54
Глава 2. Современное состояние преступности на рынке жилья
2.1 Преступность в сфере недвижимости: признаки, причины и условия
Преступность в сфере недвижимости не только обладает признаками,
свойственными общей преступности в целом, но и имеет свои отличительные
характеристики.
Так, Р.Н. Шумов выделяет следующие признаки преступности на рынке
жилья в Российской Федерации:
- изменчивость приемов и способов преступных деяний;
- уникальность способов совершения преступлений (не свойственных
большинству зарубежных стран);
- сложность квалификации преступных деяний;
- большая общественная опасность данной разновидности преступлений
1
.
Специфический признак многих мошеннических действий в современный
период заключается в том, что они осуществляются от имени юридического
лица, в том числе оформление от его имени недействительных и оспоримых
гражданско-правовых сделок, заключаемых собственниками жилья под
воздействием мошеннических действий руководителей таких фирм.
Преступность на рынке жилья является составной частью преступности в
целом, имеющей свойственные им особенности качественной и количественной
характеристик.
Необходимо принимать во внимание, что любая преступность
характеризуется определенным коэффициентом латентности. Среди причин
существования латентной преступности в жилищной сфере исследователями
выделяются следующие обстоятельства:
- сложность квалификации преступлений;
- пробелы законодательства, включая и уголовное;
1
Шумов Р.Н. Охрана рынка жилья от преступных посягательств (криминологический и
уголовно-правовой аспекты): дис. … канд. юрид. наук: 12.00.08 / Р.Н. Шумов. - Москва, 2004.
- С. 58.
55
- недостаточность квалификации отдельных сотрудников
правоохранительных органов;
- особые отношения между потерпевшим с преступником (к примеру,
родственные);
- опасение потерпевшим реализации угроз со стороны преступников;
- противоправное поведение потерпевших до или после совершения
преступного деяния
1
.
К наиболее распространенным видам преступлений на рынке жилья
относится мошенническое завладение квартирами граждан. На сегодняшний
день свыше 80 % от общего количества жилых помещений зарегистрированы в
качестве приватизированных
2
. Законодательное предоставление гражданам
права на свободное распоряжение своим жильем, в том числе его продажу на
рынке недвижимости привело к появлению широчайших возможностей легкого
обогащения для представителей преступного мира.
Одно из способствующих этому обстоятельств заключается в высокой
латентности преступлений, связанных с приватизацией и отчуждением жилья.
Жертвами подобных преступлений чаще всего становятся одинокие граждане,
без родственных и дружеских связей; престарелые люди; лица,
злоупотребляющие алкоголем и наркотиками; граждане, страдающие
психическими заболеваниями.
Преступники, используя помощь коррумпированных связей в ДЭЗах,
паспортно-визовых службах, получают информацию о таких гражданах,
обманным путем завладевают документами на квартиры и реализуют их.
Причем сделки, как правило, оформляются без личного участия
владельцев путем использования их паспортов, поддельных доверенностей и
1
Крылков Д.И. Специфика преступлений в сфере жилищно-коммунального хозяйства и на
рынке жилья / Д.И. Крылков // Вестник Владимирского юридического института. - 2010. - №
4. - С. 86.
2
Гладких В.И. Противодействие преступлениям, совершаемым на рынке недвижимости:
законодательные и правоприменительные проблемы / В.И. Гладких // Общество и
преступность: уголовно-правовые, пенитерциарные и криминологические аспекты: сборник
трудов научной конференции. - Киров: Аверс, 2017. - С. 17.
56
иных документов с указанием подставных лиц.
Подобные сделки совершаются путем обмана или злоупотребления
доверием с участием сотрудников жилищно-коммунальных контор, органов по
учету, распределению и приватизации жилой площади, нотариусов.
Таким образом, одним из основных способов мошенничества является
фиктивная купля-продажа квартир с использованием:
- поддельных, похищенных или утерянных паспортов, свидетельств о
рождении, нотариально заверенных справок о праве собственности на
недвижимость;
- документов, сопровождающих подобные сделки: выписок из домовых
книг, финансово-лицевых счетов, различных справок об отсутствии
задолженностей;
- справок форм ф-№ 11-а из органов технической инвентаризации,
получение которых должно проходить обязательную регистрацию в
специальном журнале учета;
- различных документов согласований (доверенности, разрешения из
органов опеки и попечительства, социальной защиты);
- штампов о выписке и прописке, чаще всего поддельных, поскольку
одним из обязательных условий отчуждения является документальное
оформление выписки прежнего хозяина жилья
1
.
Механизм преступления достаточно прост - мошенники, выдавая себя за
владельцев, берут задаток от покупателя, оформляют сделку, получают
оговоренную сумму и скрываются. Покупатели через некоторое время (иногда
практически сразу) обнаруживают, что квартира принадлежит чужим людям.
Другой способ мошенничества заключается в завладении жильем умерших
граждан.
Преступниками используются несколько вариантов. Первый из них
1
Низаева С.Р. Расследование мошенничества в сфере оборота жилой недвижимости
(проблемы теории и практики): дис. … канд. юрид. наук: 12.00.12 / С.Р. Низаева. - Уфа, 2017.
- С. 47.
57
состоит в оформлении сделки по обмену на свое имя или составлении завещания,
совершаемых мошенниками обманным путем перед смертью собственника
жилья.
Второй способ заключается в том, что уже после смерти одинокого
пожилого человека в его квартире прописываются посторонние лица. Затем
квартира приватизируется и сразу продается. Оспаривание незаконности сделок
в судебном порядке в таких случаях является практически невозможным
1
.
Кроме того, имеют место случаи вымогательства, требования передачи
жилых помещений или права на них с применением насилия или под угрозой
такового.
Кроме того, следует отметить наличие хищений денежных средств,
которые выдаются гражданам как безвозмездные субсидии, жилищные
сертификаты за утраченное имущество и жилье. Подобные хищения чаще всего
осуществляются с помощью обманы либо злоупотребления доверием.
Данный способ преступлений обладает следующими признаками:
- оформление подложных договоров купли-продажи квартир, в том
числе заведомо невыгодных для граждан, получающих жилищные сертификаты
(субсидии);
- предоставление гражданами, нуждающимися в улучшении
жилищных условий, в управления муниципального жилья фиктивных
документов о реальных условиях проживания, доходах и т. п.;
- постановка на учет и предоставление поддельных документов о
наличии у членов семьи различных заболеваний, дающих право на получение
отдельной жилплощади или субсидий на приобретение жилья, изменение спи-
сков лиц-очередников;
- предоставление в административные органы по переселению
граждан фиктивных документов о стаже работы и проживании в районах
1
Низаева С.Р. Расследование мошенничества в сфере оборота жилой недвижимости
(проблемы теории и практики): дис. … канд. юрид. наук: 12.00.12 / С.Р. Низаева. - Уфа, 2017.
- С. 49.
58
Крайнего Севера
1
.
Кроме того, существует судебная практика уголовным делам, в которых
организованными преступными группами находились продаваемые квартиры в
больших городах в средней полосе страны и оформлялись фиктивные договоры
купли-продажи по многократно завышенной стоимости. На основании таких
договоров коррумпированными чиновниками в районах Крайнего Севера за
соответствующее вознаграждение перечислялись на счета мнимых продавцов
крупные денежные суммы. Эти деньги обналичивались посредниками, а затем
приобреталось жилье по уже гораздо более низкой стоимости в сельской
местности
2
.
Большинство опубликованных криминологических исследований
преступности и отдельных ее видов начинаются с анализа такого признака, как
уровень преступности. Данный признак определяется на основании общего
количества совершенных преступлений, а также числа совершивших их лиц, на
определенной территории и в определенный период, а его содержание позволяет
дать характеристику распространенности преступности. При этом важно
учитывать, что количество преступлений не совпадает с количеством
совершивших их лиц, поскольку одно преступление может совершаться группой
лиц, а также одно лицо может совершить несколько преступлений.
П.Н. Кобец провел исследование основных закономерностей и
криминологических показателей преступлений, совершаемых на современном
российском рынке недвижимости. В качестве основных источников получения
информации об исследуемом виде преступности автором используются сведения
официальной статистики Главного информационно-аналитического центра
Министерства внутренних дел России (далее - ГИАЦ МВД РФ) и сведения,
полученные на основе результатов изучения уголовных дел и проведения
1
Швец В.В. Преступность в сфере недвижимости как вид организованной преступности / В.В.
Швец // Вестник Академии Следственного комитета Российской Федерации. - 2016. - № 2 (8).
- С. 82.
2
Крылков Д.И. Специфика преступлений в сфере жилищно-коммунального хозяйства и на
рынке жилья / Д.И. Крылков // Вестник Владимирского юридического института. - 2010. - №
4. - С. 87.
59
экспертных опросов. Как правило, отмеченные источники получения
информации дополняют друг друга. Кроме того, последние два способа сбора
информации не только дополняют статистический метод, но и позволяют прове-
рить его результаты
1
.
В статических отчетах не всегда может содержаться достоверная
информация, поэтому данный метод по своей сути является менее
показательным, чем другие методы. Это можно объяснить, в первую очередь,
тем, что в статистике не содержатся сведения о латентных преступлениях. В
связи с этим разработка и реализация эффективных мероприятий по
противодействию рассматриваемому виду преступлений является сложным, а
возможно – и вообще невозможным.
Каждый из указанных методов характеризуется своими
исследовательскими возможностями, что обосновывает их одновременное
использование при сборе эмпирической информации.
Анализ статистики способствует выявлению закономерностей
исследуемого вида преступлений, отражаемых большой массе явлений путем
преодоления присущей ее отдельным элементам случайности. Следует отметить,
что в системе учетов ГИАЦ МВД РФ преступные деяния, совершаемые при
осуществлении операций с недвижимым имуществом, начали выделяться лишь
с 2007 года. Более того, более полные сведения в ГИАЦ МВД России содержатся
только о преступлениях экономической направленности, в качестве предмета
которых выступили объекты недвижимости. К таким преступлениям относятся
деяния, которые квалифицированы по одной из статей гл. 21 («Преступления
против собственности») или 22 («Преступления в сфере экономической
деятельности») УК РФ. Наряду с этими преступлениями в структуру
преступности, связанной с рынком недвижимости, входят преступления против
личности, преступления против государственной власти и некоторые иные виды
1
Кобец П.Н. Основные причины и условия, способствующие совершению преступлений на
рынке недвижимости / П.Н. Кобец // Актуальные проблемы современного законодательства:
сборник трудов научной конференции. - М.: МФЮА, 2016. - С. 190.
60
преступных деяний. Относительно таких преступлений статистические данные
ГИАЦ МВД России содержат только фрагментарные сведения
1
.
Вместе с тем основное влияние на рынок недвижимости оказывается
преступлениями в сфере экономики. Иные виды преступных деяний на рынке
недвижимости обладают сопутствующим характером, и их совершение
направлено на облегчение совершения преступлений в сфере экономики либо
сокрытие их последствий. Например, мошенничеству, вымогательству или
преступлениям в сфере экономической деятельности, совершаемым на рынке
недвижимости, как правило, предшествуют такие преступления, как подделка
документов. При сокрытии преступлений экономического характера,
совершаемых на рынке недвижимости, преступниками нередко совершаются
убийства потерпевших или иных лиц. В силу этого анализ статистических
данных о преступлениях экономической направленности, предметом которых
являются объекты недвижимости, может обеспечить получение полного
представления об объеме преступности на рынке недвижимости. Оценка
количественных характеристик любых преступлений требует не только
определение абсолютного количества преступлений и совершивших их лиц, но
и сопоставления имеющихся сведений с показателями численности населения. С
этой целью устанавливается такой показатель, как интенсивность преступности.
В связи с отсутствием необходимой статистической информации об
исследуемых преступлениях за прошлые годы, П.Н. Кобец посчитал возможным
при изучении динамики преступности, связанной с рынком недвижимости, взять
за основу анализ времени совершения преступлений, а также экспертные опросы
сотрудников правоохранительных органов и работников риэлторских
компаний
2
.
Использование таких методов криминологического исследования, как
изучение материалов правоприменительной практики и экспертный опрос,
1
Кобец П.Н. Основные причины и условия, способствующие совершению преступлений на
рынке недвижимости / П.Н. Кобец // Актуальные проблемы современного законодательства:
сборник трудов научной конференции. - М.: МФЮА, 2016. - С. 191.
2
Там же, С. 192.
61
позволили провести выборочное наблюдение за преступностью на рынке
недвижимости. Проведение такого наблюдения было необходимо, поскольку
даже существующие данные официальной статистики о рассматриваемых
преступлениях не могут быть в полной мере достоверными как по причине
латентности, характерной для любого вида преступлений, так и в связи с
недостатками регистрационной политики.
Выборочное наблюдение дает возможность исследовать не всю
рассматриваемую совокупность преступлений, а только часть ее единиц,
выбранных в определенном порядке. Однако, несмотря на это, в
криминалистической теории давно сформировалось мнение, что выборочное
наблюдение более надежно по сравнению с другими способами несплошного
наблюдения обеспечивает проведение пределов точности и введение
соответствующих поправок в получаемые результаты. В качестве результата
проведенного выборочного наблюдения выступает получение надежных и
достоверных данных о рассматриваемом виде преступности
1
.
Преимуществами применения выборочного метода при исследовании
преступности на рынке недвижимости являются, во-первых, значительная
экономия материальных и финансовых ресурсов в процессе осуществления
криминологического наблюдения за рассматриваемым видом преступлений, что
способствует расширению программы обследования и повышению его
оперативности. Во-вторых, высокая достоверность получаемых данных,
поскольку при относительно небольшом объеме выборки возможна организация
эффективного контроля за качеством собираемых данных. К примеру, анализ
материалов расследуемых в разное время уголовных дел, отобранных по
принципу случайного отбора, обеспечивает получение объективных сведений о
развитии практики применения норм уголовного закона к преступлениям,
совершенным на рынке недвижимости. По результатам анализа времени
1
Кобец П.Н. Об общих закономерностях и криминологических показателях преступлений,
совершаемых на рынке недвижимости в современной России / П.Н. Кобец // Право и политика:
история и современность: сборник трудов научной конференции. - Омск: Омская академия
МВД России, 2016. - С. 79.
62
совершения преступлений можно получить информацию о примерной динамике
преступности в рассматриваемой сфере.
Изменения уголовного законодательства не могли оказать существенного
влияния на динамику преступности в сфере недвижимости. Преступления,
образующие структуру данного вида преступности, не были
декриминализированы, и наоборот, криминализованные преступления, не
являются сильно распространенными на рынке недвижимости. В силу этого
динамика преступности на рынке недвижимости развивалась под воздействием
социальных, экономических, правовых и организационных факторов
1
.
Начиная с 1995 г. количество преступлений в сфере недвижимости стало
сокращаться в связи с уменьшением преступлений на рынке жилья, к тому же и
коммерческая недвижимость к тому периоду уже была переделена между
преступными группировками. Снижение преступности на рынке жилья
произошло в связи с принятием государством таких мер, как введение новой
методики постановки граждан на регистрационный учет. Указанная мера
вводилась с целью предотвращения случае бесследного исчезновение пожилых
и одиноких граждан, собственников жилья. Безусловно, новая методика
обладала и негативной стороной. Зачастую чиновниками, уполномоченными
принимать решения, Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713
«Об утверждении правил регистрации и снятия с учета по месту пребывания и
по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных
лиц, ответственных за регистрацию» толковалось произвольно, поэтому многие
граждане, желающие совершить вполне законные сделки, были вынуждены от
этого отказаться
2
.
1995 год, как и последующие годы, характеризуются интенсивным
развитием риэлторской деятельности, которая теперь подлежала
1
Крылков Д.И. Специфика преступлений в сфере жилищно-коммунального хозяйства и на
рынке жилья / Д.И. Крылков // Вестник Владимирского юридического института. - 2010. - №
4. - С. 87.
2
Калашников М.И. Экономическая безопасность и противодействие коррупции: практика
выявления преступлений в сфере недвижимости / М.И. Калашников // Право и управление.
XXI век. - 2013. - № 3 (28). - С. 94.
63
лицензированию, а риэлторские услуги стали доступными большинству
участников рынка недвижимости, что также способствовало сокращению
количества преступлений, совершаемых на рынке недвижимости. Большинство
граждан, желающих совершить какую-либо сделку с недвижимостью, чаще
стали прибегать к услугам риэлторских организаций (вновь образованных или
преодолевших последствия финансового кризиса 1998 года), а не к маклерам, как
они делали это ранее
1
.
После дефолта в августе 1998 г. количество преступлений в сфере
недвижимости и число сделок с объектами недвижимости сократилось.
Потенциальные покупатели, заняв выжидательную позицию, не спешили
приобретать недвижимость, поскольку ожидали ее удешевления. После
преодоления последствий кризиса 1998 г., начиная с 2001 г., на рынке
недвижимости вновь произошел рост количества преступлений,
пропорциональный росту числа сделок с недвижимостью. Начало 2000-х гг.
характеризуется существенным развитием рынка земельных участков и
загородного жилья. Данный рынок также оказался под пристальным вниманием
преступных групп. Таким образом, к преступлениям на рынке жилья добавились
преступления, связанные с земельными участками.
Несмотря на мировой финансовый кризис, начавшийся в 2008 г., во время
которого отмечалось некоторое уменьшение сделок с недвижимостью, темпы
прироста рассматриваемых преступлений в начале второго десятилетия XIX века
возрастали в связи с образовавшимся дефицитом предложений. В условиях роста
цен на все виды объектов недвижимости граждане в буквальном смысле стали
скупать недвижимость и легко становились жертвами мошенников, поскольку
сделки зачастую проводились в спешке и без тщательной проверки их
юридической чистоты. Помимо указанного, рост числа преступлений,
совершаемых на рынке недвижимости, стал происходить за счет увеличения
1
Горелова Е.В. Особенности совершения преступлений в сфере незаконного завладения
недвижимостью и их предупреждения / Е.В. Горелова // Научные исследования высшей
школы: тезисы докладов конференции. - Тюмень: Тюменский институт повышения
квалификации сотрудников МВД России, 2013. - С. 41.