64
Прибыль предпринимателей по данным специалистов г. Ногинск
составляет 10%.
НДС составляет 18%.
Г. Ногинск относиться к 1-му территориальному поясу и ко 2-му
климатическому району.
Порядок расчета полной стоимости замещения объекта оценки
приведен в Приложении 19.
Физический износ зданий был определен экспертным методом
согласно выписке из технического паспорта и визуальному осмотру в
соответствии с методическими документациями в строительстве МДС 13-
14.2000 «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта
производственных зданий и сооружений».
Справочная таблица по износу зданий и сооружений представлена в
Приложении 20.
Расчет выполнен и представлен в Приложении 21.
Физический износ некоторых зданий и сооружений ввиду их
незначительных размеров определялся экспертным методом путем
визуального осмотра их в целом.
Анализируя современные требования, предъявляемые к данному типу
недвижимости, был сделан вывод, что оцениваемый объект полностью
соответствуют требованиям, предъявляемым к современным помещениям
такого типа (конструктивное и объемно-планировочное решение, наличие
инженерных коммуникаций). Поэтому величину функционального износа
объекта оценки принимаем равной 0 %.
Никаких внешних процессов, которые могли бы привести к снижению
рыночной стоимости объекта оценки, не отмечено (наличие таких факторов
как упадок района, плохое месторасположения объекта не выявлено).
Местонахождение и назначение нежилых помещений сохраняет свою
привлекательность. С учётом изложенного, величина внешнего износа равна
0%.
65
Итоговый расчет стоимости замещения представлен в таблице
Приложении 22.
Стоимость замещения зданий и сооружений составляет 64 367 594.22
рублей.
Оценка стоимости земельного участка
Оцениваемый земельный участок находится на праве долгосрочной
аренды сроком 49 лет.
Расчет стоимости оцениваемого земельного участка проводился на
основе нормативных документов: «Методические рекомендации по
определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», и
«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости
земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России.
В условиях отсутствия достаточного для анализа количества
информации по продаже прав долгосрочной аренды земельных участков
промышленного назначения, было решено отказаться от использования
сравнительного подхода.
В рамках настоящей работы стоимость права арендатора оценивалась
доходным подходом по формуле:
T
PA
T
i
i
i
T
i
i
i
LA
r
V
r
O
r
P
VV
)1()1()1(
11
, (35)
где V
A
– стоимость права аренды арендатора;
V
L
– рыночная стоимость земли на праве собственности;
P
i
– арендная плата, установленная в договорах аренды;
O
i
– стоимость обременений, налагаемых арендодателем (органами
местного самоуправления);
V
PA
– рыночная стоимость права заключения договора аренды;
Т – срок аренды;
r – ставка дисконтирования.
Анализ рынка земельных участков показывает, что стоимость земель
промышленного назначения в г. Ногинск равна 158 руб/м
2
, для оцениваемого
66
земельного участка площадью 35246,48 м
2
стоимость права собственности
равна 5 568 943 рублей
В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды
земельного участка размер ежегодной арендной платы за земельный участок
составляет 352 456 руб. в год.
Ограничений и обременений по земельному участку не выявлено.
Плата за право на заключение договора аренды земельного участка
принята в размере 50 руб./м
2
, а именно 1 762 324 рублей, по данным комитета
по управлению имуществом Октябрьского района г. Ногинск.
Срок аренды земельного участка 45 лет.
Ставка дисконтирования рассчитывается методом кумулятивного
построения.
В качестве безрисковой принимается ставка эффективной доходности
государственных рублевых облигаций РФ которая по состоянию на день
оценки составляет 7,68%;
Премии рассчитывались экспертным методом. В таблице 7 даны
значения показателей для расчета ставки дисконтирования.
Таблица 7
Расчет ставки дисконтирования для земельного участка
Показатели
Значения (%)
Безрисковая ставка
7.68
Премия за риск
2.00
Премия за низкую ликвидность
5.00
Ставка дисконтирования
15.68
Все данные для расчета стоимости оцениваемого права аренды земельного
участка сведены в таблице 8.
Таблица 8
Расчет стоимости права аренды земельного участка
Показатели
Значения
Площадь,м
2
35246.48
67
Показатели
Значения
Рыночная стоимость земли на праве собственности, руб.
5 568 943
Годовая стоимость аренды участка земли, руб.
352456.00
Стоимость обременений, налагаемых арендодателем, руб.
0.00
Рыночная стоимость права заключения договора аренды
1762324.00
Ставка дисконтирования
15.68
Рыночная стоимость земельного участка, руб.
3321827.99
Таким образом, стоимость права аренды земельного участка составила
3 324 827,99 рублей.
Итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости представлена в
таблице 9.
Таблица 9
Рыночная стоимость объектов недвижимости
Показатели
Значения
Стоимость замещения зданий и сооружений
64367594.22
Стоимость земельного участка, руб.
3321827.99
Рыночная стоимость объектов недвижимости
67689422.22
Итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости, рассчитанная
методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода на дату
проведения оценки составляет 67 689 422,22 рублей.
Сравнительный подход к оценке недвижимости
Выбор единиц сравнения
На этапе выбора единиц сравнения было получено незначительное
количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках
купли-продажи аналогичных объектов.
Причиной послужила распространенная в российском деловом
обороте практика сохранения подобной информации в режиме
конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных, где
хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по
продаже объектов недвижимости.
68
При сравнительном подходе к оценке стоимости объекта оценки с
ценами аналогов были использованы данные по ценам предложений
(публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников
(www.promrealty.ru). Такой подход оправдан с той точки зрения, что
потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта,
проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о
возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и
недостатки относительно объектов сравнения.
Внесение поправок
Учитывая, что цены на объекты – аналоги являются предложенными
для сделки купли-продажи, была введена процентная поправка в
размере5%, понижающая стоимость сопоставимых объектов (поправка на
уторгование).
Для расчета корректировок использовался метод корреляционно-
регрессионного анализа, как наиболее эффективный.
Корреляционно-регрессионный анализ
Из числа сопоставимых объектов недвижимости было отобрано 6 аналогов
(n=6) и 3 фактора(k=3), отличительных от оцениваемого объекта.
В соответствии со шкалой, приведенной в таблице 15, объектам-аналогам
присваиваются ранги согласно их местоположению (расстоянию от МКАД) и
благоустройству (наличию ж/д тупика и природного газа).
Таблица 15
Ранжирование значений факторов
Ранг
Удаленность от
федеральных трасс
Ж/д тупик
Наличие
собственной
подстанции
5
1-5
4
5-10
есть
3
10-15
нет (в 3,5 км)
есть
2
15-20
нет (в 12 км)
возможно
1
20 и более
нет
нет
Данные об отобранных для сравнения объектах и результаты ранжирования
представлены в Приложении 22.
Для решения поставленной задачи выведено уравнение регрессии:
69
y=a
0
+a
1
x
1
+ a
2
x
2+
a
3
x
3
Решая систему четырех линейных уравнений с помощью определителей по
методу Крамера, получили следующие значения параметров модели:
63,435
92,344
54,1028
75,1067
3
2
1
0
a
a
a
a
В результате математическая модель стоимости 1м
2
производственного
комплекса имеет вид:
y= -1067,75+1028,54*x
1
+ 344,92*x
2
+ 435,63*x
3
Рыночная стоимость производственного комплекса равна 3588,06,44 руб./м
2
Для проверки математической модели выполнен статистический анализ
результатов.
Дисперсия результата
52,89206
2
yx
S
,
Среднее квадратическое отклонение
S
yx
=298,67
Дисперсия параметров модели
Sa
1
2
=1911,57
Sa
2
2
=1878,03
Sa
3
2
=4281,91
Оценка значимости параметров модели
t
1
=22,38
t
2
=6,81
t
3
=5,89
Следовательно, коэффициенты а
1
, а
2
, а
3
являются статистически значимыми в
данной выборке.
Коэффициент определённости
78,0
2
R
70
Таким образом, 78% дисперсии цен объясняются построенной
математической моделью.
Коэффициент Фишера
55,949,10
крR
FF
Следовательно, подтверждается гипотеза соответствия заложенных в
уравнение регрессии связей реально существующим.
Коэффициенты эластичности
Из расчета следует, что
Э
х1
=1,01
Э
х2
=0,32
Э
х3
=0,24
Это значит, что при изменении расстояния от Федеральной трассы на 1%
стоимость 1м
2
в среднем измениться на 1,01%;
при изменении характеристики наличия ж/д тупика стоимость 1м
2
в среднем
измениться на 0,32%;
при изменении характеристики наличия природного газа стоимость 1м
2
в
среднем измениться на 0,24%.
Итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости, рассчитанная
методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода на дату
проведения оценки составляет 68 884 191.88 рублей.
Доходный подход к оценке недвижимости
В рамках данной оценки был выбран метод прямой капитализации .
Потенциальный валовой доход
Для определения потенциального валового дохода необходимо
установить реальную рыночную арендную ставку на аналогичные объекты. С
этой целью был проанализирован рынок аренды производственных зданий и
складских помещений г. Ногинск. Для оцениваемого объекта недвижимости
результаты следующие:
для производственных помещений C
ар
=150 руб./мес.
для складских помещений C
ар
=180 руб./мес.
71
для офисных помещений Сар = 150 руб./мес
для торговых помещений Сар = 160 руб/мес
Действительный валовой доход
По данным Комитета по управлению имуществом Октябрьского района г.
Ногинск текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена
арендаторов нетипична для здания подобного назначения - простой здания
составит около 4 % (К
ндз
).
Невозможность полного сбора арендной платы на рынке аренды здания
достаточно редки, однако эксперты рекомендуют закладывать минимальный
риск недополучения арендной платы при сборе в размере 2% (К
нупл
).
Чистый операционный доход
Для рассматриваемого объекта недвижимости ОР
пос
= 8% от ПВД ,ОР
пер
=12% от ДВД. Данные предоставлены отделом бухгалтерии ООО
«Интерстайл».
Резерв на замещение включает капитальный ремонт, который производится
один раз в 15 лет для зданий данной конструктивной системы (для 2-й
группы капитальности). Интересующая нас величина есть ежегодные
отчисления для накопления суммы, достаточной для проведения такого
ремонта.
Расчет этой суммы производится, исходя из следующих предпосылок:
затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от стоимости
замещения;
капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-
предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений»
(Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279),
производится один раз в 15 лет;
накопление происходит по ставке 7,68% ставка эффективной доходности
государственных рублевых облигаций РФ которая по состоянию на 01 апреля
2015 г.
72
Ставка капитализации
Ставка капитализации рассчитывалась с учетом возмещения капитала.
Норма дохода на капитал рассчитывалась кумулятивным методом
построения. В качестве безрисковой принята ставка эффективной
доходности государственных рублевых облигаций РФ которая по
состоянию на 01 апреля 2015 г. составляет 7,68%. Расчет премии за риск
вложения в недвижимость приведен в Приложении 24. Премия за низкую
ликвидность по произведенным расчетам составила 5,5%. Решено с
учетом специфики оцениваемого объекта принять в качестве величины
премии за финансовое управление - 4% .
Расчет нормы возврата проведен методом Хоскольда по формуле. Возраст
оцениваемого объекта 40 года. Нормативный срок жизни объекта 125 лет.
Срок оставшейся экономической жизни объекта 85 год. Норма возврата
капитала r
1
=0,00015 ежегодно. Принимаем в расчетах, что оцениваемый
объект к концу срока экономической жизни потеряет в стоимости 80%, т.е.
∆=0,8. Рассчитанная норма возврата капитала составляет соответственно
0,003% ежегодно.
Расчет ставки капитализации представлен в таблице 16.
Таблица 16
Расчет ставки капитализации
Показатель
Значение
Безрисковая ставка
7,68%
Премия за риск вложения в недвижимость
1,89%
Премия за низкую ликвидность
5,5%
Премия за инвестиционный менеджмент
4%
Норма возврата
0,01%
Ставка капитализации
17%
Таким образом, ставка капитализации составляет 19,07%.
Итоговый расчет стоимости зданий и сооружений представлен в
Приложении 25.
Итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости, рассчитанная
методом капитализации в рамках доходного подхода на дату проведения
оценки составляет 70 998 985.4 рублей.
73
Согласование результатов рыночной стоимости объектов недвижимости
В результате проведения оценки тремя подходами получены данные,
приведенные в нижеследующей таблице 17.
Таблица 17
Данные по трем подходам оценки, руб.
Подход
значение
Затратный
67 689 422,22
Сравнительный
68 884 191.88
Доходный
70 998 985.4
Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа
Иерархий (МАИ).
Результаты расчета весовых коэффициентов для определения рыночной
стоимости объекта оценки приведены в Приложении 26. Итоговое значение в
таблице 2.8.
Таблица 18
Расчет итоговой величины рыночной стоимости объектов
недвижимости
подходы оценки
стоимость
весовой
коэффициент
скорректированна
я стоимость
затратный подход
67 689 422,22
0,44
16028880
сравнительный подход
68 884 191.88
0,29
17171627
доходный подход
70 998 985.4
0,27
27093119
Итоговая величина рыночной
стоимости:
60 293 627
Оценка рыночной стоимости машин, оборудования и прочего
инвентаря затратным подходом
Расчет стоимости машин и оборудования, находящихся на балансе
предприятия, с истекшим нормативным сроком эксплуатации и остаточной
нулевой стоимостью, не производился.
В качестве базовой восстановительной стоимости принималась
первоначальная балансовая стоимость машин и оборудования. Базовой
датой был принят год ввода объекта;
Индекс изменения цен определялся в соответствии с данными
Госкомстата РФ и индексов сборника КО-ИНВЕСТ на технологическое