42
следует учесть, что спорный договор между ОАО "Промсвязь" и ООО "Аренда
Центр" был заключен в 2010 г. - задолго до того, как было издано
Постановление Пленума ВАС РФ N 16, во времена, когда всякая норма, не
содержащая оговорки "если иное не предусмотрено договором", считалась
императивной.
Во-вторых, как выяснилось при рассмотрении этого спора, далеко не все
суды согласны с тем, что стороны могут отступать от требований абз. 1 п. 2 ст.
615 ГК РФ о необходимости получения арендатором согласия арендодателя на
субаренду. Так, рассматривая это дело, Арбитражный суд Дальневосточного
округа (единственный из четырех судов, рассматривавших дело, посчитавший,
что отзыв арендодателем своего данного в договоре согласия на субаренду
правомерен) указал со ссылкой на тот же самый п. 3 Постановления N 16, что
считает положения п. 2 ст. 615 ГК РФ императивными: "Исходя из смысла
арендных правоотношений как основанных на взаимных обязательствах
сторон по ограниченному праву пользования имуществом нормы пункта 2
статьи 615 ГК РФ носят императивный характер и не допускают возможности
соглашением сторон исключить ее применение либо установить иные правила,
отличные от предусмотренных в ней, поэтому не позволяют ставить под
условие необходимость получения арендатором согласия арендодателя на
передачу имущества в субаренду или полностью исключить такую
обязанность"
1
. Более подробного обоснования того, какие же именно из
обстоятельств, перечисленных в п. 3 Постановления N 16, увидел здесь
окружной суд, к сожалению, не приведено.
Тем не менее стоит проанализировать, как квалифицировалось бы
включенное в договор условие о праве сдавать имущество в субаренду без
дополнительного согласования с арендодателем, если бы требование о его
получении было императивным. В этом случае такое условие договора
1
Постановление АС Дальневосточного округа от 04.07.2017 по делу N А73-
5337/2016.
43
следовало бы расценивать как включенное в договорный текст одностороннее
волеизъявление. Несмотря на некоторую экзотичность конструкции, она не
выглядит вовсе невозможной; более того, подобную конструкцию прямо
допускает законодательство: так, п. 4 ст. 185 ГК РФ в редакции, действующей
с 01.09.2013, прямо предусматривает применение правил о доверенности в тех
случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре между
представителем и представляемым или же в договоре между представляемым
и третьим лицом. В силу этого указания полномочия, даже включенные в текст
договора, изъяты из-под действия общих правил о порядке изменения
договора и, как и доверенность, могут быть отозваны представляемым в любой
момент.
Можно назвать и некоторые другие условия, обычно включаемые в текст
договора, однако по природе своей предполагающие возможность их
одностороннего изменения стороной договора. Например, это условия об
осуществлении платежей на определенный банковский счет получателя
платежа - очевидно, что в случае смены используемого им банковского счета
неразумно было бы позволить его контрагенту, ссылаясь на нерушимость
условий договора, настаивать на своем праве осуществлять платежи на
прежний счет.
Если мы расцениваем включенное в договор условие о праве арендатора
передавать имущество в субаренду без согласования с арендодателем как
заранее совершенное последним одностороннее волеизъявление (согласие), то
следовало бы изучить вопрос о том, всегда ли такое согласие может быть
отозвано.
Напомним для начала, что ст. 157.1 ГК РФ вообще не упоминает о праве
давшего согласие отозвать его, и тем более о безусловности этого права.
Кроме того, и п. 57 Постановления N 25, неудачная редакция которого
породила весь спор, строго говоря, вовсе не устанавливает право на отзыв
44
согласия, а, наоборот, ограничивает его временными рамками, указывая, что
отзыв возможен только до совершения той сделки, на которую согласие было
дано (абз. 1), и что эффект отзыва наступает только в момент его получения
сторонами сделки (абз. 2).
Исходя из этого вполне можно бы было дифференцировать те случаи, в
которых согласие затрагивает настолько существенные элементы правового
статуса лица, что нельзя лишать его возможности отозвать такое согласие, и те
случаи, в которых само по себе согласие выступает предметом коммерческого
торга и, будучи единожды дано, должно связывать давшее его лицо. В
частности, связанность заранее данным согласием следовало бы усматривать
тогда, когда оно было дано за плату: позволив отказываться от него, правовая
система стимулировала бы заведомо недобросовестное поведение. Между тем
именно в случае с согласием на субаренду за него зачастую предусматривается
плата - как правило, в виде установления дополнительных повышающих
коэффициентов к арендной плате. Осуществив такую дифференциацию
разных случаев согласий, также можно было бы предотвратить их
недобросовестный отзыв, а заодно уточнить толкование п. 57 Постановления
N 25.
Даже если считать правила абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК императивными и
предположить, что право арендодателя давать либо не давать согласие на
передачу его имущества в субаренду настолько важно, что нельзя лишать его
возможности отозвать такое согласие, необходимо тем не менее исключить
возможность заведомо недобросовестных действий такого лица. В частности,
если, включив в договор условие о заранее данном согласии на субаренду или
приняв такое условие, арендодатель впоследствии отзывает его, то, даже
признавая действительность такого отзыва, правовой системе надлежит
констатировать нарушение арендодателем договора и обязывать его к
возмещению убытков, которые он причинил, обманув обоснованные ожидания
45
арендатора. Тем более следовало бы лишить его той платы, которая была им
получена за данное, но позднее отозванное согласие. Наконец, если
возможность передачи имущества в субаренду была важна для арендатора при
заключении договора, то отзыв согласия на субаренду нужно рассматривать
как такое нарушение, которое в значительной мере лишает арендатора того, на
что он мог рассчитывать, а значит, дает именно ему право на расторжение
договора.
Наконец, даже в контексте строгого применения п. 57 Постановления N
25 следует учитывать его прямое указание на то, что отзыв согласия возможен
только до совершения той сделки, на которую оно было дано. При
рассмотрении дела N А73-5337/2016 судами первой и апелляционной
инстанций в их судебных актах были упомянуты договоры субаренды,
датированные декабрем 2010 г., январем и февралем 2011 г. Очевидно, тогда
же имущество и было передано во владение и пользование субарендаторов.
Между тем заявление об отзыве согласия на субаренду было направлено
истцом ответчику 24.06.2015. Таким образом, даже если признавать его
эффективным, оно могло воспрепятствовать только передаче имущества в
субаренду после получения этого заявления арендатором.
Отдельный вопрос - что нужно делать арендатору, если договор
субаренды был заключен им до получения отзыва согласия, а передача
имущества должна осуществляться после его получения. Исходя из
формулировки п. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя необходимо именно
для совершения распорядительного действия по передаче имущества
субарендатору, но не для того, чтобы обязаться перед ним совершить такую
передачу. Таким образом, отзыв согласия не поражает обязательственный
договор субаренды, коль скоро наличие согласия не является условием
заключения такого договора, но парализует возможность его исполнения. И
здесь вполне резонно в очередной раз поставить вопрос об ответственности
46
арендодателя за отзыв заранее данного согласия на субаренду даже тогда,
когда оно не было включено в договор, а было дано отдельной односторонней
сделкой.
Тем более отзыв согласия на субаренду не может приводить к
необходимости прекращения возникших ранее его получения арендатором
субарендных отношений. Следовательно, сам по себе аргумент о том, что
ответчик продолжал сдавать имущество в субаренду после отзыва согласия на
нее, также не мог быть использован для расторжения договора аренды. Между
тем ни в одном из судебных актов по делу N А73-5337/2016 не названы
конкретные случаи передачи имущества в субаренду после получения
арендатором отзыва согласия на нее: упоминается лишь, что заключение таких
договоров подтверждается материалами дела и не опровергнуто ответчиком,
однако не указывается ни одна дата заключенного после отзыва согласия
договора субаренды, ни дата фактической передачи имущества субарендатору,
ни даже наименование субарендатора, который, наверное, коль скоро спор шел
о действии основного договора аренды, также должен был быть привлечен к
участию в деле.
Коллегия, отменив Постановление окружного суда, построила свою
аргументацию на том, что включенное в договор условие о праве арендатора
сдавать имущество в субаренду без согласования с арендодателем есть
договорное условие, которое не может быть изменено стороной договора в
одностороннем порядке. Коллегия отметила также, что, во-первых, п. 2 ст. 615
ГК РФ, обусловливая субаренду согласием арендодателя, "не содержит ни
запрет на установление соглашением сторон иного правила, ни требований к
способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на
совершение арендатором сделок, указанных в этом пункте, в том числе сделок
субаренды", а во-вторых, что такое включенное в договор условие "не
является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу пункта
47
3 статьи 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо". С этой
позицией Верховного Суда следует безусловно согласиться. Как
представляется, она вполне достаточна для большинства спорных ситуаций.
Однако остается сожалеть, что Коллегия не воспользовалась
возможностью исключить и другие варианты злоупотреблений, например
указав, что даже согласие, данное путем совершения односторонней сделки,
связывает давшее его лицо и не может быть отозвано в одностороннем
порядке, за исключением тех случаев, когда право давать такое согласие
является существенной составной частью правового статуса этого лица. Также
следовало бы оговориться и о невозможности отзыва согласия, за дачу
которого было получено встречное предоставление. Не было сказано и о том,
какое действие требует согласия - заключение договора субаренды или же
передача имущества субарендатору.
Наконец, остался нерешенным вопрос о действии во времени как ст.
157.1 ГК РФ, так и разъяснений, данных в п. 57 Постановления N 25, с учетом
того, что в момент заключения договора, содержавшего условие о праве
передавать в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем,
ни законодательная норма, ни тем более разъяснение Пленума ВС РФ еще не
существовали и не могли быть учтены сторонами в переговорном процессе.
В нотариальной практике чаще всего встречаются следующие виды
согласий на совершение сделок и иных действий, предусмотренные
законодательством:
- согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению
недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или)
регистрации в установленном законом порядке;
- согласие законных представителей несовершеннолетнего лица в возрасте от
14 до 18 лет (родителей, усыновителей или попечителя) на совершение
гражданско-правовых сделок;
48
- согласие попечителя на совершение сделок гражданином, ограниченным
судом в дееспособности;
- согласие (разрешение) органа опеки и попечительства на совершение сделок,
затрагивающих имущественные права несовершеннолетнего лица;
- согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на
заложенное имущество;
- согласие участников общества с ограниченной ответственностью на переход
доли в уставном капитале такого общества к наследникам граждан и
правопреемникам юридических лиц, являвшихся участниками общества, если
необходимость получить такое согласие предусмотрена уставом общества;
- согласие участников общества с ограниченной ответственностью или
общества на переход доли или части доли в уставном капитале этого общества
к третьему лицу, если необходимость получить такое согласие предусмотрена
законом или уставом общества;
- согласие наследников, принявших наследство, на принятие наследства
наследником по истечении срока, установленного для его принятия;
- согласия получателя ренты на отчуждение плательщиком ренты
недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного
содержания, а также на передачу такого имущества в залог или на его
обременение иным способом;
- согласие участника долевой собственности на выплату остальными
собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре;
- согласие арендодателя на сдачу арендатором арендованного имущества в
субаренду.
Участники совместной собственности обладают равными правами на
общее имущество. Правомочия владения, пользования и распоряжения общим
имуществом осуществляются участниками совместной собственности, в том
числе супругами, по взаимному согласию. Это правило соответствует как
49
общим положениям гражданского законодательства о владении, пользовании и
распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности лиц,
так и положениям семейного законодательства
Согласие, отдельно взятое, не приводит к юридическим последствиям,
правоотношение в результате дачи согласия не возникает. Это юридический
факт, служащий условием, соблюдение которого дает право лицу,
получающему согласие, совершить сделку. Согласие в совокупности с
другими юридическими фактами служит основанием для возникновения,
прекращения или изменения прав и обязанностей у других лиц.
Вывод:
В результате проведенного исследования выявлены следующие пробелы
правового регулирования, и разработаны предложения по их устранению.
Совершающее сделку лицо нуждается в согласии как в одобрении своей
воли не в силу того, что у него нет права на эту сделку, и согласие другого
субъекта создает это право. Право на совершение сделки невозможно создать
согласием другого лица, отказом выдать согласие такого права нельзя лишить.
Субъект имеет "свое собственное" право на совершение сделки, на которую
запрашивается согласие, только его воля в процессе правореализации
нуждается в одобрении. То есть чтобы изъявить свою волю в действии, ее надо
согласовать. И тогда изъявление воли признается сделкой.
Отказав в согласии, лицо не лишает другого субъекта права на
совершение сделки, а лишь выражает вызванное какими-то причинами
несогласие с ней. И такие препятствия в реализации права должны быть
юридически устранимы. Нельзя сбрасывать со счетов, что отказ или уклонение
от действий по выдаче согласия могут быть обусловлены незаконными
мотивами одобряющего. Так, например, супруг не дает согласия на продажу
квартиры в целях приобретения нового улучшенного жилья просто потому,
что у него нет желания переезжать на новое место жительства. Или, дав
50
согласие, отзывает его. На эти и другие схожие акты поведения закон должен
предусмотреть способы защиты, позволяющие их оспорить, доказав
неправомерность отказа, уклонения или отзыва согласия и обосновав
необходимость и целесообразность совершаемой сделки. Поэтому ст. 157.1 ГК
РФ следует дополнить нормой следующего содержания: п. 5. В случае отказа
или уклонения от выдачи согласия на совершение сделки, необоснованного
отзыва ранее данного согласия суд вправе по требованию лица, обязанного
получить согласие на совершение сделки, вынести решение о
необоснованности отказа или отзыва, о незаконности уклонения. В этом
случае воля на совершение сделки считается одобренной в соответствии с
решением суда".
51
ГЛАВА 3. Проблемы реализации согласия на совершение сделок в
цивилистике и правоприменительной практике
3.1. Определить основные проблемы согласия на совершение сделок как
юридического факта на примере отдельных видов обязательств
Сделки по передаче имущества во временное владение и пользование,
как установлено арбитражной практикой, не могут быть признаны
недействительными по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 64
Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"
1
, поскольку сделка
аренды не влечет передачи имущества должника в собственность.
Однако иную позицию занимает Десятый арбитражный апелляционный
суд. Исследуя сделку об изменении условий договора аренды, направленную
на продление его срока, заключенную в процедуре наблюдения, суд пришел к
выводу о том, что указанная сделка могла быть совершена исключительно с
согласия временного управляющего со ссылкой на абз. 2 п. 2 ст. 64 ФЗ "О
несостоятельности (банкротстве)". Доводы о том, что сделка не направлена на
отчуждение имущества и должник продолжает оставаться собственником
имущества, судом отклонены. Суд пришел к выводу, что увеличение срока
аренды имущества, являющегося основным активом должника, может
привести к снижению его стоимости при реализации на торгах ввиду его
обременения правами третьего лица
2
.
1
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2013 г. по
делу N А74-2282/2011 // СПС "КонсультантПлюс".
2
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2014 г. N
10 АП-13710/2014 по делу N А41-49244/12 // СПС "КонсультантПлюс".