41
многоквартирном доме и правил изменений размера платы за содержание
и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ
по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами,
превышающими установленную продолжительность»;
– ГОСТы, ТУ, СНиПы;
– Постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 года № 170 «Об
утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного
фонда»;
– Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 «О
порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
Согласно договору управления многоквартирными домами, ТСЖ
«Заполярье» обязано:
1. В течение срока действия договора предоставлять услуги и
выполнять работы по управлению, содержанию и ремонту общего
имущества многоквартирных домов, переданных в управление.
2. В течение срока действия договора предоставлять услуги и
выполнять работы по управлению, содержанию, ремонту общего
имущества муниципального жилого фонда и придомовой территории,
переданного в управление.
3. Вести оперативный и бухгалтерский учет результатов
деятельности по управлению, статистическую и прочую отчетность.
4. Вести необходимую документацию по управлению домами.
5. Организовывать начисление и сбор платежей за жилищно-
коммунальные услуги по договорам найма и аренды помещений в
многоквартирных домах муниципального жилищного фонда.
Контролировать своевременное поступление платежей.
6. Выдавать лицам, пользующимся помещениями в
многоквартирных домах платежные документы на оплату жилищно-
42
коммунальных услуг и других оказанных им услуг не позднее 05 (пятого)
числа месяца, следующего за отчетным с последующей корректировкой
размера платы по мере необходимости.
7. Производить в установленном порядке перерасчет платежей
пользователям помещений в случае отсутствия или снижения качества
предоставляемых услуг в соответствии с действующим законодательством.
8. Обеспечить круглосуточное аварийно-диспетчерское
обслуживание многоквартирных домов, устранять аварии, а также
выполнять заявки нанимателей помещений либо иных лиц, являющихся
пользователями принадлежащих Собственнику жилых помещений, в
сроки, установленные законодательством и договором.
9. Информировать собственника и пользующихся его
помещениями в многоквартирном доме лиц о плановых перерывах
предоставления коммунальных услуг не позднее, чем за 10 рабочих дней
до начала перерыва, о причинах и предполагаемой продолжительности
непредвиденных перерывов в предоставлении коммунальных услуг,
продолжительности представления коммунальных услуг качества ниже,
предусмотренного Правилами предоставления коммунальных услуг
гражданам, в течение одних суток с момента обнаружения недостатков
путем размещения соответствующей информации на информационных
стендах дома, а в случае их личного обращения, немедленно.
10. Предоставлять жильцам по их запросам информации об
установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и
ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах
оплаты работ и услуг в соответствии с указанными ценами и тарифами, о
перечне, объеме и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а
также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и
размеры оплаты этих услуг.
11. Информировать в письменной форме пользователей жилых
43
помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за
жилое помещение и (или), тарифов на коммунальные услуги не позднее,
чем за 10 дней до даты представления платежных документов, на
основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и
коммунальные услуги в ином размере.
12. От своего имени и за свой счет заключить с
ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении
коммунальных ресурсов с целью обеспечения коммунальными услугами
лиц, пользующихся помещениями в многоквартирном доме в объёмах и с
качеством в соответствии с требованиями действующего законодательства.
13. Предоставлять собственнику по его запросам копии
документов, информацию и сведения в письменном виде, касающиеся
управления многоквартирным домом, содержания и текущего ремонта
общего имущества, предоставления коммунальных услуг.
14. В установленном законодательством порядке применять меры
гражданско-правовой ответственности в случае неисполнения либо
ненадлежащего исполнения поставщиками услуг, обязательств по
заключенным договорам.
15. Выявлять потребителей, имеющих задолженность по платежам
за жилое помещение и коммунальные услуги и принимать меры по
взысканию в установленном законом порядке.
16. Вести отдельный учет доходов и расходов, связанных с
выполнением договора, составлять сметы доходов и расходов на
соответствующий год и отчет о финансово-хозяйственной деятельности,
связанной с управлением многоквартирными домами.
17. Осуществлять функции ответственного за регистрацию
граждан по месту жительства и пребывания на основании договора с
оформлением документов по регистрационному учету населения в
территориальный пункт Управления Федеральной миграционной службы
44
по Мурманской области в соответствии с действующим
законодательством. По требованию лиц, пользующихся помещениями в
многоквартирных домах, выдавать по письменному заявлению, справки
установленного образца, выписки из финансового лицевого счета, иные
предусмотренные действующим законодательством документы в пределах
своей компетенции.
ТСЖ «Заполярье» оказывает следующие услуги и работы по
содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных
домов:
– дератизация;
– ремонт и обслуживание тепловых пунктов;
– вывоз ТБО;
– обслуживание водомерных узлов (осмотр счетчиков холодной
воды, снятие показаний со счетчиков холодной воды, прочистка и
промывка фильтров, проворачивание задвижек);
– обслуживание многоквартирных домов диспетчерско-аварийной
службой;
– ремонт и обслуживание металлический и тамбурных дверей
подъездов многоквартирных домов (крепление, смазывание доводчиков,
навеска пружин, рихтовка металлических упоров, фиксация второй
половины дверного полотна шпингалетами, сбивание наледи в притворных
полотен, удаление посторонних предметов, мешающих закрыванию
дверей);
– текущий ремонт дверных конструкций (ремонт оконных
переплетов с заменой брусков, смена замков, шпингалетов, оконных
петель, ремонт дверных коробок, ремонт чердачных люков и подвальных
дверей. Ремонт дверных полотен, смена стекол, сварка стыковых
соединений при заварке металлических решеток);
– текущий ремонт и обслуживание внутридомовых сетей ВК и ТС
(смена внутренних трубопроводов из стальных чугунных и п/п труб, смена
45
сгонов у трубопроводов, футорок, вентилей, клапанов обратных муфтовых,
задвижек, кранов водоразборных, демонтаж и установка радиаторов,
фланцевых соединений, смена гибких подводок, прочистка и промывка
трубопроводов внутри здания и ЦО, прочистка канализационных сети,
гидравлические испытания трубопроводов систем отопления, водопровода,
горячего водоснабжения);
– санитарное содержание домовладений (подметание территории,
лестниц, ступеней и площадок перед входом в подъезд, сдвигание снега,
посыпка пескосоляной смесью территории и ступенек и площадок
лестниц, крылец, сметание снега со ступеней, площадок и крылец, влажное
подметание лестничных клеток);
– текущий ремонт и обслуживание электросетей (прокладка и
монтаж кабеля, провода, установка выключателей, электропатронов,
монтаж рубильников, светильников, щитка, электрического счетчика,
смена ламп, предохранителей, выключателей, светильников, патронов,
техобслуживание, опломбирование счетчиков, демонтаж скрытой
электропроводки, кабеля);
– пробы холодной и горячей воды из внутренних распределительных
сетей;
– проверка вентиляции;
– диспетчерско-лифтовое обслуживание;
– техническое освидетельствование лифтов;
– страхование лифтов.
В полный перечень услуг (работ), осуществляемых ТСЖ
«Заполярье», входящих в состав тарифа на содержание и текущий ремонт
жилых помещений содержит более 160 наименований.
Периодичность основных работ и услуг ТСЖ «Заполярье» по
содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном
доме представлено в таблице 2.
46
Таблица 2
Периодичность основных работ и услуг ТСЖ «Заполярье» по содержанию
и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме
Виды работ
Периодичность
1. Содержание помещений общего пользования
Влажное подметание лестничных площадок и маршей с
предварительным увлажнением. Лестничные площадки и
марши ниже трех этажей
ежедневно
Мытье окон обычной конфигурации со стеклами
1 раз в год
Влажная протирка элементов лестничных клеток с
периодической сменой воды: стены, двери, перила,
чердачные лестницы, отопительные приборы, плафоны,
почтовые ящики, шкафы для электрощитов и слаботочных
устройств
1 раз в год
Обметание пыли с потолков
1 раз в год
Уборка чердачного и подвального помещения
по мере необходимости
2. Уборка придомовой территории
Очистка от наледи - крыльцо (зима)
по мере необходимости
Очистка территории от наледи (зима)
по мере необходимости
Очистка территории от снега (зима)
по мере необходимости
Сдвигание свежевыпавшего снега
Через 3 часа после снегопада
Сметание снега со ступеней и площадок
По мере необходимости
Посыпка территории песком
раз в трое суток во время гололеда
Очистка от наледи и льда водосточных труб
По мере необходимости
Уборка контейнерных площадок (зима-лето)
1 раз в сутки
Подметание территории (лето)
1 раз в 2 суток
Уборка отмосток
1 раз в год
Уборка газонов
1 раз в 2 суток
Уборка приямков
1 раз в неделю
Вывоз твердых бытовых отходов
1 раз в сутки
Окос травы
1 раз в летний сезон
Подстрижка кустарника
1 раз в летний сезон
3. Техническое обслуживание внутридомового инженерного оборудования
Осмотр системы ЦО, ГВС, ХВС, ВДГО и канализации в
чердачных и подвальных помещениях
по мере необходимости, но не реже 1
раза в неделю
Притирка, замена прокладок, набивка сальников запорной
арматуры
по мере необходимости
Ликвидация воздушных пробок в стояках и радиаторах,
регулировка системы отопления
по мере необходимости во время
отопительного сезона
Устранение свищей
по мере необходимости
Устранение засоров канализации
по мере необходимости
Проверка исправности канализационных вытяжек
2 раза в год
Осмотр и проверка дымовентиляционных каналов
2 раза в год
Осмотр э/сетей на лестничных площадках, в чердачных и
подвальных помещениях
по мере необходимости, но не реже 1
раза в неделю
Проверка заземления электрокабеля и ванн
по мере необходимости
Мелкий ремонт э/проводки
по мере необходимости
Замена перегоревших э/ламп
по мере необходимости
Аварийное обслуживание
постоянно на системах водо-, тепло-,
газоснабжения, канализации,
энергоснабжения
Дератизация
1 раз в месяц
Дезинсекция
по мере необходимости
4. Ремонт
Установка, замена и восстановление работоспособности
отдельных элементов внутренних систем центрального
отопления, водоснабжения и водоотведения
по мере необходимости
Консервация системы центрального отопления
после отопительного сезона
Промывка, испытание и расконсервация системы
центрального отопления
при подготовке к отопительному
сезону
Установка, замена и восстановление работоспособности
электроснабжения дома
1 сутки
Ремонт конструктивных элементов здания
по мере необходимости
Прочистка вентиляционных каналов
по мере необходимости
Ремонт оконных и дверных блоков, остекление.
по мере необходимости
47
Перечень работ ТСЖ «Заполярье», связанных с текущим ремонтом
общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счёт платы за ремонт
жилья представлен в таблице 3.
Таблица 3
Перечень работ ТСЖ «Заполярье», связанных с текущим ремонтом общего
имущества жилых домов и оплачиваемых за счёт платы за ремонт жилья
Виды работ
Наименование объекта проведения работ
Устранение местных деформаций, восстановление
поврежденных участков фундамента, вентиляционных
продухов, отмосток и входы в подвалы.
Фундаменты
Герметизация стыков стеновых панелей, заделка и
восстановление архитектурных элементов, смена
участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска
фасадов.
Стены и фасады
Частичная смена отдельных элементов, заделка швов и
трещин, укрепление, усиление
Перекрытия
Усиление элементов деревянной стропильной системы,
антисептирование и антиперирование, устранение
неисправности стальных, асбоцементных, мягких, замена
водосточных труб, ремонт гидроизоляции, утепления и
вентиляции.
Крыши
Смена и ремонт отдельных элементов (приборов) и
заполнений.
Оконные и дверные заполнения
Восстановление или замена отдельных участков и
элементов
Лестницы, балконы, крыльца, козырьки.
Замена, ремонт отдельных участков
Полы
Восстановление отделки стен, потолков, полов
отдельными участками.
Внутренняя отделка в подвалах,
технических помещениях и других
общедомовых вспомогательных
помещениях
Установка, замена и восстановление работоспособности
отдельных элементов и частей элементов внутренних
систем центрального отопления.
Внутренняя система отопления.
Установка, замена и восстановление работоспособности
отдельных элементов и частей элементов.
Внутренняя система водоснабжения,
канализации, горячего водоснабжения.
Установка, замена и восстановление работоспособности.
Внутренняя система электроснабжения и
электротехнические устройства.
Установка замена и восстановление работоспособности
внутридомового газового оборудования, находящегося в
составе общего имущества дома
Система газового снабжения
Замена и восстановление работоспособности
Внутренняя система вентиляции
Перечень работ по аварийному обслуживанию домов ТСЖ
«Заполярье» включает:
1. Аварийное обслуживание электроустановок дома:
48
– устранение неисправностей во водно-распределительном
устройстве, связанных с заменой предохранителей, автоматических
выключателей, рубильников;
– включение автоматов защиты стояков и питающих линий;
– устранение короткого замыкания в элементах внутридомовой
электрической сети;
– переключение питания жилого дома с основного на резервное (при
наличии переключателей) при повреждении одного из кабелей, питающих
жилой дом.
2. Аварийное обслуживание систем водоснабжения, отопления и
канализации дома:
2.1. Устранение течей в трубопроводах и их сопряжений (с
фитингами, арматурой и приборами водопровода, канализации, горячего
водоснабжения, центрального отопления), приводящих к затоплению или
повреждению помещений, а так же к нарушению функционирования ИТС
в целом (снижение давления в системе водоснабжения, приводящее к
прекращению подачи воды потребителям, или в системе отопления,
приводящие к нарушению циркуляции теплоносителя):
– с помощью установки хомута на аварийном участке трубопровода
(длина участка не превышает диаметра проходного сечения трубопровода);
– с помощью замены на аварийном участке съемных резьбовых
элементов (сгонов, бочат, муфт, контргаек);
– с помощью замены уплотнений разъемных соединений.
2.2. Отключение аварийного участка и слив воды из него (если это
необходимо для локализации аварии или проведения ремонтных работ).
2.3. Отключение аварийного участка при невозможности
устранения течи одним из вышеприведенных способов.
2.4. Отключение неисправных внутриквартирных сантехнических
приборов.
49
2.5. Устранение засоров внутридомовой системы канализации
через ревизии и прочистки вручную с помощью троса в местах общего
пользования (кроме случая, когда для ликвидации засора необходимо
применение специальной техники).
2.6. Заполнение системы отопления и выпуск воздуха из нее после
проведения аварийно-ремонтных работ, запуск системы в эксплуатацию по
временной или постоянной схеме и проверка циркуляции теплоносителя.
При поступлении сигналов об аварии или повреждении магистралей
водопровода, канализации, теплоснабжения, телефонной сети, подземной
электросиловой и сетевой сети, трансформаторных подстанций и вводных
шкафов вызываются аварийные службы специализированных
предприятий.
Управляющая компания ТСЖ «Заполярье» выставляет квитанции в
соответствии с требованиями жилищного законодательства.
Состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг
определяется степенью благоустройства многоквартирного дома или
жилого дома, под которой понимается наличие в многоквартирном доме
или жилом доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих
предоставлять потребителю следующие коммунальные услуги:
– холодное водоснабжение – круглосуточное обеспечение
потребителя холодной питьевой водой надлежащего качества, подаваемой
в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение либо
до водоразборной колонки;
– горячее водоснабжение – круглосуточное обеспечение потребителя
горячей водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах
по присоединенной сети в жилое помещение;
– водоотведение – отвод бытовых стоков из жилого помещения по
присоединенной сети;
– отопление – поддержание в жилом помещении, отапливаемом по
50
присоединенной сети комфортных условий.
В постановлении Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 г. «О
порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»
предусматриваются различные варианты расчета платы за коммунальные
услуги:
– при наличии в помещениях индивидуальных, общих (квартирных)
приборов учета и при отсутствии коллективных (общедомовых) приборов;
– при оборудовании многоквартирного дома коллективными
(общедомовыми) приборами учета и отсутствии индивидуальных и общих
(квартирных) приборов учета;
– при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных)
и индивидуальных приборов учета.
В данном постановлении предусматриваются такие ситуации как
недопоставка какой-либо услуги или ее отсутствие, так и предоставление
услуг ненадлежащего качества.
Процесс управления ТСЖ «Заполярье» может быть представлен как
сложный механизм и рассмотрен в разрезе основных аспектов:
методологическое, экономическое, социальное, организационное,
функциональное, информационное содержание управления.
1. Методологическое содержание управления предполагает
представление процесса управления в виде последовательности четырех
его этапов: определения цели, оценки ситуации, определения проблемы и
принятия управленческого решения.
В ТСЖ «Заполярье» уровни принятия управленческих решений
определены соответствующей компетенцией сотрудников, закрепленной в
их должностных инструкциях.
2. Экономическое содержание обусловлено тем, что в процессе
управления находит свое выражение использование ресурсов производства
– от оценки их наличия до превращения в продукт. Исходя из этого,