53
третьему лицу для продажи, для чего также передал все документы на
автомобиль, тем самым автомобиль выбыл из владения истца по его воле.
Высказанная истцом позиция возникла не в связи с тем, что автомобиль
незаконно выбыл из его владения, а из-за того, что третье лицо не вернуло
ему часть денег. Просила применить в настоящем деле принцип «эстоппель»
и отказать истцу в защите принадлежащего ему права, удовлетворить
встречный иск, признав ответчика добросовестным приобретателем.
Таким образом, судом установлено, что спорный автомобиль выбыл из
владения собственника Исмаилова Б.Р.о. отнюдь не помимо его воли,
поскольку Исмаилов Б.Р.о. сам передал спорный автомобиль третьему лицу,
полагая, что получит встречное предоставление за добровольно переданный
с его одобрения и согласия автомобиль.
В этой связи представитель ответчика обоснованно заявил о
применении в настоящем деле принципа «эстоппель», состоящего в запрете
противоречивого поведения, в запрете извлекать преимущества из смены
своей позиции. Согласно п.п.3,4 ст.1 Гражданского кодекса Российской
Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и
при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских
правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе
извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного
поведения. В соответствии с п.3 ст.432 Гражданского кодекса Российской
Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное
исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие
договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным,
если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет
противоречить принципу добросовестности. Результатом применения
принципа «эстоппель» является отказ лицу в защите принадлежащего ему
права.
При несогласовании предмета договора, договор может быть признан
незаключенным.
54
Вострецова Л.И. обратилась в суд с иском к ООО «ЦЗ КУЛИНАРИЯ» о
регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с
условным номером 267431 общей площадью 224,2 кв. м, указав в
обоснование иска, что 2 мая 2013 г. приобрела указанное недвижимое
имущество у ответчика по договору купли-продажи, оплатила его в полном
объеме и приняла по акту приема-передачи в день заключения между
сторонами предварительного договора купли-продажи от 7 июня 2012 г., с
тех пор, произведя в нем ремонт, пользуется им по назначению. Согласно
пункту 6.1.2 заключенного между сторонами договора купли-продажи
продавец принял на себя обязательства представить документы и нести
полную ответственность за их достоверность, осуществлять все действия,
необходимые для государственной регистрации перехода права
собственности на помещение в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, а также содействовать покупателю в
оформлении прав на помещение. Однако от исполнения данных обязательств
ООО «ЦЗ КУЛИНАРИЯ» уклоняется. 4 апреля 2016 г. Вострецова Л.И.
направила ответчику телеграмму с просьбой явиться 7 апреля 2016 г. в МФЦ
и произвести государственную регистрацию перехода прав на данное
недвижимое имущество, чего им сделано не было.
ООО «ЦЗ КУЛИНАРИЯ» исковые требования не признало, предъявило
встречный иск к Вострецовой Л.И. о признании незаключенным договора от
2 мая 2013 г. купли-продажи нежилого помещения, сославшись на
несогласованность между сторонами условий о предмете и цене договора.
Решением Симоновского районного суда г. Москвы от 25 мая 2016 г.
исковые требования Вострецовой Л.И. удовлетворены частично.
Дополнительным решением этого же суда от 31 мая 2016 г. в удовлетворении
встречных исковых требований ООО «ЦЗ КУЛИНАРИЯ» отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским
делам Московского городского суда от 22 декабря 2016 г. решение
Симоновского районного суда г. Москвы от 25 мая 2016 г. и дополнительное
55
решение этого же суда от 31 мая 2016 г. отменены, по делу принято новое
решение об отказе в удовлетворении исковых требований Вострецовой Л.И.
и об удовлетворении встречных исковых требований ООО «ЦЗ
КУЛИНАРИЯ».
В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта
61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля
2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике
при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода
права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства
продавца по передаче имущества. Согласно абзацу, второму пункта 1 статьи
556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не
предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать
недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого
имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего
документа о передаче.
Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и
разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет
доказывания по иску о государственной регистрации права собственности
подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки,
предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое
исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от
государственной регистрации перехода права собственности.
Как следует из текста договора купли-продажи нежилого помещения от
2 мая 2013 г., предметом данного договора являлись помещения б, б1, 1 - 5, 9,
9а, 11-14, 14 а и 15 общей площадью 224,2 кв. м, (подвал, помещение II).
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об
отказе в удовлетворении иска Вострецовой Л.И., суд апелляционной
инстанции исходил из того, что на дату подписания договора купли-продажи
56
перечисленные помещения не представляли собой самостоятельного объекта
недвижимости, общая площадь помещений не соответствовала площади,
указанной в договоре (вместо 224,2 кв. м фактическая площадь
перечисленных в договоре комнат составляла 187,4 кв. м), отсутствовал
кадастровый номер отчуждаемого объекта недвижимости, комнаты б и б1 не
принадлежали на праве собственности продавцу, а под указанным в договоре
условным номером значились все помещения, в том числе и ранее проданные
истцу
94
.
Наблюдающаяся в реформировании процессуального права и в
коррективах судебной практики тенденция - стремление к оперативному
устранению ситуаций юридической неопределенности - важный аргумент в
пользу правильности принятого законодателем решения о «легализации»
такого способа защиты гражданских прав, как признание договора
незаключенным
95
.
2.2 Правовые аспекты недействительности и незаключенности договора
аренды
В продолжение выводов в вопросе 2.1 о значении выводов Верховного
Суда Российской Федерации по правоприменению и унификации судебной
практики, в том же 2018 году были выявлены несоответствия в
правоприменении относительно договоров аренды.
В судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда
Российской Федерации поступила кассационная жалоба ПАО «Банк ВТБ» на
определение Арбитражного суда Хабаровского края от 17.04.2017
96
,
постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2017
97
и
94
Определение Верховного Суда РФ от 26.12.2017 № 5-КГ17-208. // URL:
http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1616326
95
Болдырев В.А. Признание договора незаключенным как способ защиты гражданских прав // Законы
России: опыт, анализ, практика. 2018. № 4. - С. 68
96
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 17.04.2017 по делу № А73-822/2013. // URL:
http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/091f5b64-add3-45eb-a5d2-0eed9f2d760f/2eb698d5-0547-4bef-b692-
e30047ce244f/A73-822-2013_20170417_Opredelenie.pdf
97
Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2017 № 06АП-2688/2017 по делу №
А73-822/2013. // URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/091f5b64-add3-45eb-a5d2-0eed9f2d760f/a4bf9a89-4fea-
4c13-bea6-3f9e06208302/A73-822-2013_20170815_Postanovlenie_apelljacionnoj_instancii.pdf
57
постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.10.2017
98
по делу № А73-822/2013. В рамках дела о несостоятельности, возбужденного
в отношении ООО «Аркаим» конкурсный управляющий обратился в
Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании договоров
аренды недействительными. Суды трех инстанций отказали в
удовлетворении заявленных требований на том основании, что ранее,
вступившим в законную силу решением суда договоры аренды были
расторгнуты.
Не согласившись с вынесенными судебными актами банк обратился с
жалобой в Верховный Суд Российской Федерации, который, в своем
определении указал
99
, что расторжение договоров аренды и проверка
законности этих сделок имеют разные правовые последствия, которые
заключается прежде всего в том, что при расторжении договора его
отдельные условия могут сохранять свою силу (пункт 2 статьи 453
Гражданского кодекса Российской Федерации), в то время как
недействительная сделка не влечет юридических последствий, за
исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и
недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского
кодекса Российской Федерации).
После рассмотрения вышеуказанного дела, по другому делу, по иску
ООО «Анкор» к АО «Газинком» о признании договора аренды
недействительным (ничтожным), поводом к обращению в суд стало
приостановление государственной регистрации договора аренды в связи с
содержащейся в едином реестре прав на недвижимое имущество более
ранней записи, свидетельствующей о заключении договора аренды в
отношении другого юридического лица по одному и тому же объекту, судом
98
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.10.2017 № Ф03-4085/2017 по делу №
А73-822/2013. // URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/091f5b64-add3-45eb-a5d2-0eed9f2d760f/7a8846ae-c345-
4c73-9152-9c2d53e413aa/A73-822-2013_20171024_Postanovlenie_kassacionnoj_instancii.pdf
99
Определение Верховного суда от 21.06.2018 по делу № 303-ЭС14-4717 (4). //
URL:http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/091f5b64-add3-45eb-a5d2-0eed9f2d760f/2cf2b56b-5473-4744-a2ff-
2edc30aeb253/A73-822-2013_20180621_Opredelenie.pdf
58
апелляционной инстанции
100
, подтвержденным Постановлением суда
кассационной инстанции по другому делу отменено решение суда первой
инстанции, со ссылкой на статью 168 Гражданского кодекса Российской
Федерации, со ссылкой на вывод, сделанный в Определении Верховного
Суда Российской Федерации от 21.06.2018 № 303-ЭС14-4717. Обратившись с
жалобой в Верховный Суд Российской Федерации, последний указал на
противоречие содержанию приведенных норм права, содержащихся в статье
398, пункте 3 статьи 611 ГК РФ, а также разъяснениях Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 13
Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды»
101
, которые были неправильно истолкованы и применены судами к
случаям заключения арендодателем договоров аренды в отношении одной и
той же вещи в целом с разными лицами
102
.
Таким образом, может быть признан недействительным договор
аренды даже после ее расторжения, поскольку последствия расторжения и
последствия признания недействительным различаются по своей правовой
природе. Этот вывод имеет значение для правоприменительной практики,
поскольку самое понятие «недействительный договор» не всегда трактуется
одинаково судами, на что и указывают вышеназванные дела.
Как указывалось, в главе первой настоящей работы, ничтожная сделка
может быть установлена судом, осуществляя правильную квалификацию
спорных отношений, чтобы не допустить недобросовестности гражданского
100
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 № 09-АП-63019/2017-ГК по
делу № А40-91725/2017. // URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/02311fae-2331-46b3-9689-
32790b51f92c/c3fbfc7c-d729-4837-8bd7-5f7b901e0102/A40-91725-
2017_20180131_Postanovlenie_apelljacionnoj_instancii.pdf
101
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]: справочная правовая система
102
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2018 по делу № 305-ЭС18-12573 //
URL:http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/02311fae-2331-46b3-9689-32790b51f92c/3f64c9ae-0699-4dba-b41a-
8530df6c84cb/A40-91725-2017_20181204_Opredelenie.pdf
59
оборота, подтверждением этому служит одно из арбитражных дел
103
, где суд
самостоятельно установил ничтожность сделки (договора аренда), не
допустив недобросовестности гражданского оборота. ООО «Союз»
обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО
«Старт» о взыскании денежной суммы задолженности по договору аренды
земельного участка. Требования ООО «Союз» удовлетворены.
Из материалов дела: 10.11.2010 ООО «Северная лесоторговая
компания» (продавец) и Черепанов Е.Л. (покупатель) заключили договор
купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, в
соответствии с которым ООО «Северная лесоторговая компания» передало
по акту приема-передачи Черепанову Е.Л. в собственность недвижимое
имущество. Переданные объекты находятся на одной территории, на
земельном участке с кадастровым номером 66:53:0307009:1412, все объекты
относятся к зданию ремонтно-строительного цеха. 14.07.2014 ООО «Союз»
заключило с ООО «Северная лесоторговая компания» договор купли
продажи недвижимости №7 на основании которого стало собственником
земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости,
проданные 10.11.2010 ООО «Северная лесоторговая компания» Черепанову
Е.Л.
01.01.2015 ООО «Союз» в лице директора Попова П.П. и ООО «Старт»
в лице директора Черепанова Е.Л. заключили договор №1 аренды земельного
участка, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель (истец) предоставил
арендатору (ответчику) земельный участок с кадастровым номером
66:53:0307009:1412 Земельный участок передан по акту приема-передачи.
01.01.2015 ООО «Союз» в лице директора Попова П.П. и ООО «Старт» в
лице директора Черепанова Е.Л. заключили договор № 2 аренды имущества,
в соответствии с п.1.1 которого истец передал ответчику в аренду то же
103
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2017 № 17АП-6984/2017-ГК
по делу № А60-49535/2016. // URL:http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/94c735d8-0973-4b87-b533-
81db323407c3/77042baf-e2e2-4fd6-a830-e46c1b944180/A60-49535-
2016_20171006_Reshenija_i_postanovlenija.pdf
60
самое имущество, что было продано 10.11.2010 ООО «Северная лесоторговая
компания» Черепанову Е.Л. и повторно продано 14.07.2014 «Союз»,
подписали акт приема передачи этого имущества. 14.10.2016 полагая, что у
ООО «Старт» имеется задолженность по оплате аренды по договорам №1 и
№2 от 01.01.2015, ООО «Союз» обратилось в суд с иском о взыскании
арендной платы и процентов по двум договорам в размере 1700000 руб.
23.12.2016 решением Кушвинского городского суда от 23.12.2016 по делу
№2-805 признаны ничтожными как мнимые сделки договоры купли продажи
недвижимости №1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6 заключенные ООО «Союз» с
ООО «Северная лесоторговая компания». Применены последствия
недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации
права собственности Общества с ограниченной ответственностью «СОЮЗ».
Признано за Черепановым Е.Л. право собственности на эти объекты
недвижимости. В Определении от 27.07.2017 суд апелляционной инстанции
указал, что имеют место обстоятельства, очевидно указывающие на
мнимость сделки, и предложил истцу, ответчику и третьему лицу, в связи со
ст.170 ГК РФ и обстоятельствами настоящего дела, представить пояснения
относительно мотивов заключения договора аренды земельного участка,
фактической передачи земельного участка, под объектами, используемыми
третьим лицом, фактического использования земельного участка ответчиком
или третьим лицом в период с 01.01.2015 по 31.05.2016.
Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет
цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой
сделки не совпадает с их внутренней волей. Реальной целью мнимой сделки
может быть, например, искусственное создание задолженности стороны
сделки перед другой стороной для последующего инициирования процедуры
банкротства и участия в распределении имущества должника. В то же время
для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не
требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели
61
намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и
обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным
для квалификации сделки как ничтожной. Сокрытие действительного смысла
сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для
вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные
правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения
волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических
обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон.
Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности
согласующихся между собой доказательств. Доказательства,
обосновывающие требования и возражения, представляются в суд лицами,
участвующими в деле, и суд не вправе уклониться от их оценки (ст. ст. 65,
168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При наличии обстоятельств, очевидно указывающих на мнимость сделки,
либо доводов стороны спора о мнимости, установление только тех
обстоятельств, которые указывают на формальное исполнение сделки, явно
недостаточно.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции посчитал, что
вышеперечисленная совокупность фактических обстоятельств,
свидетельствует об отсутствии у сторон сделки намерений вступать в
правоотношения, получить правовой результат, характерный для договоров
аренды, удовлетворить предпринимательский интерес в виде получения
оплаты, что свидетельствует о порочности воли каждой из сторон. Исходя из
совокупности названных обстоятельств, апелляционная инстанция пришла к
выводу о том, что спорный договор аренды был заключен истцом и
ответчиком в целях противоправного сокрытия имущества от взыскания со
стороны кредиторов. В иске было отказано, хотя Арбитражный суд
Свердловской области по делу № А60-49535/2016 мнимости сделки не
распознал.
62
Показательным является еще одно арбитражное дело, указывающие на
то, что иной раз сами стороны не представляют себе правовой природы
недействительности.
Первомайское районное потребительское общество обратилось в
Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к
муниципальному унитарному предприятию муниципального образования
Первомайский район Республики Крым «Первомайская дирекция по
регулированию сферы потребительских услуг» о признании договоров
аренды транспортных средств недействительными (далее - спорные
договоры). Исковые требования мотивированы тем, что заключение спорных
договоров, по мнению заявителя, повлекло нарушение интересов истца.
Истец указывает, что у ответчика не имелось законных оснований для
заключения спорных договоров, поскольку у муниципального образования
Первомайский район Республики Крым отсутствуют документы,
подтверждающие право собственности, а у ответчика отсутствует право
хозяйственного ведения на спорное имущество. Суд отказал в
удовлетворении требований о признании договора аренды недействительным
в связи с тем, что несогласованность воли сторон, условий соглашения,
данных о передаваемом в аренду объекте на стадии заключения договора
устраняется его реальным исполнением, к тому же истец не указал на то,
какой законный интерес он защищает, требуя признания сделки
недействительной, и какой экономический эффект он желает достичь.
Понимание природы недействительности сделки, правильное
применение самими участниками гражданского оборота привели бы к
снижению числа обращений в суд за защитой своего «нарушенного» права и
помогли бы разгрузить судебную систему от необоснованных исков.
Помимо вопросов недействительности важно обратиться к вопросу
незаключенности договора аренды транспортных средств.
Так, предметом договора аренды транспортных средств являются
следующие элементы: транспортное средство, определяющее определенными