии эту деятельность выполняют нотариальные органы. В Австралии,
Италии, Швейцарии, Франции деятельность по государственной регистрации
прав на недвижимое имущество выполняют специально уполномоченные
государственные органы. Их компетенция ограничена только регистрацией
прав на недвижимость. В Японии деятельность по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество выполняют органы управления
юстиции, подконтрольные министерству юстиции. Интересно заметить, что,
58
в некоторых странах система государственной регистрации организована
таким образом, что ведение кадастра проводится не на государственном
уровне, а на уровне отдельных регионов. Например, в Швейцарии
государственный кадастр недвижимости осуществляется в отдельно взятом
кантоне самостоятельно. В Канаде государственный кадастр недвижимого
имущества осуществляется на уровне провинции, в Австралии на уровне
штатов и т.д.
Система регистрации недвижимого имущества имеет несколько
функций. Во-первых, система помогает укрепить права на недвижимое
имущество. Во-вторых, институт регистрации прав призван обеспечить
публичную надежность прав на недвижимое имущество. Публичная
надежность гарантирует приобретателю защиту от претензий со стороны
заинтересованных лиц (прежде всего тех, кто считает себя собственниками
недвижимого имущества), если приобретатель добросовестно опирался на
регистрационное свидетельство, выданное уполномоченным органом при
совершении сделки с недвижимым имуществом.
В каждом государстве по-разному устроена модель государственной
регистрации прав на недвижимое имущество. Но основным признаком, по
которому различаются системы регистрации прав на недвижимое имущество,
является, то - какая роль отведена государству в осуществлении функции по
охране прав на недвижимое имущество, а именно степень государственного
регулирования правоотношении в сфере оформления прав на недвижимое
имущество.
Основным признаком деления института государственной регистрации
прав на недвижимое имущество системы, является мера осуществления
государственной защиты прав и интересов участников правоотношений в
этой сфере. Осуществляет ли государство полноценную защиту прав и
интересов участников правоотношений в этой сфере или же предоставляет
субъектам правоотношении право самостоятельной охраны прав на
недвижимое имущество.
59
Исходя из этого, сформировались две основные системы регистрации
прав на недвижимое имущество: система регистрации актов о сделках с
недвижимостью – актовая система, и система регистрации прав на
недвижимое имущество – титульная система.
Суть актовой системы регистрации права собственности заключается в
том, что, государство регистрирует сам факт совершения сделки между
лицами, не вникая в содержание сделки. То есть в рассматриваемом случае
приобретатель берет на себя все риски связанные с заключением сделки.
С одной стороны, рассматриваемая система установления прав на
имущество существенно облегчает гражданский оборот, а с другой стороны,
такая система приводит к полному отсутствию надежности регистра. Так,
вполне возможно, что лицо, указанное в реестре в качестве собственника,
уже не является собственником, поскольку он продал его другому лицу,
которое еще не зарегистрировало свое право в реестре
26
.
Таким образом, прежде чем приобретать недвижимое имущество,
необходимо тщательно изучить всю историю перехода прав на недвижимость
(Title of research), чтобы свести к минимуму все возможные риски и
исключить возможные неожиданности. Данная процедура весьма затратная,
ее проведение может оказаться не по силам приобретателю. И поэтому
существуют определенная категория юристов, специализирующаяся в
предоставлении именно данного вида услуг.
С учетом изложенного, можно сделать вывод, что актовая система
регистрации прав на недвижимое имущество имеет следующую
конструкцию:
1) Государственное или частное учреждение, регистрирующие
договоры и другие сделки с недвижимым имуществом;
26
Нотариат в гражданском обороте: в России и за рубежом: монография / авт. кол.: Н. В. Гончарова, А. О.
Иншакова, О. П. Казаченок, И. А. Остапенко, Ю. А. Тымчук; под ред. А. О. Иншаковой. – М.:
Юрлитинформ, 2017. – С.86
60
2) Юристы (нотариусы, адвокаты), специализирующиеся на
проведении анализа истории недвижимого имущества так называемой
«чистоты титула»;
3) Страховые компании, специализирующиеся на «страховании
титула».
Далее рассмотрим особенности титульной системы регистрации прав
на недвижимое имущество, получившей в литературе название «системы
гарантирующей права собственности». В различных источниках эта система
именовалась по – разному, например – ипотечная система, система
поземельных книг и т.д.
Титульная система регистрации прав на недвижимое имущество –
предполагает осуществление государством охранительных функции прав на
недвижимое имущество, находящееся в пределах его юрисдикции. Согласно
этой системе сделки с недвижимым имуществом регистрируются в суде или
у общественного нотариуса.
Механизм охраны государством, прав добросовестных приобретателей
состоит в том, что определенными административными органами, или
правительственными агентами регистрируется право лица на недвижимое
имущество (регистр в данной системе чаще всего называется «Поземельная
книга» в Германии, во Франции «Ипотечная книга», в Российской Федерации
– ЕГРН – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
т.д.). Титульная система предполагает, что зарегистрированное право
является бесспорным (неоспоримым даже в судебном порядке) за
исключением случая, когда оно приобретено недобросовестным
приобретателем, (устанавливается в ходе судебного разбирательства).
Фундаментальными признаками титульной системы являются:
1) Принцип внесения – согласно, которому, право на недвижимое
имущество подлежит внесению в определенный реестр в Поземельную книгу
в Германии, в Ипотечную книгу во Франции, в Российской Федерации – в
ЕГРН – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
61
2) Принцип публичной веры и гласности, согласно которому право на
недвижимое имущество признается действительным для добросовестного и
расплатившегося покупателя. Пострадавший, чья собственность была
продана без его на то воли недобросовестным лицом, может предъявить
исковые требования только к тому лицу, но не покупателю. Согласно
указанному принципу, добросовестный приобретатель недвижимого
имущества бесповоротно становится ее собственником. Этот принцип
является основополагающим принципом всех мировых систем регистрации
прав на недвижимое имущество в настоящее время
27
.
Таким образом, в отличие от актовой системы приобретателю
недвижимого имущества нет необходимости заниматься исследованием
«чистоты титула» продавца, - все обстоятельства, способные оказать влияние
на полноценность приобретаемого права становятся известными из
государственных реестров, сведения, не содержащие в государственном
реестре, не принимаются во внимание и никакой роли в правовой судьбе
сделки не играют. Однако полностью исключить все возможные риски в
титульной системе, как и во всех системах государственной регистрации не
представляется возможным.
Открытым остается вопрос, связанный с возможной ошибкой
государственного служащего - регистратора при внесении сведений. В таких
случаях ответственность за все возможные ущербы перед лицом, которому
принадлежало право (добросовестным владельцем) несет государство.
Источником для этого служит Компенсационный фонд, который
накапливается за счет регистрационных отчислений и является
неотъемлемой частью системы регистрации. Для минимизации рисков и
уменьшения случаев наступления такой правовой ответственности,
титульная система предъявляет повышенные требования к регистраторам.
2727
Артемьева, Н. В. Сделки с недвижимостью: актуальные вопросы в свете новелл законодательства / Н. В.
Артемьева // Нотариальный вестникъ. – 2016. – № 6. – С. 20–32