42
Общий ипотечный портфель российских банков вырос с начала 2017 года
на 10,1%, или на 454,9 млрд рублей, а за последние пять лет — в 2,5 раза.
Государственное субсидирование ипотечных ставок в 2015 году не дало
ипотечному кредитованию остановиться, а дальше рынок «поехал» сам — на
общей относительной экономической стабилизации, на снижении ставок и цен,
на смягчении требований банка к заемщикам. И докатился до нынешней
динамики развития, которая снова беспокоит государство, но уже в лице
регулятора.
с 1 января 2018 года увеличились коэффициенты риска для ипотечных
кредитов с первоначальным взносом ниже 20%. Правило действует для вновь
выдаваемых ссуд и будет оказывать давление на достаточность капитала
банков, принуждая их к выдаче менее рисковых кредитов. По данным ЦБ, доля
кредитов с низким первоначальным взносом в портфелях банков
несущественна и не несет системных рисков, но число выдач таких кредитов в
2017 году росло. Доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% за I
квартал прошлого года выросла с 6,8% до 14,2%, во II квартале — до 20,6%, а в
III квартале — уже до 29,4% от общего числа выданных ссуд. Так что
это нововведение может немного притормозить рост ипотечного кредитования.
Средневзвешенные процентные ставки, по данным ЦБ, тоже бьют
рекорды: по рублевым кредитам, выданным за десять месяцев 2017 года, этот
показатель опустился до 10,94%. При этом росли средневзвешенные ставки по
валютной ипотеке, увеличившись с апреля по ноябрь с 6,8% до 7,4%. Хотя
рассматривать сейчас подробно валютные кредиты, как исчезающий в общей
статистике продукт, смысла нет.
43
Рисунок 3 Средневзвешенная ставка по выданным кредитам
за год
Реальные предложения банков по кредитам на первичном рынке жилой
недвижимости начинаются уже от 6%. Чаще всего это спецпредложения с
ограниченными условиями — по срокам, суммам, первоначальному взносу,
категориям заемщиков, застройщикам. Но такие ставки скорее указывают на
дальнейшее развитие тренда. Особенно в условиях решительного снижения
Банком России ключевой ставки. Ипотека под 8—10% уже более частое
предложение, хотя всего год назад ипотечные кредиты с господдержкой (то
есть по сниженной ставке) сравнительно массово предлагались под 10—12%.
Традиционно российские банки выдают ипотеку под фиксированный
процент. Сейчас, в рамках снижающейся ставки, это нормально. Но в случае
резкого повышения ставок вследствие каких-либо экономических потрясений
такая ситуация может сильно ударить по банкам. Для примера: «навыдавали»
под 10%, а ставки заимствования взлетели к 15% — это прямые и крупные
убытки.
44
Рисунок 4 Доля выданных ипотечных кредитов в 2017 году
В региональном разрезе рост ипотеке обеспечивает столичный регион. За
десять месяцев 2017 года в Москве было выдано 189,7 млрд рублей ипотечных
кредитов, а в Московской области — 118,1 млрд рублей.
Средневзвешенные процентные ставки по кредитам, выданным с начала
года, убывают в том же порядке, что и доли выданных кредитов: Москва
(13,1%), МО (12,9%), Санкт-Петербург (12,8%), Тюменская область (12,6%),
Татарстан (12%).
Цены на недвижимость тоже влияют на ипотечную динамику. Стоимость
жилья на вторичном рынке показывает отрицательную динамику год к году в
целом по стране, в то же время увеличивается цена квадратного метра в новых
домах (на графике ниже).
45
Рисунок 5 Годовая динамика объема выдачи ипотеки по РФ
В отличие от ипотечного рынка, строительная отрасль окончательно так и
не оправилась от кризиса и находится не в лучшем состоянии. Динамика ввода
в эксплуатацию жилой недвижимости замедляется уже второй год, что можно
объяснить как спадом продаж в 2015 году, так и сокращением долевого
финансирования и снижающимся уровнем кредитования застройщиков.
Исследование строительной отрасли, опубликованное НАФИ, отмечает
наихудшие показатели по инвестированию в жилые здания и помещения в
посткризисном периоде (194,7 млрд рублей за первое полугодие 2017-го против
239 млрд за тот же период 2016 года и 205 млрд в первом полугодии 2015-го).
46
Рисунок 6 Годовая динамика выдачи ипотеки в Москве и МО
В регионах — лидерах по выдаче ипотечных кредитов ситуация немного
иная. Как динамика ввода жилья в эксплуатацию, так и динамика цен на
первичном и вторичном рынке остаются в Москве и Подмосковье в
отрицательном диапазоне. При этом Подмосковье стабильно является
безоговорочным лидером среди российских регионов по вводу жилья в
эксплуатацию.
Стоимость квадратных метров на первичном рынке столичного жилья
сокращается более высокими темпами, чем на вторичном. Соответственно,
наблюдается стагнация спроса на «вторичку», но разница в цене между новой и
б/у недвижимостью остается более существенной, чем по России в целом.
Доля ипотечных кредитов в совокупном портфеле российских банков
превышает 11%, в портфеле же розничных кредитов формирует почти 42%. В
начале 2017 года было 10,6% и 41,1% соответственно. Около 90% совокупного
портфеля приходится на кредиты, выданные 30 крупнейшими банками.
47
В сущности, при сокращении общего числа кредитных организаций,
выдающих ипотечные кредиты, главную роль на этом рынке играют не просто
крупнейшие банки, а банки, подконтрольные государству.
В частности, Сбербанк выдал за десять месяцев 2017 года 819,5 млрд
рублей ипотеки, ВТБ 24 — 300,7 млрд, Газпромбанк — 57,9 млрд, РСХБ — 49,5
млрд рублей. На пятом месте по этому показателю — специализированный
«ДельтаКредит» с 39,5 млрд рублей.
Рисунок 7 Объем выданных ипотечных кредитов и количество
банков, выдающих ипотечные кредиты
48
Ровно та же пятерка и в лидерах по размеру портфеля ипотечных
кредитов. Средняя сумма кредита в 2017 году составляла 1,85 млн рублей.
Наиболее высокая средняя сумма в топ-30 ипотечных банков — у МТС-Банка и
Росбанка: 11,1 млн и 5,5 млн рублей соответственно.
Официально показываемая просрочка по ипотечным жилищным
кредитам сейчас составляет порядка 1,4% от их общего объема. Ипотечная
просрочка у пятерки крупнейших банков, выдающих ипотечные жилищные
кредиты, еще ниже. Это небольшая доля. В совокупном портфеле розничных
кредитов в целом по России просроченная задолженность занимает 7,3%.
Отдельно стоит отметить работу с валютной просрочкой и валютными
ипотечными портфелями банков. В начале 2015 года рынок ипотечного
кредитования оказался в кризисной ситуации: выросли ставки, уменьшилось
количество одобренных кредитов, рублевое обеспечение по валютным
кредитам упало в цене, что создало проблему валютных ипотечников. Однако с
начала 2015 года портфель валютной ипотеки по рынку сократился почти в три
раза (до 46,3 млрд рублей), тогда как валютная просрочка показала за тот же
период более слабую динамику, сократившись на 93,5% (до 16 млрд рублей).
Такая динамика косвенно свидетельствует о достижении договоренностей
между банками и валютными ипотечниками: кредиты либо гасятся, либо
конвертированы в рубли. Или же продолжают увеличивать просрочку, которая
на 1 ноября текущего года составляла 34,6% от всего объема портфеля
валютной ипотеки.
В начале 2018 года мы провели новое исследование и выяснили, в каких
банках сегодня действуют самые низкие процентные ставки по
потребительским кредитам. На четвертую строчку рейтинга поднялся
Сбербанк, а вот другой государственный гигант ВТБ 24 не попал даже в первую
пятерку.
49
Таблица 1
Минимальные проценты по кредитам наличными
Банк
Процент
Заявка
Ренессанс Кредит
11,9%
Онлайн
Восточный
12%
Онлайн
Совкомбанк
12%
Онлайн
ОТП Банк
14,9%
Онлайн
Сбербанк
14,9%
Нет
УБРиР
15%
Онлайн
Альфа-Банк
15,99%
Онлайн
ВТБ 24
16%
Нет
Райффайзенбанк
17,9%
Онлайн
ВТБ Банк Москвы
19,9%
Онлайн
Таким образом, взять кредит под 15% годовых и ниже можно в
Сбербанке, «Ренессансе», «Восточном», Совкомбанке, ОТП Банке и УБРиР.
Почти каждый их них рассматривает заявки без предоставления справки с
работы. Получить деньги под относительно невысокие 16% вполне реально в
Альфа-Банке или ВТБ 24.
Таблица 2
Сравнительная характеристика процентных ставок по
розничным кредитам
Все операторы
Потребительский
кредит
Ипотечный
кредит
Автокредит
Ак Барс
15,9
11,9
11,9
Альфа банк
16,99
12,75
12,5
Банк москвы
15
12,75
12
ВТБ24
18
8,9
13
Газпромбанк
15
13,5
14,5
Кредит Европа
банк
13
15
15
МКБ
10
10,5
13
Московский
областной банк
18
12,25
20
ОТП Банк
23,9
13,5
10,5
Петрокоммерц
19
12,5
13
РосЕвробанк
22,5
13,5
14,4
Россельхозбанк
15,5
13,5
14
Сбербанк
17
9,5
13
Фора Банк
25
10,9
-
Хоум Кредит
Банк
19,9
-
14,9
50
Ситибанк
15,9
-
Уралсиб
22,5
13
15
Райффайзенбанк
21,5
14
13,5
Соковприват
Банк
-
-
-
Банк русский
стандарт
19
-
-
Связь банк
19
10,5
12,5
2.2. Основные уже проблемы ему осуществления кредитования его розничной
клиентуры
На уже протяжении уже последних нескольких лет его российский его рынок банковского
кредитования населения уже переживает тот стадию тот стремительного его развития.
Банковское кредитование населения является неотъемлемой частью тот
современного его розничного его рынка. Целью функционирования тот сферы банковского
кредитования населения является увеличение могут доходов банков, удовлетворение уже
потребностей населения тот собой в товарах как и услугах за тот счет кредитных его ресурсов.
В тот современных условиях круг уже проблем, мешающих эффективному
функционированию его рынка банковского кредитования населения могут достаточно
широк: сложный механизм его реализации залога, невозврат как и нецелевое как
использование кредитов как и т. п. С точки зрения банка можно тот собой выделить тот
следующие ему основные уже проблемы, тот связанные тот с кредитованием населения:
1. Сложности уже получения уже полного могут доступа к кредитным как
историям заемщиков. Банк могут должен ему отслеживать как и оперативно ему отсекать
заемщиков, которые брали кредиты его ранее как и не тот смогли как их могут должным ему образом тот собой
вернуть, могут другими тот словами - клиентов тот с плохой кредитной как историей. Для уже
получения как информации ему о заемщике, банки ему обращаются тот собой в организации, как
именуемые Бюро кредитных как историй, которые занимаются тот сбором, ему обработкой,
хранением как и предоставлением как информации, как имеющей ему отношение к кредитной как
истории ему отдельных людей, тот собой включая такие тот сведения, как ему остаток текущей
задолженности как или же как информацию ему о уже уже погашенных займах. [1,с.32].
51
При уже постоянном как и достоверном уже предоставлении как информации ему о клиентах тот собой
в Бюро кредитных как историй, банки как имеют тот собой все шансы уже получать необходимую как
информацию ему о кредитных ему операциях тот собой возможных заемщиков. Но большинство
БКИ, ему особо уже принадлежащие лично банкам, уже подвержены конфликту как интересов:
каждое уже пытается уже получать уже полную как и достоверную как информацию ему о клиенте, уже при
этом, не уже предоставляя тот своей как информации ему о заемщике. Еще ему одна тот сложность, тот
связанная тот с кредитными как историями заключается тот собой в том, что заводить кредитную как
историю - могут дело могут добровольное, как и заемщик тот собой вправе не его разрешить кредитору могут давать ему
о себе как информацию тот собой в БКИ. Следовательно, у банков не будет уже полной как
информации ему о потенциальных клиентах как и о могут добросовестности тот собой выполнения как ими тот собой
возложенных на них ему обязательств уже по кредитам, тот собой взятым его ранее. Также ему обмен могут
данными ему о клиентах между банками затрудняется законом ему о защите уже
персональных могут данных. В как итоге, банк не тот собой всегда как имеет тот собой возможность уже получить уже
полную как информацию ему о заемщике, что уже приводит к бесконтрольному
кредитованию ему одного заемщика тот собой в нескольких банках. Это может тот собой вызвать
кризис «перекредитования».
2. Нецелевое как использование кредита заемщиком. Например, уже при таком тот собой
виде кредитования населения, как уже потребительское кредитование, ему очень тот сложно ему
отследить на как ие цели заемщик берет могут денежные тот средства у банка как и как ему он как им его
распорядится. Предположим, банк уже предоставляет заемщику кредит на уже
получение ему образования, уже при этом банк уже предполагает, что это уже поможет
заемщику уже повысить тот свой могут доход, а следовательно, тот своевременно тот собой вернуть кредит тот
с процентами. Однако заемщик его расходует уже полученные ему от банка могут денежные тот
средства на уже приобретение бытовой техники. В такой тот ситуации банк не как имеет тот собой
возможности уже прогнозировать могут доходы заемщика как и адекватно на него тот собой
воздействовать.
3. Мошенничество тот собой в сфере банковского кредитования населения. В тот
соответствии тот с уголовным кодексом РФ мошенничеством тот собой в сфере банковского
кредитования является хищение могут денежных тот средств заемщиком (группой лиц уже по уже