Глава 3. Современные проблемы недействительности и
незаключенности сделок
3.1 Соотношение и различия недействительной и незаключенной сделки
Соотношение недействительности и незаключённости сделки является
актуальным вопросом в отечественной цивилистике. Судебные дела о
признании сделок недействительными и применения последствий такой
недействительности, а также дела о признании сделок незаключёнными
относятся к самым распространённым в правоприменительной практике. При
этом в действующем законодательстве отсутствуют чёткие критерии
отграничения сделки незаключённой от сделки недействительной, а также
собственно критерии для признания сделки незаключённой.
Что касается правовой доктрины, в ней существуют разные взгляды на
природу недействительности и незаключённости, в том числе некоторые
исследователи данного вопроса относят незаключённый договор к
ничтожным сделкам, несоответствующим требованиям закона. Позиция
исходит из отсутствия в законе конкретного положения о незаключённости
договора, и, соответственно, наличия норм о недействительности сделок.
Однако, такой взгляд скорее апеллирует к букве закона, нежели к его духу.
Кроме того, совершенно иное обнаруживает судебная практика, в которой
можно увидеть множество решений о признании договоров
незаключёнными, речь о которых пойдёт ниже.
Обратимся к более позднему, но не менее авторитетному мнению Ю.
П. Егорова, который в своей работе «Несостоявшиеся сделки» отметил: «С
утверждением о том, что несостоявшиеся сделки есть разновидность
недействительности, согласиться нельзя. Состоявшаяся сделка - это
признание необходимости и достаточности состояния факта для оценки его
правом, а несостоявшаяся сделка - непризнание этого факта».
55
Ещё одним основанием признания договора незаключённым является
невыполнение сторонами требования о его государственной регистрации.
Здесь внимания особенно некоторые правовые позиции, о которых пойдёт
речь. Первая содержится в Обзоре практики применения ст. 10 ГК РФ, в п. 7
которого рассматривает дело, в результате которого, суд удовлетворил
исковое заявление о признании договора аренды незаключённым и
выселения ответчика из спорного помещения, несмотря на то, что ответчик,
апеллируя к ст. 10 ГК РФ ссылался на то, что истец всячески уклонялся от
исполнения возложенной на него обязанности по регистрации договора
аренды. Суд обосновал свою позицию следующим образом: ответчик не
производил никаких действий, направленных на защиту нарушенного права -
не обращался в суд с целью обязать истца произвести указанную
регистрацию договора. И тот факт, что истец уклонялся от регистрации
договора, которая этим договором была на него возложена, само по себе не
давало права ответчику находиться в помещении, принадлежащем истцу в
отсутствие между ними заключённого договора аренды. Пи этом суд
отметил, что признание данного договора незаключённым не препятствует
ответчику требовать от истца возмещения убытков, причинённых
уклонением последнего от государственной регистрации договора, по
правилам ст. 15 ГК РФ.
Другая правовая позиция, на которую нужно обратить внимание в
контексте признания договора незаключённым по причине отсутствия его
государственной регистрации, содержится в п. 2 Обзора и в этом случае в
деле уже фигурирует требование о признание сделки недействительной.
Ситуация схожа с рассматриваемой в п. 1 Обзора, только в данном случае
арендатор обратился в суд с требованием к арендодателю - унитарному
предприятию о регистрации имеющегося между ними договора аренды, а
собственник имущества - уполномоченный орган местного самоуправления
вступил в дело в качестве третьего лица, с требованием признать договор
56
аренды недействительным по причине отсутствия необходимого согласия
собственника имущества на его заключение. Суд удовлетворил требование
истца и отказал в удовлетворение требования о признании сделки
недействительной. У решения имеется следующее обоснование: поскольку
данный договор считается заключённым с момента его государственной
регистрации, до осуществления последней сделки между сторонами не
существует, а значит, до момента государственной регистрации такого
договора его нельзя признать недействительным. Однако, апелляционная
инстанция отменила решение суда первой инстанции, отказав в
удовлетворение исковых требований и удовлетворив при этом требования
третьего лица - собственника имущества. Суд руководствовался следующим:
несмотря на то, что данный договор, не пройдя государственную
регистрацию не порождает всех правовых последствий, на которые он
направлен, однако стороны договора пришли к согласию по всем его
существенным условиям, а значит он в состояние породить некоторые
правовые последствия между сторонами. Кроме того, после его
государственной регистрации он уже сможет породить весь комплекс
правовых последствий. Таким образом, данный договор может быть оспорен
по правилам о недействительности, так как порождает некоторые правовые
последствия, иное означало бы, сторона фактически недействительной
сделки может требовать её государственной регистрации.
Из приведённых судебных решений можно сделать немаловажный
вывод о соотношение недействительной и незаключённой сделки, а также о
правовой природе последней, с точки зрения правоприменительной
практики. Во-первых, недействительная сделка - юридический факт,
влекущий за собой весь определённый комплекс правовых последствий,
пусть и не тех, которые стороны изначально имели в виду. Во-вторых,
незаключённый договор правовых последствий не влечёт, по сути, такой
договор не существует, с точки зрения права, это некое явление объективной
57
действительности, в котором стороны не смогли прийти к согласию или
нарушили установленные законом правила, в результате чего закон не
рассматривает это явление в качестве сделки. Но об это можно говорить в
чистом виде скорее касательно договоров, в которых не согласованы
существенные условия. Что касается, например, отсутствия требуемой
государственной регистрации, о которой говорится в приведённом решении
суда, такой договор при условии согласования существенных условий, всё же
порождает некие правовые последствия, к нему даже могут быть применены
правила о недействительности.
В п. 3 Обзора говорится о ещё одном споре, связанном с
незаключённостью договора, не прошедшего государственную регистрацию.
На этот раз арендодатель обратился в суд с исковым требованием о
признании договора аренды незаключённым по причине отсутствия его
государственной регистрации и выселения арендатора из спорного
помещения. Из материалов дела следует, что между сторонами был заключён
договор аренды сроком на пять лет, с согласованием всех существенных
условий, при этом данный договор исполнялся сторонами в течение трёх лет.
Суд отказал в удовлетворение исковых требований, сославшись на то,
что договор, не прошедший государственную регистрацию не может оказать
влияния на права и интересы третьих лиц. Именно для создания возможности
третьим лицам узнать о долгосрочной аренде применяется институт
государственной регистрации договора. Однако, договор, все существенные
условия, которого согласованны, при этом исполнявшийся в течение года, в
том числе путём своевременного внесения арендной платы, создаёт правовые
последствия для его сторон. «Иное толкование правил гражданского
законодательства о государственной регистрации договора аренды
способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не
прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими».
Таким образом, из приведённого решения видно, что суд придаёт
58
первостепенное значение согласованию существенных условий, стараясь
избегать формального подхода к применению норм законодательства о
незаключённости, при котором даже согласованный во всех существенных
условиях договор, длительное время исполнявшийся сторонами может быть
признан незаключённым, по причине несоблюдения важного но всё же
формального правила, направленного на защиту прав и интересов третьих
лиц, которые в итоге данным договором никак не были нарушены. Избегание
это формального подхода означает, что защита добросовестной стороны и
сохранение стабильности гражданского оборота в данном случае
превалируют над правилом о государственной регистрации, необходимой
для защиты интересов третьих лиц, по причине того, что последние не были
здесь нарушены.
В последнем решении также можно усмотреть некую параллель с
решением, приведённым в п. 7 Обзора практики применения ст. 10 ГК РФ, о
котором говорится выше, однако, в последнем суд признал договор
незаключённым, отмечая, что ответчик не обращался за судебной защитой
своих прав, не пытался обязать истца осуществить государственную
регистрацию. Разница между этими, на первый взгляд схожими, ситуациями
заключается в самих обстоятельствах дела, анализ которых проводился
судами. В том деле, в котором договор был признан незаключённым,
исполнение договора не производилось в течение длительного времени,
арендатор, находился в спорном помещение без законных оснований, кроме
того, арендодатель не отрицал, что практически сразу после заключения
спорного договора нашёл других арендаторов на данные помещения, при
этом ответчик не пытался восстановить своё нарушенные право, таким
образом договор между сторонами фактически не заключён, что не лишает
арендатора возможности требовать возмещения причинённых ему убытков
по ст. 15 ГК РФ, на что и было указано судом. В решении, где суд отказал в
иске о признании договора незаключённым, как уже было отмечено, договор
59
исполнялся в течение длительного времени, и, хотя государственная
регистрация права не была произведена, фактически права арендатора не
нарушались. Таким образом, как уже было сказано, суд должен оценить
обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу
сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из
презумпции разумности и добросовестности участников гражданских
правоотношений.
Следующее судебное решение, в котором отсутствие регистрации
договора повлияло на признание его незаключённым, содержится в п. 4
Обзора. Фактические обстоятельства дела заключались в следующем: Истец,
являясь собственником помещения, обратился с требованием к ответчику об
освобождении последним помещения принадлежащего истцу. Ответчик в
суде сослался на тот факт, что им был заключён договор аренды с
предыдущим собственником помещения, при этом данный договор не
прошёл государственную регистрацию, кроме того, ответчик потребовал от
истца государственной регистрации данного договора. Суд исковые
требования удовлетворил, отметив следующее: «Требование о
государственной регистрации таких договоров установлено для создания
возможности осведомления о них третьих лиц, чьи права или интересы
касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие
государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что
заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему
имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть
противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам». Таким образом,
истец на момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре
аренды, продавец спорного помещения заверил истца об отсутствии каких-
либо обременений, а значит, в отношении истца соглашение предыдущего
собственника и арендатора не имеет силы. На примере этого решения мы
видим, что в некоторых случаях для признания договора заключённым
60
правило о его государственной регистрации имеет первостепенное значения.
Поскольку в данном случае, оно встаёт на защиту прав третьего лица,
несмотря на то, что стороны договора согласовали его существенные условия
и он мог действовать, порождая для них определённые правовые
последствия, его действие на третье лицо не распространяется, так
презюмируется, что третье лицо на знает о существовании договора, ввиду
отсутствия его государственной регистрации.
Ввиду особой значимости согласования существенных условий для
споров о незаключённости, рассмотрим ещё несколько судебных решений, в
которых несогласованные условия видятся несколько в ином свете. Так,
например, если работы по договору подряда выполнены до согласования
существенных условий данного договора, но впоследствии сданы
подрядчиком и приняты заказчиком, такой договор нельзя считать
незаключённым. Это судебное решение содержится в п. 7 Обзора, и в нём суд
апелляционной инстанции удовлетворил исковые требования заказчика к
подрядчику о безвозмездном устранении в разумный срок недостатков
работ, выполненных последним, несмотря на то, что работы были проведены
и сданы до согласования существенных условий сторонами договора
подряда.
Своё решение суд обосновал следующим образом: «При наличии спора
о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их
взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также
исходя из презумпции разумности и добросовестности участников
гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. Если
стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к
существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора
и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то
договор считается заключенным». Суд посчитал, что действия по
выполнения работа, а также их сдача, принятие и оплата означают
61
достижение соглашения между сторонами, а значит, из такого соглашения
вытекают все присущие ему обязательства в том числе, связанные с
качеством работ.
В деле, приведённом в п. 8 Обзора, отсутствие согласованного условия
о сроке также не послужило основанием для признания договора
незаключённым. Так, суд отказал в удовлетворение требования о признании
договора незаключённым по причине несогласованности условия о
некоторых сроках в договоре возмездного оказания услуг. Данное решение
было обусловлено тем, что договор между сторонами исполнялся, а значит,
несмотря на то, что договор возмездного оказания услуг является
разновидностью договора подряда и к нему применяются положения о
существенности такого условия, как сроки исполнения обязательства,
фактические обязательства между сторонами возникли, значит к ним можно
применить положения ГК РФ об обязательствах. Возвращаясь к выводам о
природе незаключённого договора, необходимо отметить, что согласование
или несогласование существенных условий всё же не самый важный опрос в
принятие решения о незаключённости или заключённости того или иного
договора. Вопрос о признании договора заключённым или незаключённым,
как верно отмечает С. Г. Страхова, зависит в большей степени от исполнения
или соответственно неисполнения обязательств, предусмотренных
договором, который оспаривается.
20
На примере приведённых судебных
решений видно, что в случае, когда одна из сторон не приступает к
исполнению, или другая сторона не принимает это исполнение, договор
признаётся незаключённым. Но в случае, если сторона приняла исполнение, а
впоследствии сослалась на незаключённость договора ввиду
несогласованности существенных условий, суд встаёт на защиту
добросовестной стороны и признаёт договор заключённым. В постановлении
ВАС Центрального округа от 28.08.2013 по делу № А08-867/2012 по данному
20
Страхова С. Г. Несогласованность существенных условий договора как основание для признания договора
незаключённым. / С. Г. Страхова // Фундаментальные и прикладные исследования кооперативного сектора
экономики. 2013. - № 6. - С. 105.
62
вопросу содержится следующая правовая позиция: «Вопрос о
незаключенности договора ввиду неопределенности в данном случае
предмета договора и сроков исполнения следует обсуждать до его
исполнения, поскольку неопределенность данных условий может повлечь
невозможность исполнения договора. Если договор исполнен, условие о
согласовании технической документации, определяющей объем, содержание
работ и других предъявляемых к ним требований, не может считаться
несогласованным, а договор - незаключенным, так как неопределенность в
отношениях сторон в данном случае устранена действиями сторон по
исполнению договора». В данном случае, суд, установив, что договор был
исполнен обеими сторонами, пришёл к выводу, что он является
заключённым, по сути, приравняв само исполнение договора к согласованию
существенных условий. И действительно, согласование существенных
условий, есть ничто иное как приход сторон к согласию по всем наиболее
важным условиям их соглашения, и вряд ли можно представить, что какие-то
условия остаются сторонам неясными, а с какими-то они не соглашаются,
если одна сторона выполняет определённые работы, а другая эти работы
принимает в этом исполнение и оплачивает, то есть сложно представить, что
условия не согласованны, если обе стороны исполнили договор.
Данную правовую позицию подтверждают и другие решения: так в
Постановлении Пленума ВАС РФ от 02.04.2013 № 17195/12, указано что в
случае исполнения сторонами договора, отсутствие необходимой по
договору технической документации не может послужить поводом к
признанию договора незаключённым; в постановление третьего
арбитражного апелляционного суда от 23.09.2011 года по делу № А33-
3243/2011 суд указывает, что выполнение подрядчиком работ по договору
непринятие их заказчиком, без замечаний, само по себе свидетельствует об
отсутствии между ними разногласий касательно условий договора; В п. 15
постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. «О внесении
63
дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации
о договоре аренды» сказано: «Если арендуемая вещь в договоре аренды не
индивидуализирована должным образом, однако договор фактически
исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при
этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по
передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе
оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим
описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность
или недействительность».
Обширная правоприменительная практика обусловила изменения,
внесённые Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N42-ФЗ «О внесении
изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в
ст. 432 ГК РФ. В настоящее время правило о заключённости договора в
случае принятия его исполнения законодательно закреплено в п. ст. 432 ГК
РФ, и звучит следующим образом: «Сторона, принявшая от другой стороны
полное или частичное исполнение по договору либо иным образом
подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого
договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом
конкретных обстоятельств будет противоречить принципу
добросовестности».
Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в
силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от
такого признания (ничтожная сделка). Однако норм о незаключённости
сделки в законодательстве не предусмотрено, а значит и момент, с которого
она считается незаключённой, не установлен. Обоснованным будет мнение,
что сделку можно считать незаключённой после вынесения
соответствующего решения суда. Именно суд производит юридическую
64