42
использования имущества, указанных в договоре аренды, необходимо обязательно
снова получить согласие арендодателя, и делать это нужно до того как заключен
договор.
Обращать внимание на целевое предназначение имущества нужно и в другом
случае. Так, унитарным предприятиям закон установил принцип специальной
правоспособности, и собственник имущества с определенными целями и согласно
задач уставной деятельности унитарного предприятия передает этому унитарному
предприятию соответствующее имущество. Изменения, делающие невозможным
использование имущества собственника в соответствии с целевым назначением,
становятся причиной недействительности сделки
1
.
У имущества, передаваемого в субаренду, могут содержаться определенные
принадлежности. Целесообразным является, при выдаче согласия передать
имущество в субаренду, включение таких принадлежностей в опись, так как при
осуществлении возврата субарендованного имущества возможно возникновение
вопросов по действительному составу возвращаемого имущества.
Заложить в соответствии с согласием собственника можно и права аренды.
Однако при правах аренды земельного участка необходимо учитывать, что до того
как был введен в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.) все пользовались одним
правилом, устанавливавшим обязательное получение согласия собственника
земельного участка совершать подобные действия.
По земельным участкам действует общее правило, регламентирующее
обязательное получение согласия собственника земельного участка передать
арендные права в залог. Однако согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ требуется согласие
арендодателя, а п. 4 ст. 6 Закона об ипотеке - согласие и арендодателя, и
собственника
2
. В качестве этих субъектов могут выступать разные лица, и нередки
1
Азаров В.В. Формы участия третьих лиц в обязательстве // Российский судья. - 2019. - № 7. - C.
18–23.
2
Брезгулевская Л.К. Проблема согласия на совершение сделок в свете реформы гражданского
законодательства // Закон. - 2017. - № 9. - С. 156 - 165.
43
ситуации, когда собственники неизвестны, к примеру, из-за отсутствия
государственной регистрации прав собственности на землю, государственную
собственность на которые не разграничивают, и получение такого согласия, а
значит, реализация права аренды арендодателем невозможна.
В практике часты ситуации, когда сторонами по договору аренды включаются
в него положения о праве арендаторе на сдачу арендуемого имущества в субаренду
(так называемое генеральное согласие).
Однако наличием данной оговорки не отменяется необходимость получить
согласие арендодателя, если в субаренду передают часть арендованного имущества.
Это утверждение подтверждает судебная практика.
Так, нежилая недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности
физических лиц (арендодателей), была передана в аренду юридическому лицу.
Позднее часть помещения передали в субаренду индивидуальному
предпринимателю, который на ряду с этим являлся и одним из собственников
отданного в аренду помещения
1
.
Судом первой инстанции было указано на ничтожность договора субаренды,
потому что по результатам заключения этого договора и частичной передачи в
субаренду помещения, фактически была разделена общая долевая собственность.
Помимо этого, судом первой инстанции было указано, что отсутствует
согласованная воля всех сторон долевой собственности по распоряжению спорным
объектом, поэтому эти договоры идут в разрез с требованиями ГК РФ и не
порождают сторонам, их заключившим, правовые последствия.
Судом кассационной инстанции была подтверждена правильность решений
нижестоящего суда, с обоснованием своего решения следующими аргументами.
Несоблюдение указаний п. 2 ст. 615 ГК РФ - неполученное согласие
арендодателя сдавать имущество в субаренду – представляет собой существенное
1
Иншакова А.О., Турбина И.А. Специфика согласия органа юридического лица на совершение
сделки на примере крупных сделок хозяйственных обществ // Законы России: опыт, анализ,
практика. - 2015. - № 2. - С. 38 - 42.
44
нарушение условий договора, что наделяет арендодателя правом согласно ст. 619
ГК РФ требовать досрочно расторгнуть договор аренды. Показателен пример
регулирования субаренды в отношении лесных участков. Так, письмо Рослесхоза от
21 апреля 2009 г. № МГ-03-54/2471 «О выдаче согласия на сделки с арендованными
лесными участками или арендными правами»
1
установило, что при изъявлении
арендатором желания частично передать арендованный лесной участок в субаренду,
ему необходимо получить предварительное согласие на совершение таких действий.
При этом при выдаче предварительного согласия и после разделения арендатором
арендованного лесного участка, проведения кадастрового учета появившихся по
разделу земельных участков, внесет необходимые изменения в договор аренды, в
соответствии с установленным порядком осуществит регистрацию прав на
образуемые участки, он имеет право обратиться за согласием совершить сделку с
арендованным лесным участком или арендными правами. При имеющемся
предварительном согласии совершить сделку с арендованным лесным участком или
арендными правами выдать согласие совершить сделку могут отказать только, если
основания к отказу появились после того как было выдано предварительное
согласие совершить сделку
2
.
Таким образом, получить предварительное согласие на сделку и само согласие
на сделку с частью лесного участка можно только после того как проведены
необходимые процедуры по индивидуализации части лесного участка.
По отношению к генеральному согласию есть точка зрения, что его наличием
в договоре не отменяется необходимость получить согласие арендодателя по каждой
конкретной сделке, связанной с передачей арендованного имущества в субаренду,
перенаем и т.д. Такую позицию обуславливает императивная формулировка в п. 2
ст. 615 ГК РФ правила о получении согласия арендодателя. Отступать от него
1
Письмо Федерального агентства лесного хозяйства от 21 апреля 2009 г. № МГ-03-54/2471 «О
выдаче согласия на сделки с арендованными лесными участками или арендными правами» //
http://www.garant.ru
2
Латенков Е.А. Правовое регулирование сделок, требующих согласия (одобрения) третьих лиц //
Журнал российского права. - 2017. - № 3. - С. 13 - 17.
45
можно только в соответствии с ГК РФ, другими законами или иными правовыми
актами, и ГК РФ не допускается выдача генерального согласия непосредственно в
договоре аренды.
Однако факт установления в договоре генерального согласия совершать
сделки субаренды, перенайма и т.д. без необходимого в дальнейшем получения
согласия по каждой конкретной сделке идет в разрез с интересами участников
гражданского оборота, и в первую очередь арендодателя. К примеру, при
регулировании субарендных отношений, принимая решение выдать согласие на
конкретную сделку, у арендодателя появляется возможность получить информацию
о последующем субарендаторе, а также обсудить интересующие условия, к примеру
про использование предоставляемого в субаренду имущества. Поэтому при
закреплении генерального согласия совершать сделки необходим учет характера
совершаемых сделок и в отношении заключения договоров субаренды имущества
предусмотрение ответственности арендатора перед первоначальным арендодателем,
которая будет относиться и к выбору контрагента по договору субаренды,
сохранности имущества, своевременности его возврата и т.д.
1
Если договор не располагает генеральным согласием, запретами совершать
последующие сделки либо договором вообще не регулируются эти вопросы, то
согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатору необходимо получение согласия
арендодателя по каждой последующей сделке с арендованным имуществом.
При не получении согласия на сделку, а сделку совершили, происходит
возникновение правовых последствий отсутствия этого согласия, которые в
большинстве случаев существуют как ничтожность сделки.
Таким образом, регулируя сделки, требующие согласия, чтобы их совершить,
от третьего лица, в соответствии с примером регламентации субарендных
отношений и отношений с арендными правами целесообразно установление
следующих правил: 1) изменяя целевой характер пользования имуществом,
1
Куманько А.Д. Гражданско-правовые последствия действий, совершенных без необходимого
согласия // Вестник ВолГУ. Серия 5: Юриспруденция. - 2015. - №3. – С. 41-46
46
передаваемым в субаренду, необходимо получение согласия от арендодателя; 2)
согласие передать в субаренду имущество должно содержать описание состава
передаваемого имущества учитывая все принадлежности, иначе необходимо будет
возвратить все имущество со всеми принадлежностями; 3) чтобы заложить права
аренды необходимо согласие собственника имущества (закон может устанавливать
особенности по сдаче в аренду земельных участков); 4) наличием в договоре аренды
общей оговорки, дающей право арендатору осуществлять сдачу имущества в
субаренду, не отменяется необходимость получить согласие арендодателя в случае
передачи в субаренду части арендованного имущества; 5) внося арендное права в
качестве вклада в простое товарищество, возникает необходимость получения
согласия арендодателя, хотя в норме п. 2 ст. 615 ГК РФ прямое указание на такое
действие не содержится; 6) формой выражения согласия должно в достаточной
степени определенности свидетельствоваться, что согласие выдано, и если этому
нужна определенная форма, то ее необходимо соблюсти, как это требуется в законе.
Выданное согласие должно содержать указание, в отношении какой сделки оно
дается, а также ее предмет и существенные условия
1
.
В качестве вида сделок, сделки, которым требуется согласия, обладают
отличительными характеристиками. Одна характерная особенность этих сделок, -
выдача согласия на сделку лицом, не являющимся стороной заключаемой сделки.
Чтобы совершить сделку, требующую согласия, недостаточным является встречное
волеизъявление сторон сделки. В установленных в законе случаях, есть
необходимость обратиться заинтересованному лицу к лицу (органу), чтобы
согласовать совершение этой сделки. Обратиться к указанному лицу нужно из-за
того, что совершаемая сделка может затронуть права или законные интересы этого
лица. Также требование получать согласие на сделку необходимо выполнить, к
1
Копанов Л.П. Правовые аспекты согласия на совершение сделки // Юрист. - 2016. - № 20. - С. 9 -
12.
47
примеру, восполняя недостающую дееспособность стороны сделки или, чтобы
подчиниться публичному порядку
1
.
В отношении самой сделки сторонами определены все моменты по ее
содержанию, форме ее выражения и прочее. Однако необходимость обращаться к
лицу, которое не участвует в сделке (обязательстве), порождает зависимость этой
сделки от указанного лица. Для участников сделки появляется достаточно
неопределенная ситуация, так как неизвестно, получат ли они согласие ее
совершить
2
.
В ситуации, когда согласие на совершение сделки еще отсутствует, стороны
ждут ответ от лица, которое в праве (в гражданско-правовых отношениях) выдать
согласие на сделку. И часто в нормах ГК РФ не содержится нормативное
закрепление точного периода времени, за которое должен поступить ответ о
согласии или несогласии на совершение сделки. Необходимость установить такой
срок учли положения ст. 157.1 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 157.1 ГК РФ
управомоченным лицом (органом) его согласие или отказ сообщается лицу, которое
запросило согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумные сроки со дня
получения соответствующего запроса. Затягивание рассматриваемых сроков может
быть расценено как злоупотребление своими правами (ст. 10 ГК РФ), что
недопустимо в гражданско-правовых отношениях.
Е.А.Марченко также показывает наличие факта того, что сделка совершается
одними лицами, а согласие совершить сделку выдает третье лицо, которое не
участвует в данной сделке. Рассматривая согласие должника на уступку требования,
она говорит, что «должник это не сторона по сделке уступки требования, которой
связывается первоначальный кредитор/цедент и новый кредитор/цессионарий. Он не
станет стороной данной сделки и тогда, когда даст свое согласие на уступку. В
1
Тишин В.А. Оспаривание сделки унитарного предприятия, совершенной без согласия
собственника имущества // Юрист. - 2017. - № 8. – С. 7-15
2
Сапегина Т.В. Понятие и история развития законодательства о согласии как юридическом факте
в гражданском праве и других отраслях российского права // «Российская экономика: тенденции и
перспективы»: сборник научных трудов. Вып. 24. - М.: ООО «Технологии стратегического
менеджмента», - 2015. – 515 с.
48
отношении сделки уступки должник всегда выступает третьим лицом»
1
. Данным
высказыванием ученого подтверждается позиция о том, что согласие на сделку это
не элемент юридического факта – сделки, которая требует согласия.
Учитывая, что для совершения сделок несовершеннолетними необходимо
согласие, выданное их законными представителями и, принимая во внимание, что в
этом случае согласие необходимо, чтобы восполнить недостающую дееспособность
несовершеннолетних, можно отметить, что одно из требований к лицу, которое дает
согласие на сделку, это наличие у него полной дееспособности. Соответственно,
выдача согласия на сделку со стороны управомоченного лица может называться
реализацией его дееспособности
2
.
При совершении сделки в отсутствие необходимого в соответствии с законом
согласия, возникает ситуация, когда третьим лицом, чье право либо законный
интерес нарушено, может либо быть одобрена уже совершенная сделка, либо
заявлено требование признать сделку недействительной. Факт совершения
действий, направленных на согласование сделки лицом, которое в ней не участвует,
напрямую ставит в зависимость юридическую судьбу совершаемой (с
предварительным согласованием) или уже совершенной сделки (при последующем
одобрении сделки) от действий данного лица.
Таким образом, факт подтверждения сделки, ее одобрения характерен для
сделок, требующих согласия. После того как подтверждена действительность
сделки при помощи выражения согласия с совершенной сделкой, оспорить ее в
будущем нельзя.
Современные исследователи дискутирую относительно оценки как правовой
природы согласий на сделку, так и самих сделок, которые требуют согласия третьих
лиц.
1
Марченко Е.А. Правовая природа согласия на совершение сделки юридическим лицом // Журнал
российского права. - 2019. - № 7. – С. 41-47
2
Знаменский Д.Н. Отдельные проблемы регулирования правового положения третьих лиц, чье
согласие необходимо на совершение сделки // Образование. Наука. Научные кадры. – 2018. - № 4.
– С. 18-24
49
Так, согласие третьего лица, как считает М.И. Брагинский, – является
юридическим фактом, который представляет собой лишь условие, при котором
законодательством предоставляется определенному лицу возможность к
совершению сделки (заключению договора)
1
. Следует принять данную позицию по
определению согласия на сделку отметив, что согласие представляет собой не
просто условие возможности совершить саму сделку, но условие возможности
совершить действительную сделку, порождающую правовые последствия.
По мнению О.П.Суминой, согласие поставлено в один ряд с такими
вспомогательными, не имеющими самостоятельной значимости юридическими
фактами, как государственная регистрация
2
.
А.Д.Куманько, при исследовании разных составов недействительных сделок
и, в частности, давая характеристику сделок, совершенных при отсутствии согласия
третьих лиц, отмечает, что «так как лица, чье согласие необходимо для условия
действительности сделки, не представляют собой сторону сделки, то в соответствии
со ст. 154, 432, 433 ГК РФ волеизъявление третьего лица не относится к составу
сделки: сделку считают совершенной после того как выражена воля сторон сделки
или наступили иные обстоятельства, необходимые в силу закона, чтобы ее
совершить (передано имущество, зарегистрирован договор и т.п.). Таким образом,
согласие третьего лица это не конститутивный элемент юридической сделки. Оно
лишь является необходимым элементом ее действительности»
3
.
Однако судебная практика знает выражение другой позиции. В частности,
ФАС Поволжского округа счел, что согласие на сделку представляет собой часть
совершаемой сделки. А именно, в суде рассматривался вопрос, связанный с
необходимостью получить согласие на сделку от собственника имущества, которую
совершило унитарное предприятие и, как определило постановление ФАС
1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. 3-е изд., стереотипное.
- М.: Статут, - 2010. - Кн. 1. - 848 с.
2
Сумина О.П. Правовая природа согласия на совершение сделки // Образование. Наука. Научные
кадры. – 2016. - № 7. – С. 24-30
3
Куманько А.Д. Гражданско-правовые последствия действий, совершенных без необходимого
согласия // Вестник ВолГУ. Серия 5: Юриспруденция. - 2015. - №3. – С. 41-46
50
Поволжского округа, «согласие уполномоченного органа государственной власти
совершить сделку унитарным предприятием представляет собой часть сделки и
должно совершаться письменно согласно ст. 161 ГК РФ»
1
.
М.А. Рожковой, при рассмотрении характеристик юридических фактов в
гражданском праве, отмечалось, что в числе юридических фактов есть дозволенные
юридические действия, которые являются односторонними действиями, а именно
юридические акты, куда входят односторонние сделки, среди которых присутствует
согласие. Необходимо признание того, что согласие на сделку является элементом
сложного юридического состава, который, чтобы происходило «движение»
правоотношения, должен накопиться. Самостоятельная роль для движения
правоотношения М.А. Рожковой согласию на сделку не отводится, согласие не
будет представлять собой элемент двух- или многосторонней сделки
2
.
Таким образом, согласие на сделку в качестве необходимого юридического
факта не представляет собой конститутивный элемент сделки, на которую дают
согласие, потому что лицо, выдающее согласие, это не сторона согласуемой сделки.
Лицо, выдающее согласие на сделку, также не будет становиться стороной
возникающего по данной сделке правоотношения. Не представляя собой элемент
юридического факта (сделки), но, будучи элементом в сложном юридическом
составе, согласие на сделку выступает как условие ее действительности.
Основываясь на характеристиках юридического состава, изложенного в науке,
можно заключить, что сделка, которая требует согласия, характеризуется в качестве
особого вида сделки и отличает ее включение в сложный юридический состав
действий, которые необходимы, чтобы возникло правоотношение.
Сделки, которые требуют согласия, нужно отличать от сделок под условием.
Они являются двумя самостоятельными видами сделок, что также подтверждает
судебная практика.
1
Постановление ФАС Поволжского округа от 18 сентября 2017 г. № Ф05-4635/2017
2
Рожкова М.А. Юридические факты гражданского и процессуального права: соглашения о защите
прав и процессуальные соглашения. - М.: ЮрИнфоР, - 2018. – 471 с.
51
Так, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда
указывает: «В соответствии со статьей 157.1 Гражданского кодекса Российской
Федерации согласие выделено отдельным правовым институтом, отличным от
сделок под условием»
1
.
В установлении юридического факта: выдача согласия на сделку третьим
лицом, можно проследить одну из его характеристик – действия совершает
заинтересованное лицо.
Таким образом, проведя обобщение различных научных позиций, можно
сделать вывод. Согласие на сделку представляет собой юридический факт в виде
действия (одностороннего волеизъявления). Согласие на сделку представляет собой
элемент юридического состава, необходимый, чтобы осуществлялось «движение»
правоотношения и была действительной сделка. В качестве элемента юридического
состава согласие, которое выдается на сделку, в состав сделки не входит, потому что
находится за ее пределами.
Стоит заметить, что если установлена необходимость получить согласие на
сделку в договорном порядке отличительная особенность таких сделок - наличие
других последствий совершения сделки в отсутствие договорного согласия, нежели
ее недействительность
2
.
Таким образом, совершаемая сделка, требующая согласия, чревата полным
объемом юридических последствий только при совершении другого действия,
отличающегося от данного юридического факта (сделки, которая требует согласия)
– согласия лица на ее совершение. Если данный юридический факт отсутствует,
сделка, которой требуется согласие, в соответствии с общим правилом является
оспоримой. Соответственно лицо, чьи интересы или право нарушает совершение
1
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2018 г. № А13-
5746/2018
2
Касаткин С.Н. Согласие в гражданском праве РФ: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Нижний
Новгород. 2014.