31
– ут
ཾ
оч
ཾ
ни
ཾ
ть понятие и пр
ཾ
авовой статус управляющей ко
ཾ
мп
ཾ
ании;
– сформировать правовое по
ཾ
ле регулирования такого сп
ཾ
особ
ཾ
а
управления многоквартирным до
ཾ
мо
ཾ
м, где су
ཾ
бъ
ཾ
ек
ཾ
то
ཾ
м выступает
управляющая ор
ཾ
га
ཾ
ни
ཾ
за
ཾ
ци
ཾ
я;
– уточнить определение ви
ཾ
до
ཾ
в и состава жилых по
ཾ
ме
ཾ
ще
ཾ
ни
ཾ
й,
выступающих об
ཾ
ъе
ཾ
кт
ཾ
ам
ཾ
и управления управляющей ко
ཾ
мп
ཾ
ание
ཾ
й;
– разработать но
ཾ
рм
ཾ
ы, регулирующие до
ཾ
го
ཾ
во
ཾ
рные отношения между
уп
ཾ
ра
ཾ
вл
ཾ
яю
ཾ
ще
ཾ
й компанией и иным
ཾ
и участниками жилищных
пр
ཾ
авоо
ཾ
тнош
ཾ
ений;
– сф
ཾ
ор
ཾ
ми
ཾ
ро
ཾ
ва
ཾ
ть правовые основы си
ཾ
ст
ཾ
ем
ཾ
ы контроля, за
ཾ
щи
ཾ
ты и
ответственности уп
ཾ
ра
ཾ
вл
ཾ
яю
ཾ
ще
ཾ
й организации в ЖК
ཾ
Х.
Таким об
ཾ
ра
ཾ
зо
ཾ
м, подводя ит
ཾ
ог
ཾ
и первой главы ди
ཾ
пл
ཾ
ом
ཾ
но
ཾ
й работы
необходимо от
ཾ
ме
ཾ
ти
ཾ
ть, что механизм эф
ཾ
фе
ཾ
кт
ཾ
ивно
ཾ
й организации управления
пр
ཾ
ед
ཾ
пр
ཾ
ия
ཾ
ти
ཾ
й в сфере жи
ཾ
ли
ཾ
щно-коммунального хозяйства ск
ཾ
ла
ཾ
дыва
ཾ
ет
ཾ
ся из
ряда со
ཾ
ст
ཾ
авля
ཾ
ющ
ཾ
их, которые определяют пр
ཾ
инци
ཾ
пы деятельности и
ок
ཾ
аз
ཾ
ываю
ཾ
т непосредственное влияние на конкурентоспособность этих
пр
ཾ
ед
ཾ
пр
ཾ
ия
ཾ
ти
ཾ
й.
Осно
ཾ
вным
ཾ
и составляющими эффективной ор
ཾ
га
ཾ
ни
ཾ
за
ཾ
ци
ཾ
и управления
ЖКХ явля
ཾ
ют
ཾ
ся:
1. Го
ཾ
су
ཾ
да
ཾ
рство и методы го
ཾ
су
ཾ
да
ཾ
рственно
ཾ
го регулирования сферы
ЖК
ཾ
Х.
2. Домашние хо
ཾ
зя
ཾ
йства (собственники жи
ཾ
лья) и ме
ཾ
то
ཾ
ды
управления многоквартирными до
ཾ
ма
ཾ
ми.
3. Ре
ཾ
су
ཾ
рсы и бизнес-пр
ཾ
оц
ཾ
ессы предприятий, фу
ཾ
нк
ཾ
ци
ཾ
онир
ཾ
ую
ཾ
щи
ཾ
х в
сфере ЖК
ཾ
Х.
Исследуя пр
ཾ
об
ཾ
ле
ཾ
му эффективной организации уп
ཾ
ра
ཾ
вл
ཾ
ения в сфере
32
жи
ཾ
ли
ཾ
щно-коммунального хо
ཾ
зя
ཾ
йства в отечественной экономической на
ཾ
ук
ཾ
е,
можно ск
ཾ
аз
ཾ
ат
ཾ
ь, что большинство эк
ཾ
оном
ཾ
исто
ཾ
в основное внимание уд
ཾ
ел
ཾ
яю
ཾ
т
таким аспектам анал
ཾ
из
ཾ
а эффективной организации уп
ཾ
ра
ཾ
вл
ཾ
ения в сфере
(кр
ཾ
ит
ཾ
ер
ཾ
ии эффективности), ка
ཾ
к:
– ди
ཾ
на
ཾ
ми
ཾ
ка изменения удельных за
ཾ
тр
ཾ
ат на предоставление жи
ཾ
ли
ཾ
щно-
коммунальных услу
ཾ
г;
– финансирование услуг жи
ཾ
ли
ཾ
щно-коммунального ко
ཾ
мп
ཾ
ле
ཾ
кса;
– изменение кр
ཾ
ед
ཾ
ит
ཾ
ор
ཾ
ск
ཾ
ой и дебиторской за
ཾ
до
ཾ
лж
ཾ
енно
ཾ
ст
ཾ
и, а также
уб
ཾ
ыт
ཾ
ко
ཾ
в жилищно-ко
ཾ
мм
ཾ
унал
ཾ
ьных предприятий за те
ཾ
ку
ཾ
щи
ཾ
й год
(аб
ཾ
со
ཾ
лю
ཾ
тные и относительные ве
ཾ
ли
ཾ
чи
ཾ
ны);
– анализ та
ཾ
ри
ཾ
фо
ཾ
в и ценообразования на жи
ཾ
ли
ཾ
щно-коммунальные
услу
ཾ
ги;
– доля платежей на
ཾ
се
ཾ
ле
ཾ
ни
ཾ
я в оплате жи
ཾ
ли
ཾ
щно-коммунальных услу
ཾ
г;
– число се
ཾ
ме
ཾ
й – получателей су
ཾ
бсид
ཾ
ий и объем бю
ཾ
дж
ཾ
ет
ཾ
ных средств,
выде
ཾ
ле
ཾ
нных на их пр
ཾ
ед
ཾ
оста
ཾ
вл
ཾ
ение;
– число гр
ཾ
аж
ཾ
да
ཾ
н – получателей льго
ཾ
т и объем бюджетных ср
ཾ
ед
ཾ
ст
ཾ
в,
выделенных на их предоставление из энер
ཾ
го
ཾ
сб
ཾ
ер
ཾ
еж
ཾ
ения;
– отношение чи
ཾ
сл
ཾ
а аварий за те
ཾ
ку
ཾ
щи
ཾ
й год к пр
ཾ
ед
ཾ
ыд
ཾ
ущ
ཾ
ем
ཾ
у;
– уровень из
ཾ
но
ཾ
са систем инженерного об
ཾ
еспе
ཾ
че
ཾ
ни
ཾ
я;
– объемы капитально от
ཾ
ре
ཾ
мо
ཾ
нт
ཾ
ир
ཾ
ованно
ཾ
го и реконструированного
жи
ཾ
ли
ཾ
щног
ཾ
о фонда по от
ཾ
но
ཾ
ше
ཾ
ни
ཾ
ю к предыдущему го
ཾ
ду и др.
Из
ཾ
уч
ཾ
ение передового зарубежного оп
ཾ
ыт
ཾ
а эффективной организации
уп
ཾ
ра
ཾ
вл
ཾ
ения в сфере ЖК
ཾ
Х выявляет следующие осно
ཾ
вные направления его
пр
ཾ
им
ཾ
енения в российских усло
ཾ
ви
ཾ
ях:
– де
ཾ
мо
ཾ
но
ཾ
по
ཾ
ли
ཾ
за
ཾ
ци
ཾ
я и развитие ко
ཾ
нк
ཾ
ур
ཾ
енци
ཾ
и на рынке жи
ཾ
ли
ཾ
щно-
коммунальных услу
ཾ
г;
33
– создание эф
ཾ
фе
ཾ
кт
ཾ
ивных механизмов антимонопольного
ре
ཾ
гу
ཾ
ли
ཾ
ро
ཾ
ва
ཾ
ни
ཾ
я;
– разделение фу
ཾ
нк
ཾ
ци
ཾ
й заказчика и по
ཾ
др
ཾ
яд
ཾ
чи
ཾ
ка;
– целевое использование ср
ཾ
ед
ཾ
ст
ཾ
в;
– контроль собственников жи
ཾ
лья.
– привлечение частного ка
ཾ
пи
ཾ
та
ཾ
ла в сферу об
ཾ
сл
ཾ
уж
ཾ
ивания и
предоставления коммунальных услу
ཾ
г.
В целом, сл
ཾ
ед
ཾ
уе
ཾ
т подчеркнуть, чт
ཾ
о современное отечественное ЖК
ཾ
Х
– это уста
ཾ
ре
ཾ
вш
ཾ
ие (а чаще и во
ཾ
все отсутствующие) те
ཾ
хнол
ཾ
ог
ཾ
ии и
оборудование, бо
ཾ
льша
ཾ
я затратность производства те
ཾ
пл
ཾ
а и воды,
не
ཾ
эф
ཾ
фе
ཾ
кт
ཾ
ивные системы их тр
ཾ
ансп
ཾ
ор
ཾ
ти
ཾ
ро
ཾ
вк
ཾ
и к потребителям. Уж
ཾ
е для
всех ст
ཾ
ал очевидным кризис сф
ཾ
ер
ཾ
ы, жизненно важной дл
ཾ
я каждого без
искл
ཾ
юч
ཾ
ения.
При этом жи
ཾ
ли
ཾ
щно-коммунальное хозяйство на
ཾ
зыва
ཾ
ют одной из
са
ཾ
мых стабильных отраслей би
ཾ
знеса, поскольку услу
ཾ
ги, оказываемые
на
ཾ
се
ཾ
ле
ཾ
ни
ཾ
ю, всегда во
ཾ
ст
ཾ
ре
ཾ
бо
ཾ
ва
ཾ
ны. Пожалуй, эт
ཾ
о должно стать гл
ཾ
авным
стимулом для пр
ཾ
ед
ཾ
пр
ཾ
иним
ཾ
ат
ཾ
ел
ཾ
ьско
ཾ
й активности. По
ཾ
лу
ཾ
ча
ཾ
ет
ཾ
ся, что сфере
ЖК
ཾ
Х никак не об
ཾ
ой
ཾ
ти
ཾ
сь без частных инве
ཾ
ст
ཾ
иц
ཾ
ий. В то же вр
ཾ
ем
ཾ
я для
предпринимателей жи
ཾ
ли
ཾ
щно-коммунальное хо
ཾ
зя
ཾ
йство страны необычайно
пр
ཾ
ивле
ཾ
ка
ཾ
те
ཾ
льно. Стало быть, эти сф
ཾ
ер
ཾ
ы обречены на ди
ཾ
ал
ཾ
ог.
34
2. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ МЕХАНИЗМА
ОКАЗАНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
ТСЖ «ЗАПОЛЯРЬЕ»
2.1. Общие сведения о предприятии ТСЖ «Заполярье» и
характеристика его хозяйственной деятельности
Товарищество собственников жилья «Заполярье» (далее ТСЖ
«Заполярье»), создано решением общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме и их представителей (протокол № 1
от 27 февраля 2010 года) для совместного управления комплексом
недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения
эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных
законодательством пределах распоряжения общим имуществом в
многоквартирном доме.
Товарищество является юридическим лицом с момента его
государственной регистрации, имеет печать с собственным
наименованием, а также расчетный и иные счета в банке, другие
реквизиты юридического лица (табл. 1).
Таблица 1
Общая характеристика ТСЖ «Заполярье»
Полное наименование и краткое
Товарищество собственников жилья «Заполярье»
(ТСЖ «Заполярье»)
Адрес: юридический и почтовый
183034, г. Мурманск, ул. Гагарина, д. 39, кв. 173.
Телефон: (8152) 43-70-77
Председатель
Лепанова Татьяна Анатольевна
Организационно-правовая форма /
Вид собственности
Товарищества собственников жилья / Частная
собственность
Классификация по ОКОГУ
Кооператив
Реквизиты
ОГРН: 1105190002444 ИНН: 5190914640
ОКПО: 88036135 ОКАТО: 47401000000
ТСЖ «Заполярье», являясь добровольным объединением
35
собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах,
создано в целях:
– совместного управления комплексом недвижимого имущества в
многоквартирном доме, в том числе обеспечения надлежащего
технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния
общего имущества в многоквартирном доме, обеспечения коммунальными
услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также
пользователей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;
– реализации собственниками жилых и нежилых помещений прав по
владению, пользованию и в установленных законодательством пределах
распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество вправе осуществлять хозяйственную деятельность в
соответствии с Гражданским кодексом РФ
23
, со ст. 152 Жилищного
Кодекса РФ
24
и Уставом
25
. ТСЖ «Заполярье» осуществляет следующие
виды хозяйственной и предпринимательской деятельности:
– управление многоквартирным домом;
– строительство дополнительных помещений и объектов общего
имущества,
– сдача в аренду, передача иных прав на общее имущество в
многоквартирном доме, совершенные во исполнение решений общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме, общего
собрания членов товарищества;
– реконструкция общего имущества в многоквартирном доме,
совершаемая во исполнение решений общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме;
– обслуживание, эксплуатация, выполнение работ и услуг по
23
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон [от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 03.07.2016)] // СПС Гарант
24
Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. закон [от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016)]
// СПС Гарант
25
Устав товарищества собственников жилья «Заполярье» от 01.01.2014 года
36
содержанию и ремонту, в том числе капитальному, реконструкции
помещений в многоквартирном доме, строительству зданий и сооружений;
– заключение договоров энергоснабжения, с целью обеспечения
коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а
также пользователей жилых и нежилых помещений в многоквартирном
доме;
– предоставление жилищных, коммунальных и иных услуг,
связанных с управлением обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом
общего имущества в многоквартирном доме, собственникам и
пользователям жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме,
находящемся в управлении товарищества;
– проведение мероприятий по благоустройству и озеленению
придомовой территории.
ТСЖ «Заполярье» создано без ограничения срока деятельности,
является некоммерческой организацией, не ставящей своей целью
получение прибыли.
Средства ТСЖ «Заполярье» состоят из: обязательных платежей,
вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов
товарищества и собственников помещений, не являющихся членами
товарищества; доходов от хозяйственной деятельности товарищества,
направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей
товарищества; субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в
многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта,
предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
платежей собственников жилых и/или нежилых помещений за содержание
и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и предоставляемые
коммунальные услуги; платежей нанимателей, арендаторов помещений и
другого имущества; платежей, поступающих по договорам заключенным
товариществом; предоставляемых товариществам собственников жилья
37
бюджетных средств, в соответствии с действующим законодательством, а
также иной предусмотренной действующим законодательством
финансовой помощи; прочих поступлений.
Доход, полученный в результате хозяйственной деятельности ТСЖ
«Заполярье», используется для оплаты расходов на содержание и ремонт
общего имущества в многоквартирном доме, а также расходов, связанных
с исполнением товариществом своих обязательств по договорам
энергоснабжения, или, по решению общего собрания членов
товарищества, направляется в специальные фонды, расходуемые на цели,
указанные в уставе. Доход может быть направлен на иные цели
деятельности товарищества, предусмотренные действующим
законодательством и решением общего собрания товарищества.
Органами управления товарищества являются: общее собрание
членов товарищества; правление товарищества (рис. 2).
Рис. 2 – Организационная структура ТСЖ «Заполярье»
Высшим органом управления товарищества является общее собрание
его членов. Годовое общее собрание членов товарищества созывается
ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания членов
ТСЖ «Заполярье»
Правление ТСЖ «Заполярье» – 5 человек
Собственник дома № 37
Собственник дома № 39
Собственник дома № 41
Председатель правления ТСЖ «Заполярье»
Бухгалтер, экономист,
юрист; дворник – 2 чел.,
Уборщица- 2 человека
Обслуживание
лифтов ООО
«Вектор»
Вывоз
мусора ОАО
«ТО ТБО»
Слесарь-сантехник – 2
человека,
электрик – 1 человек
38
товарищества, а также порядок уведомления о принятых им решениях
устанавливается общим собранием товарищества.
Помимо годового общего собрания в ТСЖ «Заполярье» могут
проводиться внеочередные общие собрания членов товарищества.
Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть созвано
по инициативе любого члена товарищества.
Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества
направляется в письменной форме и вручается каждому члену
товарищества под расписку либо путем почтового отправления (заказным
письмом) по адресу, указанному членом товарищества в письменной
форме. Уведомление направляется не позднее, чем за 10 дней до даты.
Руководство деятельностью ТСЖ «Заполярье» осуществляется
правлением товарищества. Правление товарищества вправе принимать
решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением
вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов
товарищества. Правление является исполнительным органом
товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. На
основании решения правления товарищества подписывает договоры на
оказание жилищно-коммунальных услуг. С 01.03.2010 года в целях
обеспечения комфортного и безопасного проживания в многоквартирном
жилом доме Правлением ТСЖ «Заполярье» были заключены следующие
договоры:
– договора теплоснабжения № 677 от 01.03.2010 года, заключенного
с ОАО «Мурманская ТЭЦ»;
– договора энергоснабжения № 504 от 11.03.2010 года, заключенного
с ООО «Коларегионэнергосбыт»;
– договора на подачу питьевой воды, оказания услуг по приему
сточных вод, отводимых в сеть канализации и взиманию платы за сброс
загрязняющих веществ в природную среду через систему канализации №
39
3-826 от 01.03.2010 года, заключенного с ГОУП «Мурманскводоканал»;
– договора № 59 от 01.03.2010 года с ОАО «ТО ТБО»;
– договор № 681 от 01.03.2010 года на содержание и ТО домофонов с
ООО «ТехноСервис».
Главный бухгалтер ТСЖ «Заполярье» осуществляет следующие
функции: текущее и перспективное финансовое планирование (бюджет и
сметы расходов); бухгалтерскую отчетность товарищества; контроль за
соблюдением финансовой дисциплины; контроль за соблюдением
договорной дисциплины; расчет и начисление заработной платы; ведет
учет основных средств, а также затрат по приобретению и принятию в
эксплуатацию основных средств; ведет учет затрат по основной
деятельности; ведет учет денежных средств.
Юрист ТСЖ «Заполярье» выполняет следующие обязанности:
обеспечение юридической грамотности и соответствия законодательству
документации ТСЖ; подготовка всей документации, а именно: решений,
постановлений, приказов, кадровой документации, исходящей
корреспонденции, на предмет соответствия ее законодательству и
визирование этих документов; проверка всех документов договорного
характера на предмет соответствия их законодательству и во избежание
причинения ущерба ТСЖ и визирование этих документов; составление
претензий в адрес нарушителей договорных обязательств и лиц, не
выполняющих своих обязанностей в отношении ТСЖ; работа по
составлению положений и рабочих документов для постоянных и
временных органов ТСЖ «Заполярье».
Прием граждан – собственников и нанимателей жилых помещений –
осуществляется в соответствии со штатным расписанием ТСЖ
«Заполярье» (понедельник, среда с 8.00 до 12.00, вторник, четверг с 14.00
до 18.00). Прием населения происходит в специально оборудованном
офисном помещении. Во время приема жильцам разъясняются
40
интересующие их вопросы, выдаются необходимые справки (о составе
семьи, о регистрации по месту жительства, об отсутствии задолженности
по оплате жилищно-коммунальных услуг и т.п.) на фирменном бланке
ТСЖ по просьбам жильцов.
За период 2016 г. было проведено 12 заседаний правления ТСЖ
«Заполярье», одно общее собрание собственников МКД и одно – членов
ТСЖ. Один раз в неделю по понедельникам Председатель правления ТСЖ
ведет личный прием жителей дома. За 2016 год было 47 обращений
жителей. На все обращения были даны письменные и устные ответы (в
момент обращения). Регулярно ведется работа по решению вопроса
снижения задолженности за ЖКУ с собственниками жилых помещений.
Ведется постоянный контроль за деятельностью эксплуатирующей
организации, журнал учета входящей/исходящей корреспонденции ТСЖ;
журнал учета заявлений о вступлении в члены ТСЖ; ведется
бухгалтерский учет финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ в
соответствии с учетной политикой ТСЖ на 2016 г.; ведутся журналы учета
показаний общедомовых приборов учета на воду, тепло и электричество;
ТСЖ регулярно отчитывается перед соответствующими организациями,
фондами, уплачивает налоги.
2.2. Анализ системы организации и управления предприятием и
механизма оказания жилищно-коммунальных услуг
Основным направлением деятельности ТСЖ «Заполярье» является
оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества
многоквартирных домов в соответствии со следующими нормативно-
правовыми документами:
– Жилищный кодекс РФ;
– Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491
«Об утверждении правил содержания общего имущества в