44
наиболе
е дорогостоящи
х проект
ов
Изменени
я ц
ен, спро
са,
уровн
я прибы
ли
Боле
е тщательно
е прогнозирован
ие. Хеджировани
е
и други
е способ
ы смягчени
я последстви
й рис
ка
Рис
к неправильн
о выбран-
ног
о проек
та
Тщательна
я проверк
а все
х аргументо
в «за» и
«прот
ив»
. Использовани
е компьютерног
о
моделировани
я дл
я боле
е точног
о просчет
а
варианто
в в случа
е особо
й сложност
и проект
ов
Непредвиденны
е полити-
чески
е событ
ия, имеющи
е
тяжелы
е последстви
я дл
я
данног
о бизне
са
Эт
о н
е всегд
а можн
о предвидет
ь и невозможн
о
застрахова
ть. Н
о эт
о необходим
о учитыват
ь ка
к
форсмажорно
е обстоятельст
во, т
о ест
ь имет
ь
какие1
0 жизненны
е и психологически
е схе
мы
Непредвиденны
е экономи-
чески
е потрясени
я и сти-
хийны
е бедств
ия, эколо-
гически
е катастро
фы
Эт
о должн
о быт
ь учтен
о ка
к форсмажорно
е
обстоятельст
во
Национальны
е и межна-
циональны
е волнен
ия
Эт
о можн
о учест
ь и предвиде
ть. Избежат
ь тяжелы
х
последстви
й можн
о с помощь
ю правильно
й работ
ы
п
о связя
м с общественность
ю с учето
м
национальнопсихологически
х услови
й в данно
й
местнос
ти
Непредвиденны
е прави-
тельственны
е постановлени
я
(о
б изменения
х в закон
ах,
цен
ах, налога
х и т. д.)
В Росси
и эт
о имее
т особенн
о важно
е значен
ие.
Поэтом
у необходим
о тщательн
о изучат
ь
подзаконны
е акт
ы п
о основны
м закон
ам, а такж
е
внимательн
о следит
ь з
а ситуаци
ей. Абсолютн
о
непредвиденны
х постановлени
й н
е быва
ет. Он
и
готовятс
я заране
е посл
е обработк
и общественног
о
мнен
ия
45
Рис
к уничтожени
я имущест
ва,
стоимост
ь которог
о невелик
а
п
о сравнени
ю с финансовым
и
параметрам
и все
й фир
мы
Самостраховани
е с помощь
ю внутренни
х м
ер
Рис
к уничтожени
я большог
о
количеств
а однотипног
о
имущест
ва
Самострахован
ие
Таблиц
а 4
Различны
е вид
ы рис
ка, которы
е целесообразн
о страховат
ь с
помощь
ю страховы
х компан
ий
Ви
д рис
ка
Спосо
б уменьшени
я негативны
х
последств
ий
1
2
Пожа
р и други
е стихийны
е бедств
ия
Страховани
е сум
м вероятны
х
убытк
ов
Автомобильны
е авар
ии
Страховани
е автомоби
ля
Рис
к уничтожени
я ил
и порч
и груз
а пр
и
транспортиров
ке
Страховани
е стоимост
и груз
а
(морск
ая, авиационна
я и друго
е
вид
ы транспортно
й страхов
ки)
Рис
к о
т небрежност
и работнико
в фир
мы
Страховани
е стоимост
и возможны
х
убытко
в о
т небрежност
и работник
ов
Рис
к о
т вероятно
й нечестност
и служащ
их,
чт
о може
т нанест
и материальны
й и
моральны
й ущер
б фир
ме
Приобретени
е в страхово
й компани
и
бондо
в «честнос
ти»
Рис
к невыполнени
я обязательст
в одни
м и
з
работнико
в ил
и группо
й работник
ов, о
т
чег
о зависи
т выполнени
е всег
о проек
та
Приобретени
е бондо
в «гарант
ии»
Рис
к приостановк
и делово
й активност
и
фирм
ы (разны
е причи
ны)
Страховани
е сумм
ы возможны
х
потер
ь з
а вес
ь перио
д остановк
и
бизне
са
46
Рис
к о
т возможно
й смерт
и ил
и
заболевани
я руководите
ля, ведущег
о
работник
а фир
мы, о
т интеллектуально
й
ил
и друго
й квалифицированно
й дея-
тельност
и которы
х зависи
т успе
х фир
мы
Страховани
е н
а сумм
у возможны
х
убытк
ов. Эт
о особенн
о важн
о в
наиболе
е ответственны
й пери
од
Рис
к в связ
и с возможны
м заболевани
ем,
смерть
ю ил
и несчастны
м случае
м с
работник
ом
Страховани
е в страховы
х компани
ях
Пр
и выбор
е конкретног
о средств
а разрешени
я риск
а предприяти
е должн
о
исходит
ь и
з следующи
х принцип
ов:
нельз
я рисковат
ь боль
ше, че
м эт
о може
т позволит
ь собственны
й
капит
ал;
нельз
я рисковат
ь многи
м рад
и мало
го;
следуе
т предугадыват
ь последстви
я рис
ка.
Применени
е н
а практик
е эти
х принципо
в означа
ет, чт
о всегд
а необходим
о
рассчитат
ь максимальн
о возможны
й убыто
к п
о данном
у вид
у рис
ка, пото
м
сопоставит
ь ег
о с объемо
м капитал
а предприят
ия, подвергаемог
о данном
у
рис
ку, и зате
м сопоставит
ь вес
ь возможны
й убыто
к с общи
м объемо
м
собственны
х финансовы
х ресурс
ов. И тольк
о сдела
в последни
й ш
аг,
возмож
но, определи
ть, н
е приведе
т л
и данны
й рис
к к банкротств
у
предприят
ия. Вопро
с о выбор
е оптимально
й полити
ки, направленно
й н
а
снижени
е рис
ка, решаетс
я в рамка
х микроэкономическо
й теор
ии.
Соответствующи
й результа
т глас
ит: оптимальна
я политик
а управлени
я
риско
м должн
а быт
ь так
ой, чтоб
ы предельны
е затрат
ы н
а реализаци
ю это
й
политик
и соответствовал
и предельно
й полезнос
ти, доставляемо
й е
е
применени
ем. Одна
ко, ввид
у значительны
х информационны
х требовани
й
это
т принци
п трудн
о реализуе
м н
а практи
ке. Фактическ
и применяютс
я боле
е
просты
е критер
ии, наприм
ер, критери
й минимум
а затра
т н
а мероприяти
я п
о
снижени
ю риск
а д
о приемлемог
о уров
ня. В конкретны
х случая
х выбо
р
средст
в снижени
я риск
а зависи
т о
т возможносте
й ег
о предсказан
ия. Т
ак,
известн
ые, част
о встречающиес
я риск
и могу
т быт
ь снижен
ы с помощь
ю
47
специальн
о разрабатываемы
х превентивны
х м
ер. Предвидим
ые, н
о плох
о
контролируемы
е риск
и могу
т быт
ь снижен
ы з
а сче
т диверсификаци
и
производств
а и использовани
я резервно
й систем
ы поставк
и ресурс
ов.
Кажды
й и
з перечисленны
х инструменто
в снижени
я риск
а имее
т ка
к
определенны
е преимущест
ва, та
к и недостат
ки. П
о этом
у обычн
о использую
т
определенны
е комбинаци
и эти
х инструменто
в «подавлен
ия» риск
ов. В
качеств
е ориентир
а пр
и выбор
е средст
в снижени
я риск
а использую
т
специальны
е схе
мы, подобные
нижеприведенно
й (Таблиц
а 5).
Таблиц
а 5
Схем
а для
выбор
а средст
в снижени
я рис
ка
Возможны
е потер
и
прибы
ли, ресурс
ов
Вероятност
ь возникновени
я кризисно
й ситуац
ии
высок
ая
средн
яя
низк
ая
1. Сравним
ы с сум-
мо
й активо
в
проек
та
отвергнут
ь
прое
кт
отвергнут
ь
прое
кт
анали
з путе
й снижени
я рис
ка
2. Н
е превышае
т
сумм
ы расчетно
й
выруч
ки
превентивны
е
ме
ры
страховани
е
рис
ка
страховани
е рис
ка
3.Н
е превышае
т
сумм
ы расчетн
ой
прибы
ли
превентивны
е
ме
ры
применени
е политик
и резервирован
ия,
самострахован
ия
Завершающи
м этапо
м в анализ
е средст
в снижени
я риск
а являетс
я
формулировк
а общег
о план
а управлени
я риско
м проек
та. Это
т пла
н долже
н
включа
ть:
результат
ы идентификаци
и все
х областе
й риск
а проек
та, перечен
ь
основны
х идентификаторо
в риск
а в каждо
й облас
ти;
результат
ы
рейтингово
й оценк
и индикаторо
в рис
ка, отражающи
х и
х значимост
ь дл
я
48
достижени
я целе
й проек
та;
результат
ы статистическог
о анализ
а рис
ка,
анализ
а чувствительност
и и глобальног
о анализ
а риск
а приняти
я проек
та;
рекомендуемы
е стратеги
и снижени
я риск
а в каждо
й сфер
е деятельнос
ти,
связанно
й с реализацие
й проек
та; перечен
ь процед
ур, обеспечивающи
х
мониторин
г риско
в предпринимательског
о проек
та.
ГЛАВ
А 2 Процес
с управлени
я рискам
и н
а предприят
ии
2.1. Кратка
я характеристик
а предприят
ия
Объекто
м моег
о исследовани
я в данно
й дипломно
й работ
е являетс
я
одн
о и
з агентст
в недвижимост
и город
а Киров
а Обществ
о с ограниченно
й
ответственность
ю «Экспертнедвижимос
ть»
, предоставляюще
е населени
ю
город
а Киров
а вес
ь комплек
с риэлторски
х усл
уг.
Специфик
а ОО
О «Экспертнедвижимос
ть»
, ка
к объект
а исследован
ия,
состои
т в т
ом, чт
о фирм
а работае
т в отрасл
и недвижимос
ти. С проявление
м
49
глобальног
о финансовоэкономическог
о кризис
а многи
е риэлторски
е
агентств
а прост
о исчезл
и изз
а снижени
я покупательско
й способност
и н
а
дороги
е това
ры, к которы
м относитс
я недвижимост
ь ипоте
ку. Упа
л спро
с н
а
недвижимос
ть, большинств
о риэлторо
в стал
и н
е нужн
ы в то
м объе
ме, в
которо
м он
и присутствовал
и н
а рынк
е д
о кризи
са. В данны
й момен
т н
а
рынк
е недвижимост
и наблюдаетс
я реальны
й рос
т сдел
ок, хот
ь и в очен
ь
мало
м количест
ве, н
о динамик
а остаетс
я положительн
ой. Н
о риск
и
сопровождающи
е компан
ии, особенн
о молоды
е н
а рынк
е риэлторски
х усл
уг,
никуд
а н
е дели
сь: риск
и пр
и выход
е н
а рыно
к и закреплени
и своег
о
положени
я н
а н
ем, риск
и нарастающе
й конкурентно
й сред
ы отрас
ли, риск
и
пр
и совершени
и сдело
к с недвижимы
м имущество
м вплот
ь д
о риск
а
банкротст
ва.
Риэлторски
е услу
ги, представляю
т собо
й целы
й комплек
с
разнообразны
х видо
в деятельнос
ти, направленн
ый, воперв
ых, н
а
обеспечени
е эффективност
и функционировани
я рынк
а недвижимос
ти, и,
вовтор
ых, дл
я решени
я одно
й и
з важнейши
х потребносте
й населени
я –
потребност
и в улучшени
и жилищны
х услов
ий.
Риэлторским
и услугам
и такж
е охвачен
ы различны
е сфер
ы и отрасл
и
экономи
ки, прям
о ил
и косвенн
о связанны
е с недвижимост
ью. Сюд
а можн
о
отнест
и строительст
во, коммунальнобытово
е и жилищно
е хозяйст
во,
банковско
е дел
о и сфер
у денежног
о обращен
ия, инвестиционну
ю
деятельнос
ть, систем
у кредитовани
я и страхован
ия.
ОО
О «Экспертнедвижимос
ть» функционируе
т н
а рынк
е риэлторски
х
услу
г сравнительн
о недавн
о с 2
1 декабр
я 200
9 го
да. Н
а протяжени
и всег
о
времен
и функционировани
я Обществ
о пытаетс
я занят
ь уверенну
ю позици
ю
н
а местно
м рын
ке, приобрест
и положительну
ю репутаци
ю в глаза
х
потребителе
й и сформироват
ь широку
ю баз
у приверженны
х клиент
ов.
Основным
и отличительным
и особенностям
и предоставляемы
х Общество
м
услу
г населени
ю являетс
я предоставлени
я полног
о комплекс
а услу
г пр
и
50
оформлени
и пра
в н
а зем
лю, бесплатны
е консультаци
и и юридическа
я
помощ
ь п
о вопроса
м недвижимос
ти.
Организационноправова
я форм
а ОО
О «Экспертнедвижимос
ть» —
обществ
о с ограниченно
й ответственност
ью. Обществ
о може
т о
т своег
о
имени
заключае
т договор
а и соглашен
ия. Полно
е фирменно
е наименовани
е
предприят
ия: Обществ
о с ограниченно
й ответственность
ю
«Экспертнедвижимос
ть»
. Сокращенно
е наименован
ие: ОО
О
«Экспертнедвижимос
ть»
. Юридически
й и почтовы
й адр
ес: Росс
ия, 6100
03,
г. Кир
ов, ул. Лени
на, д. 85, 4 эт
аж; w
ww.ekspe
rt.ki
rv.ru.
Правово
й стату
с ОО
О «Экспертнедвижимос
ть» — юридическо
е ли
цо,
действуе
т н
а основани
и устав
а и законодательств
а Российско
й Федераци
и и
имее
т бессрочны
й характе
р свое
й деятельнос
ти. Обществ
о имее
т в
собственност
и обособленно
е имущест
во, учитываемо
е н
а ег
о
самостоятельно
м балан
се, може
т о
т своег
о имен
и приобретат
ь и
осуществлят
ь имущественны
е и неимущественны
е пра
ва, исполнят
ь
обязанност
и в соответстви
и с законодательств
ом.[20]
Основным
и и приоритетным
и видам
и деятельност
и Обществ
а
являют
ся:
оформлени
е земельны
х участк
ов: в собственнос
ть; в арен
ду; по
д
объект
ы строительст
ва;
вс
е операци
и с недвижимост
ью: продаж
а и покупк
а кварт
ир,
дом
ов, д
ач, гараж
ей, участк
ов, коммерческо
й недвижимос
ти;
сделк
и куплипродаж
и с участие
м материнског
о капита
ла,
сертификато
в н
а приобретени
е жил
ья; ипотек
а
(ОО
О «Экспертнедвижимос
ть» аккредитован
о в Кировско
й регионально
й
ипотечно
й корпорац
ии);
оказани
е услу
г населени
ю (рекламн
ые, справочн
ые,
консультативн
ые, информационн
ые)
; бесплатны
е юридически
е консультаци
и
п
о вопроса
м недвижимос
ти.
51
сбо
р исходноразрешительно
й документаци
и дл
я новог
о
строительст
ва.
Данно
е агентств
о недвижимост
и в свое
й деятельност
и опираетс
я н
а
следующи
е критер
ии, которы
е определяю
т деятельност
ь
ОО
О «Экспертнедвижимос
ть» в цело
м и о
т соблюдени
я которы
х зависи
т
успе
х деятельност
и компан
ии:
профессионали
зм. Оди
н и
з девизо
в компани
и — «Пра
в т
от, чь
и
прав
а защище
ны»
, поэтом
у особо
е внимани
е уделяетс
я тщательном
у
подбор
у сотруднико
в и и
х постоянном
у профессиональном
у рос
ту;
честност
ь — являетс
я общи
м и неоспоримы
м элементо
м
ценност
ей, н
а которо
м основан
а деятельност
ь всег
о Общест
ва; вс
я
деятельност
ь агентств
а соответствуе
т высоки
м требования
м делово
й эти
ки;
ответственност
ь — н
а все
х этапа
х осуществлени
я проек
та.
оперативнос
ть. Ещ
е оди
н деви
з компан
ии: «Качественн
о и в
кратчайши
е сро
ки!»
, поэтом
у клиента
м ОО
О «Экспертнедвижимос
ть»
гарантируетс
я срочност
ь решени
я сложны
х жилищны
х пробл
ем.
ОО
О «Экспертнедвижимос
ть» имее
т стату
с мало
й фирм
ы с
численность
ю д
о 1
5 челов
ек. Высши
м органо
м управлени
я
ОО
О «Экспертнедвижимос
ть» и ег
о учредител
ем, а такж
е единоличны
м
исполнительны
м органо
м являетс
я директ
ор. В ег
о подчинени
и находятс
я
дв
а риэлто
ра. Директо
р такж
е выполняе
т функци
и юрист
а и бухгалте
ра,
делегируе
т сво
и полномочи
я риэлтор
ам, которы
е в сво
ю очеред
ь напряму
ю
взаимодействую
т межд
у соб
ой.
В компани
и применяетс
я упрощенна
я систем
а налогообложен
ия, учет
а
и отчетнос
ти, котора
я предусматривае
т уплат
у единог
о нало
га, исчисляемог
о
п
о результата
м хозяйственно
й деятельност
и организаци
й з
а отчетны
й перио
д
(кварт
ал)
. Объекто
м обложени
я являютс
я «доход
ы мину
с расхо
ды»
,
полученны
е з
а отчетны
й пери
од. П
о итога
м хозяйственно
й деятельност
и з
а
отчетны
й перио
д организаци
я представляе
т в налоговы
й орга
н д
о 20г
о числ
а
меся
ца, следующег
о з
а отчетны
м период
ом, расче
т подлежащег
о уплат
е
52
единог
о нало
га. С ОО
О «Экспертнедвижимос
ть» отчисляе
т 15% с доход
ов, а
такж
е отчисляе
т з
а свои
х работнико
в НД
ФЛ, платеж
и в Пенсионны
й фон
д и
в Фон
д социальног
о страхован
ия.
Рынкам
и сбыт
а усл
уг, которы
е предоставляе
т населени
ю
ОО
О «Экспертнедвижимос
ть» являют
ся: г. Киро
в и Кировска
я облас
ть.
Потребителям
и услу
г агентств
а недвижимост
и выступаю
т ка
к
физически
е лиц
а (гражда
не)
, та
к и юридически
е ли
ца. Главным
и вс
е ж
е
являютс
я физически
е ли
ца, н
а которы
х приходитс
я боле
е 80% оказываемы
х
усл
уг.
Конкурентам
и ОО
О «Экспертнедвижимос
ть» являютс
я окол
о двухсо
т
шестидесят
и риэлторски
х компани
й город
а в и
х числ
е таки
е фирм
ы к
ак:
Авеальнедвижимост
ь (О
ОО)
, Авен
ю (О
ОО)
, Ага
т (О
ОО)
, Аген
т 00
2 (О
ОО)
,
Агентств
о аренд
ы жиль
я (ИП)
, Агентств
о Риэлто
р (О
ОО)
,
Административножилищна
я сервисна
я компани
я (О
ОО)
, А
Н Алис
а (ИП)
,
Бизне
с и прав
о (О
ОО)
, Бюр
о недвижимост
и (ИП)
, Валькири
я (О
ОО)
, Ва
ш
Адре
с (О
ОО)
, Вяткагаран
т (О
ОО)
, ВяткариМаксА
А (О
ОО)
, ДелФи
н (О
ОО)
,
Жилсерви
с (О
ОО)
, Землеустроительно
е бюр
о (О
ОО)
, ИнкомНедвижимост
ь
(О
ОО)
, Калит
а (О
ОО)
, Квадратны
е метр
ы (ИП)
, Кировсоцгаранти
я (О
ОО)
,
Корпораци
я недвижимост
и (О
ОО)
, Маклер
К (О
ОО)
, Мегаполи
с (О
ОО)
,
Прав
о и недвижимост
ь (О
ОО)
, Проспек
т (О
ОО)
, Регистрационно
е
бюр
о (О
ОО)
, Руснедвижимост
ь (О
ОО)
, Сою
з (О
ОО)
, Союзнедвижимост
ь
(О
ОО)
, Стату
с (ИП)
, Сфер
а (О
ОО)
, Тере
м (О
ОО)
, Тройк
а (ОО
О П
ТФ)
,
Эверес
т (О
ОО) и друг
ие.
Несмотр
я н
а то, чт
о Обществ
о основан
о 2
1 декабр
я 200
9 год
а и
функционируе
т н
а рынк
е риэлторски
х услу
г мене
е полуго
да, он
о успел
о
создат
ь собственну
ю баз
у объекто
в недвижимос
ти, баз
у клиенто
в и
продолжае
т раст
и и развивать
ся.
ОО
О «Экспертнедвижимос
ть» функционируе
т н
а рынк
е риэлторски
х услу
г
мене
е полуго
да. Эт
о молода
я фир
ма, котора
я н
а протяжени
и всег
о времен
и
функционировани
я пыталас
ь решит
ь следующи
е зада
чи:
53
создат
ь собственну
ю баз
у объекто
в недвижимос
ти;
сформироват
ь широку
ю баз
у приверженны
х клиент
ов;
приобрест
и положительну
ю репутаци
ю в глаза
х потребителе
й и
заслужит
ь себ
е «добро
е и
мя»;
приобрест
и финансову
ю устойчивост
ь (стабилизаци
я прибы
ли);
занят
ь уверенну
ю позици
ю н
а местно
м рын
ке.
Основным
и отличительным
и особенностям
и предоставляемы
х Общество
м
услу
г населени
ю являетс
я предоставлени
я полног
о комплекс
а услу
г пр
и
оформлени
и пра
в н
а зем
лю, а такж
е бесплатны
е консультаци
и и
юридическа
я помощ
ь п
о вопроса
м недвижимос
ти, низки
е процент
ы п
о
комиссионн
ым.
Рыно
к недвижимос
ти, н
а которо
м работае
т ОО
О «Экспертнедвижимос
ть»
,
имее
т сво
ю специфи
ку. Вообщ
е рыно
к недвижимост
и представляе
т собо
й
взаимосвязанну
ю систем
у рыночны
х механизм
ов, обеспечивающи
х создан
ие,
переда
чу, эксплуатаци
ю и финансировани
е объекто
в недвижимос
ти.[21]
Рыно
к недвижимост
и — эт
о рыно
к несовершенно
й конкуренц
ии, чт
о
обусловлен
о ег
о существенным
и особенностя
ми: уникальность
ю
(специфик
ой) каждог
о объек
та, условиям
и финансирован
ия, сложным
и
юридическим
и права
ми, низко
й ликвидност
ью. Н
о именн
о специфик
а
каждог
о объект
а недвижимост
и являетс
я главны
м фактор
ом, определяющи
м
особенност
и рынк
а недвижимос
ти.
Объек
т недвижимост
и обладае
т таким
и характерным
и признака
ми, ка
к
стационарнос
ть, уникальнос
ть, долговечнос
ть, длительност
ь создан
ия,
ограниченност
ь и невоспроизводимост
ь зем
ли. Эт
и признак
и обуславливаю
т
особенност
и рын
ка, в частност
и так
ие, ка
к индивидуальност
ь
ценообразован
ия, ограниченност
ь числ
а продавцо
в и покупател
ей,
локальност
ь рынко
в и вытекающа
я и
з не
е высока
я зависимост
ь процесс
ов,
происходящи
х н
а рынк
е недвижимос
ти, о
т состояни
я регионально
й
экономик
и и законодательнонормативно
й баз
ы и т.д.